作者吴霜，唐韶葵，吴抒颖

　　2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会两部委联合发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称《通知》）。

　　【回顾：事关房贷，央行、银保监会最新发话！北上深已下调利率，更有银行加速放款！啥信号？】

　　专家认为，该政策主要影响银行对房企的贷款倾向，将间接传导至居民的购房选择，但是也不意味着保障性租赁购房市场可以高枕无忧。

　　《通知》主要涉及两方面政策：一是保障性住房；二是房地产贷款集中管理制度。

　　保障性住房主要提供给当地存在住房困难的个人，在价格方面十分优惠。

　　以上海为例，住房困难的面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。在价格方面，面向社会供应的项目，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。此外，在收费时，保障性租赁住房租金按月或按季度收取，但不得预收超过一个季度以上的租金；押金不得超过一个月租金。

　　而房地产贷款集中管理制度是指2020年12月28日，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。该通知将银行业金融机构分为了中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，并分别对这五档机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限做出了规定，五个档次分别为40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五档可根据实际情况上下浮动2.5个百分点。

　　《通知》将如何影响房贷市场？

　　宜信财富首席宏观研究员王好认为，《通知》的政策导向性比较明确，应该会对房贷市场有一定影响。“此次新政主要是针对贷款集中制度中的房企贷款，直接影响到房地产企业，后续或将传导至居民的购房选择，尤其在一些房价较高、供需较为紧张的一二线城市。”

　　他表示，一方面，新政会吸引一部分信贷进入保障性住房市场，这对保障性住房市场的发展具有促进作用；另一方面，新政也将会对地方政府的监管工作思路、房企的经营决策等方面都会产生影响。总体而言，新政可以视为践行“房住不炒”的重要举措。长期来看，健全的保障房市场在未来可以视为一种公共产品和服务，将会对国内人口流动，乃至城市经济发展产生愈加显著的影响。

　　保障性住房市场是否可以高枕无忧？克而瑞房地产行业首席分析师孙杨提示，政策性的宽松可以给房企带来更多融资，以投入到保障性租赁住房的建设中，但是这类住房的需求有多大仍是一个有待解答的问题。满足居民的租赁性住房需求不仅仅在于提供住房，还有配套的医疗、教育、生活基础设施等。

　　房地产回暖预期逐步明晰

　　2021年受房地产行业不断加码的收紧政策，以及房企的爆雷危机影响，房地产开发投资和商品房销售增速都有所下降。

　　国家统计局1月17日公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，2021年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。

　　刚过去的春节，上海春节楼市新房成交一枝独秀，成为拉动一线城市春节成交量的关键因素。

　　对比往年不足2万平方米的成交量，上海新房市场在1月31日-2月6日成交了10.3万平方米，可以称得上是巨量增长。

　　原因在哪里？大部分业内人士首先会想到，集中供应导致集中成交，网签滞后又形成了集中网签数量的增加。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，今年新房市场表现好于预期，一是，前期新房有较高供应量，而且投放的这些项目都在热点区域，热点板块。尤其是临港，基于本身的特殊政策以及产业优势吸引大量人才购买，促成了房企们在春节前完成“抢收”的动作。二是，这些项目总价也不高，通常在400万以内，能承受的客群比较多。第三，1月份的政策氛围偏暖，市场信心在恢复。

　　他认为，上海新房的成交趋势，正在为3、4月份的楼市“小阳春”蓄势，但市场期待不必太高，因为二手房行情才能真实验证市场“温度”。

　　上海蓄势“小阳春”

　　据中指监测数据，2022年春节期间（1月31日-2月6日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。其中，受上海成交规模拉动，一线代表城市成交规模较去年春节有所增长，二线代表城市较去年春节降幅在五成左右。

　　这与过去一年上海实行集中供应的政策密不可分。作为一线城市，上海每一批次集中供应的成交热度都很高。今年1月集中入市的上海第六批次57个新盘中，多达12个超过10万平方米的豪宅项目扎堆入市，新房供应量以81830套创下新高。上海在春节前夕推出如此大量新盘，为春节成交量的大幅增长做了一个铺垫。

　　据上海中原地产数据显示，1月31日到2月6日上海新建商品住宅成交10.3万平方米。

　　在中原地产的统计里，春节假期有30个项目有签约记录，单从项目数量来看并不多，而且大部分项目签约不超过10套。然而，恰恰是个别项目活跃支撑起整个春节楼市交易数据。签约排名靠前的几个项目以首改和中高端改善产品。从区域分布来看五大新城所在区域表现较为突出。与此同时，来自同策研究院的数据显示，今年第四周，也就是春节前一周，别墅市场供应量大幅增长，成交量价齐涨。

