发现网记者 罗雪峰

对一个健康的人来说，跑一百米不难，但要跑下42.195公里的“国马”，显然有点难度，如果还要在国马里取得好成绩，则更是难上加难。因为这意味着良好的身体素质、坚韧不拨的意志以及长期坚持的训练。

对一家公司来说，同样如此。某年业绩优异并不难，难的是年年业绩优异。因为这同样需要公司有稳健的发展模式、良好的收入结构以及优秀的核心团队。显然，从过去五年的数据来看，华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）给投资者交上了一份优异的长跑答卷。

4月24日华夏幸福披露的2019年年报显示，公司业绩实现稳健增长、持续盈利和股东高回报。营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，过去五年净利润年复合增长率达32.1%。公司整体毛利率达43.7%，同比增加2.1个百分点；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%，为股东提供高回报。

“华夏幸福逐渐由‘以房养园’进入‘以园促房’阶段，走向全国化布局，未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股有效增强公司资金实力，潜在业务深度合作值得期待。”东吴证券齐东在其最新的研究报告中对华夏幸福给予了维持“买入”评级。

收入结构持续优化，疫情对公司影响有限

“中共中央政治局常务委员会2月12日召开会议，会议指出‘要积极扩大内需、稳定外需。要聚焦重点领域，优化地方政府专项债券投向，用好中央预算内投资，调动民间投资积极性，加快推动建设一批重大项目。’而华夏幸福作为产业园区运营商，将充分受益于投资扩张。”齐东如是说。

事实上，年报数据也印证着齐东的观点。报告期内，公司主营业务稳健快速增长。2019年，公司产业新城销售额同比增长19%，收入占比提高7个百分点，毛利润占比达到52%，业绩贡献度持续增加，推动公司收入结构不断优化。

2019年，经营活动产生的现金流943.8亿，销售回款率由46%大幅跃升至61%，回款率提升显著。截至期末，公司预收款项达到1253亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来经营业绩。

年报期内经营质量不断提升，管理费用率同比下降1.95个百分点；销售费用率同比下降0.45个百分点，降费增效成果显著。

持续精耕核心都市圈，业务走向全国

华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，打造“3+3+N”核心都市圈格局。密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈；推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈。目前，这样的战略收到了显著成效，环京区域各项数据占比显著提高，公司业务进一步走向全国。报告期内公司新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。

营收上看，环京以外区域销售额占比从上年同期的46.5%大幅提升至57.8%；销售面积比重由54.2%提升至63.7%，异地复制见效。产业发展方面，2019年，公司投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高，比去年同期上升17.8%。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%，公司引入龙头能力显著。公司新增签约投资额持续高速增长，近四年复合增长率38.2%。

业内人士指出，报告期内华夏幸福明显加大了取地力度，获取土地成交金额同比增长203.6%；新获取土地面积同比增加63.3%，为保证后续业绩规模提供有力资源保障，也为公司未来发展积蓄了力量。公司新获取土地中，70%以上位于环京以外区域；其中，长三角区域达33.2%，将逐步为公司发展贡献主要力量。 

发展势头强劲，产业签约再创新高

“华夏幸福公司模式与众不同，受益都市圈化前景广阔。产业新城模式创造并分享土地升值，与地方政府实现双赢。都市圈化大势所趋，人口重分布带来房地产结构性机会，公司布局都市圈优势明显，有望充分受益都市圈发展。”国盛证券任鹤在对华夏幸福的最新研究报告中如是表示。

报告期内，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956亿元。过往四年，公司新增签约投资额一直保持高速增长，全年复合增长率近38.2%，同比亦上升17.8%。其中5亿元以上大项目占比85%，“苏浙皖郑武”五大都市圈签约占比72%。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约投资额达3.6亿元，比去年同期高出51.8%，公司引入龙头能力显著。

值得一提的是，华夏幸福报告期内招商亮点频出，引入腾讯科技（深圳）有限公司、欣旺达电动汽车电池有限公司动力电池项目等优质龙头企业及项目入驻产业园区，助力区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。2019年，嘉善产业新城入选2019浙江省高质量发展优秀案例。2020年，固安产业新城新型显示产业基地被科技部火炬高技术产业开发中心批准为国家火炬特色产业基地。

更为可喜的是，报告期内，开放合作进展迅速，其他开发商参与取地的产业新城从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米，城市运营能力得到充分体现。

