原标题：深圳长租公寓困局背后：楼市租售行情背离

　　接连爆雷的长租公寓迎来了最强监管。除了自身的经营模式，租赁市场的变化也是长租公寓市场必须经受的考验。而在深圳火热的买卖市场背后，租赁市场却显得相对平静，不过多数投资者对于租金回报率这一指标也“并不感冒”。

　　“我在这包下两栋楼改成长租公寓，今年的空置率一直超过10%，当时每套房花了5万元左右的装修成本，加上每月给业主的租金，压力还是不小。”陈先生在深圳沙嘴村当起了一名长租公寓二房东，“我的情况还算是好的，因为装修和管理都还不错，我认识一些同行手上的公寓空置率一直都在20%以上。”

　　在采访过程中，记者随机询问几位租房者找房的经历。有租房者告诉记者，“还没走进村子，就看到墙上到处贴的是房源招租的小广告，还有附近的一些小区房源，租金其实变化不大，但房源的选择性确实多了。”而在目前市场主流的几个房产中介机构APP上，记者发现深圳全市范围内目前在租的房源都在40000套以上。

　　二房东和租客的感觉也反映在数据之上，美联物业全国研究中心的数据显示，10月美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数降至251.55点，对应的租金水平为每平方米90.91元，环比下跌1.08%，同比下跌0.88%。由于租金跌、价格涨，住宅租金回报率小幅下滑至1.62%的水平。

　　与租赁市场相对平静的一面不同，深圳新房市场最近进入高潮，多个备受市场关注的“网红”新盘即将入市，特别是位于南山的华润城润玺一期终于揭开面纱，引发市场热议。对于这些动辄上千万的房源，租金回报率也仅有1%左右。

　　租售行情背离，让长租公寓雪上加霜，而当前频繁爆雷的主要都是分散式长租公寓，分散式长租公寓主要是从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似二房东。另一方面，“集中式长租公寓”主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，如有大型规模房企背书的万科泊寓、龙湖冠寓等。不过，面对疫情的冲击，房企长租公寓整体规模拓展也放慢速度。

　　吴家明