　　值得注意的是，郊区楼市的活跃度提升，一个重要原因是人才引进落户政策的刺激。2021年11月29日，上海开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。

　　值得关注的是，此次落户的附加条件是，必须在5大新城+临港新片区就业（或将规定研究生毕业生与5大新城有上企业名录的单位签订劳动合同，并有一定服务年限的要求，具体有待细则出台）。

　　这就意味着，上海的落户门槛不仅再次降低，背后更是政府对五大新城和临港新片区的扶持。尤其是临港新片区的特殊政策变化，原先还需要至少3年社保，才能在不落户的情况下限购1套，给外地单身人士在沪买房松了一个口子；此次新政不再要求社保，直接落户，且作为上海户籍无房户，可买2套。

　　于是，春节期间，临港项目签约活跃度趋高，有4个项目签约超过百套。

　　蓄势“小阳春”，上海还有一个助力器，就是楼市供应节奏发生变化，新房批量集中入市。目前上海各批新房次间隔时间在2个月左右，这表明，在第六批次供应完成之后，3月或将迎来新一批次的新房供应。

　　二手房市场体现真实楼市温度

　　据克而瑞数据，2022年的春节，仅有上海、南京等少数城市热销楼盘售楼处会出现人潮涌动，但一般售楼处在假期仅留守1-2人值班，既无加推也无大型活动，其中深圳仅有50-60%的售楼处保持开放，与往年80%以上的售楼处开放率相比，房企的销售积极性也较为低迷。

　　21世纪经济报道记者探访的一个四线城市，除碧桂园项目之外，其他各家房企的售楼处普遍只有少数几个有销售值班，看房人数不多。

　　2021年，在新房供应与成交都处于最近5年高位的状态下（供应接近9万套，成交超过9万套），上海2022年春节楼市闪现回暖信号。

　　然而，这个信号是真实的吗？

　　受访的部分业内人士关于上海春节楼市是否真正回暖，持保留意见。一名做新房代销业务的中介人士表示，除非有项目加推房源，否则春节期间售楼处看房人不算多。

　　他们的一致共识是，二手房市场才能体现楼市的真实行情。

　　比起新房，上海二手房交易热度明显降低了不少。一名观察人士指出，不少二手房门店在春节假期按惯例年初五开门，但是到店咨询的客户量不多，比较符合以往春节假期“温度”。这比新房的成交行情还是差了一大截。春节期间的二手房市场接近“停摆”状态。

　　纵观2021年的上海二手房成交量，在实行“三价取低”政策之后，从9月开始，上海二手房成交触底，连续3个月上涨。但从成交量曲线图来看，上海二手房成交量仅仅是处于恢复过程，2021年12月超过1.8万套成交量，但还没有恢复到此前2万套/月的正常水平。2022年1月，上海二手房成交1.5万套，环比下降16%，同比下降66%。

　　一名中介门店业务员指出，去年10月开始，二手房贷放款周期有缩短迹象，这是成交量逐月上涨的重要因素。而今年1月二手房有所缩量，他认为是新房供应量大增所对冲出来的结果。

　　而上海二手房市场每年年底都会对网签价格进行一次调整，相关依据是过去一年房价上涨或下跌。去年底则上调了今年的二手房核验价。

　　事实上，上海二手房成交量的恢复，是以价格让渡为前提的。链家研究院数据表明，去年上海二手房成交均价39094元/平方米，环比持平，同比下降10%。

　　在二手房成交活跃度居前的嘉定新城，某中介门店的业务员对21世纪经济报道记者表示，最近与房东们交流下来，他们愿意把一些好房源拿出来卖了，且价格比去年年底稍微低一些。

　　由此可见，上海二手楼市仍处于缓慢恢复成交量、价格下探的过程中。这也表明，楼市的整体回暖还需要经历一次供需博弈。

　　2022年开始，无论从银行放贷速度来看，还是从政策的调整来看，“房住不炒”原则在不断落实，房地产行业回暖预期不断清晰。

　　2022年首月，受行业下行惯性影响，二手房价格环比仍显下降趋势，但出现了跌幅收窄迹象。贝壳研究院数据显示，2022年1月贝壳50城二手房价格指数环比跌幅为0.3%，较上月收窄0.5个百分点。下跌城市个数进一步减少，房价修复较快的城市主要是一线及基本面较好的二三线城市。北京、上海、佛山、苏州等城市二手房价格指数在上月环比止跌后，1月平稳上涨；泉州、长沙、广州、南京、厦门、无锡、合肥等二手房价格指数止跌趋稳。