“未来，华夏幸福的产业新城业务将通过区域规划、区域发展、土地价值推广，帮助政府提升区域的资源、资产和城市价值，做大产业新城回款的来源和保障，实现区域价值最大化；通过龙头项目的招商和落地，带动区域产业集群的打造和升级，实现产业发展龙头化；通过给区域分类，一城一策，提升经营质量，实现现金流自给自足，同时积极谋求发展上档升级，推动区域进入成熟期，聚焦投资高效区域进行精准投资，实现经营一城一策化；通过全面开放合作，吸引社会各方参与产业新城及住宅投资，分享收益，从而更好的撬动产业新城资源，加速新城建设，实现新城开发平台化。”华夏幸福董秘林成红如是说。

轻重并举，“新模式、新领域、新地域”迅速落地

年报还显示，在新模式方面，公司在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式，并探索代建代运营、基金、资产证券化等其他市场化新模式。在新领域方面，公司在传统产业新城主营业务领域外，积极探索并布局包括城市综合体、公共住房、城市更新及康养文旅等相关领域，摘牌公司武汉长江中心综合体项目，布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，并持续推进公共住房、康养文旅方面等项目。新地域方面，重点布局京津冀、长三角、粤港澳和华中、华西等五大都市圈，北京、上海、杭州、南京等八大城市，重点关注具有明显区位优势的城市。报告期内通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启新业务在核心都市圈内布局，新增土储175万平。布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，成功被选定为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个，并继续大力拓展新项目。

业内专家认为，在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下，华夏幸福聚焦核心都市圈的区域布局和产城融合的发展模式更加稳健、可靠。聚焦都市圈的战略优势、产城融合的业务优势、开发性PPP的模式优势和开放合作的平台优势，加上产城回款率、区域住宅市占率和操盘效率不断提升，拥有专业团队与优质资金的新业务迅速打开局面，也使其业绩稳健增长，收入结构优化，业务能力增强。此外，营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润等指标，近五年复合增长率分别高达29%、37%、32%，近五年现金分红占净利润均不低于30%，稳居行业领先地位，显示出华夏幸福持续盈利、穿越周期的能力。

积极履行企业社会责任，抗疫与精准扶贫两不误

疫情当前，华夏幸福共克时艰。

公开资料显示，1月23日，华夏幸福成立了疫情防控指挥部，第一时间采购了口罩、消毒用品等保障物资，已陆续发放到武汉等疫情严重区域的员工家中；1月28日，华夏幸福捐赠现金2100万元，用于紧急支援武汉、孝感等疫区前线抗击疫情及相关防治工作；2月1日，华夏幸福产业新城商业宣布对2020年1月23日-2月22日期间的所有在营商户给予租金减半政策，与在营商户同进退、共克时艰。

据发现网记者不完全统计，疫情期间华夏幸福捐赠现金2100万元紧急支援湖北武汉、孝感等地，截至目前共向湖北及全国其他地区捐款累计3400万元，并捐献医用隔离衣、口罩、酒精等抗疫物资。幸福基业物业防控覆盖107个市政项目、120余家产业园区、1100余家入园企业和138个住宅项目，动员了全国51个区域的15000名幸福志愿者积极投身抗疫志愿服务。

此外，在精准扶贫方面，华夏幸福也不落人后。据了解，华夏幸福目前已对河北涞源全县17个乡镇133个村，从整村搬迁安置、危旧房屋改造、基础设施建设、光伏产业扶贫等方面进行精准帮扶，共建设5个幸福新村，新建房屋937套，改造65个村的危旧房屋1126套，完成7个村庄的基础设施提升工程，改扩建乡村道路6.8公里，新建村级光伏扶贫电站21个，覆盖106个贫困村，帮扶工作共惠及群众27600余人。

接受发现网采访的众多业内专家认为，这份2019年成绩单表明，华夏幸福通过保持盈利，提升质量，优化结构，缓释压力，降低风险，让聚焦核心都市圈的战略得以持续落地，让产业发展等核心业务能力得以持续变现，让产业新城开放合作的平台优势得以持续发挥，让与中国平安合作的新业务得以持续布局。有更多理由期待，核心都市圈优质生产要素的持续集聚，加之近一年多以来央地各级政府多项重大支持政策，让布局这些区域的华夏幸福拥有了更强的穿越周期能力，同时，这些产业新城也正在成为各核心都市圈的产业高地、科技高地、人才高地，成为这些核心都市圈的新增长极。