发现网记者 罗雪峰
　　
　　华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”或公司）被多家券商看好的谜底终于揭晓。

　　10月18日，华夏幸福发布三季度经营业绩。今年前三季度归母净利润比上年同期增长23.7%，达97.5亿元。与此同时，引入“平安系”使得公司资金链得到修复且融资结构有所优化，土地端积极补货，投资强度大幅提升。整体来看，华夏幸福三季度业绩呈现趋势向好态势。这也从另一个侧面说明了为什么8月份以来，除了招商证券、华创证券给出了“强烈推荐”评级，更有多家券商给予了华夏幸福 “买入”评级。
　　
　　券商评级清一色“买入”推荐
　　
　　据发现网记者不完全统计，8月份以来，除了招商证券、华创证券给出“强烈推荐”评级之外，包括东方证券、国泰君安、中泰证券、西南证券、东莞证券、天风证券、东北证券、国信证券在内的8家券商纷纷给予了华夏幸福“买入”评级。
　　
　　招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可在8月17日出具的研究报告中写道：“公司最大的优势在于切合城镇化后半场都市圈化的商业模式，并由此衍生出的领先选址布局能力及优厚潜在土储。前两年受环京超额调控等影响，公司销售增长降速且资金链偏紧，但随着‘平安系’的引入以及异地复制成效渐显，边际不断改善。”赵可指出，边际改善主要体现在三个方面，第一，环京以外区域销售和产服等快速增长，第二，资金链得到修复且融资结构有所优化，第三，与平安人寿合作，以轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域。因此维持“强烈推荐-A”投资评级。
　　
　　事实上，随着都市圈战略上升为国家重大战略，华夏幸福深耕17年的产业新城业务正迎来新的机遇。据发现网记者不完全统计，今年来华夏幸福超过百亿元的招商项目就有多起，例如，今年3月，投资120亿元的欣旺达动力电池项目在南京溧水产业新城签约；5月，投资百亿元的偏光片生产基地项目落地合肥长丰产业新城；9月，公司还为南浔引入投资160个亿的超薄玻璃基板深加工项目合丰泰，等等。
　　
　　值得一提的是，华夏幸福在坚持做强产业新城业务的同时，也在不断开拓新领域、新模式、新地域。例如，今年九月，华夏幸福新业务落地武汉，计划在武昌滨江CBD打造华中金融科技中心。专业人士认为，华夏幸福双轮驱动，不断开创新局面。这应该也正是券商纷纷看好的主要原因。
　　
　　适当加杠杆积极补货土地端
　　
　　1月-9月，华夏幸福的各项关键数据整体呈向好态势。据三季报，报告期内销售回款631.4亿元，比上年同期增长19.1%。在回款大幅改善的情况下，华夏幸福也适当运用各种资金杠杆，积极在土地端补货，进一步拓展未来成长空间。

　　据三季报，报告期内华夏幸福的经营性现金流净额为-395.5亿元，筹资性现金流净额为385.5亿元。对此，业内众多资深分析人士认为，这组数据说明华夏幸福在引进“平安系”二股东后，之前偏紧的资金链得到修复，公司重回适度加杠杆进行主动投资的快车道，未来成长空间可期。
　　
　　上述专家的观点在三季报中得到印证，今年以来华夏幸福明显加大了产业新城投资、孔雀城及新业务取地投入。据三季报，截至三季度末公司土地储备1109万平方米（规划计容建筑面积），较年初增长21%；1-3季度公司累计取地面积约348万平方米（土地面积），同比增长72%。值得重视的是，随着京津冀地区各城市今年起逐步恢复招拍挂市场，公司也明显加大了在这一传统优势区域的拿地与销售力度。公开数据显示，公司2019年上半年投资强度（拿地金额/销售金额）达83%，而去年同期仅41%。对此，业内人士称，在当前土地市场过热的背景下，华夏幸福差异化拿地能力的优势将逐步显现。
　　
　　回款改善助力融资环境向好
　　
　　对于生意好的饭馆老板来说，让他再投资一个新的饭馆，其内心一定会无比强大。为什么？因为只要天天来吃饭的人络绎不绝，就算他自己手头没那么多钱，周边的朋友也会很容易借给他。显然，“平安系”二股东的引入以及回款的改善，让华夏幸福的融资环境及债务结构正行进在持续优化的轨道上。
　　
　　据三季报，报告期内，公司1-3季度归母净利润97.5亿元，同比增长23.7%。同时，资产负债率由2018年年末的86.6%降至84.9%，回款率由上年同期的49.2%上升为62.7%，跃升13.5个百分点。
　　
　　值得一提的是，在回款改善、负债率下降的同时，华夏幸福增量融资成本也保持在低位。据公开资料显示，今年来公司银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为6.41%、6.87%和8.60%。并且，1-3季度公司筹资现金流入由上年同期的-111.1亿元提升为385.5亿元。业内专家指出，预计随着公司与平安战略合作稳步开展后，公司融资环境及债务结构将持续优化。
　　
　　“截至2019年上半年，平安持股比例上升至25.25%，为公司第二大股东。这表明中国平安对公司产业新城运营模式的充分认可，同时有利于缓解公司现金流压力。此外，平安集团旗下具备平安不动产、平安银行等多个房地产上下游相关子公司，双方未来在业务深度合作深度上值得期待。”东吴证券研究所齐东在自己的最新文章《华夏幸福：十七载征途漫漫，产业新城模式大有可为》里这样写道。他指出，华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段，走向全国化布局，未来产业发展服务收入增速可观。