　　广深期盼“小阳春”

　　2022年春节广州、深圳楼市的冷淡，与房企的推售节奏以及去年春节楼市表现较好有所关联。

　　去年春节，广州楼市正处在一轮上涨周期中，据克而瑞数据统计，2021年2月前三周，广州一手新房成交3921套，成交面积达41.60万平方米，创下近4年同期新高。而通过数据比对，2021年“春节月”楼市成色不错，其成交多集中在2月首周，节前成交延续年底楼市热度，单周成交达2508套。

　　但今年整体上，广州、深圳楼市的表现均较逊色。

　　根据克而瑞统计的数据，从开盘、加推来看，2022年1月广州共计监控到仅有20次首开、加推，不足2021年12月44次的一半，平均开盘去化率也仅有29%，低于近三个月均值7个百分点。

　　而根据中指数据监测，2022年1月，广州、深圳累计开盘10个，推出房源2745套，环比下降69.14%。中指数据称，2022年1月深圳新房市场明显降温，推盘数量大幅减少，推出项目以刚需及改善型为主，市场整体去化不理想。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析称，重点城市春节楼市转弱，与供应偏少有极大的关系。

　　数据显示，2022年1月份，29个重点城市新房新增供应面积1080万平方米，同环比齐降，降幅分别达到了43%和58%。其中，一线城市商品住宅新增供应面积环比近乎“腰斩”，以深圳为例，1月份新增供应只有12万平方米，但成交却达36万平方米。

　　在成交不甚理想的情况下，房企们为了积极去化也祭出了许多招数。据克而瑞不完全统计，广州共有96盘售楼处正常营业，其中越秀、保利、万科等企业利用线上线下(45.310,-0.65,-1.41%)多措并举吸引客户。

　　在价格方面，不少房企也在价格上有所让步。例如，深圳近期就有新盘推出“一成首付”，位于坂田的佳兆业云望府就推出“首付55万起”的海报，据此推算其首付优惠可以做到分期最低1成。

　　不过，克而瑞也指出，多数不打烊的楼盘成交冷清，虽以节日营销及包装特惠房源、限时一口价等方式进行，但促销折扣力度有限，更多是为了能够在假期强化蓄客，为即将到来的传统营销旺季冲刺业绩做准备。

　　全国多地利率下行

　　1月下旬，受LPR利率下行影响，房贷利率整体下降。

　　北京地区银行首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海地区银行首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；深圳地区首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。

　　此外，不少地区的银行也主动降低了房贷利率，并且在放贷速度方面有所提升。比如，苏州多家国有银行将首套房贷利率下调至4.95%，较2021年底5.7%的利率水平下降0.75个百分点；二套房贷利率最低可至5.1%，较去年底的6%下降0.9个百分点。记者对1月上海房贷市场的调研也显示，房贷额度充足的同时，银行的放贷速度也大大缩短，普遍在1至2月，最快可达1周。

　　一些地方也放松了公积金贷款的限制。2月1日开始，福州第二次申请纯住房公积金贷款，首付款比例统一调整为40%。此外，二次申请住房公积金贷款在第一次结清后当月即可申请，而原先需满12个月才可办理。

　　随着政策的稳定，多数从业人士对之后楼市的表现也有所期待，但短期来看，压力犹存。中指研究院在一份研报中就预测，短期内预计将有更多城市跟进出台支持购房需求的相关政策，缓解地方楼市下行压力。但考虑到政策作用传导至市场的时滞效应，观望的市场情绪依然浓厚，2月份多数城市市场表现或依旧低迷。

　　一位广州房企总部负责投拓的人士也告诉21世纪经济报道记者，“现在看来，还是很难受的，整个行情不太可能一下子好起来，它有个惯性。”

　　李宇嘉则指出，2月底3月初，房地产纾困政策力度会更大，届时推盘会获得更大的去化和溢价收入。从趋势来看，今年房地产市场会出现“见底回升”的行情，“前低后高”的走势已经成为共识。2022年年中前后，楼市交易量应该会有所反弹，价格跌幅会减缓。但是，只要热点城市既有的政策基调能保持住，金融层面控制资金投向，回升幅度就比较有限。