近日，在宣布收购京汉股份三个月之后，千亿房企奥园就火速重组京汉董事会，5名奥园背景的高管加入，京汉这家河北开发商，正式成为广东奥园旗下成员企业。

    收并购能让企业实现跨越式增长，此前万科收购浙江南都、融创收购万达文旅，都让他们实现了规模的跃升。年初，奥园定下了今年销售增长12%的目标，而通过此次收购，可以进一步丰富土地储备，更快实现目标。

    值得关注的是，奥园收购京汉，是今年以来房地产行业第一宗公司层面的股权收购案，近年席卷地产行业的收并购潮正在升级，已经从项目收购扩展至股权并购，预计接下来还会发生不少此类案例，如泰禾正在寻找战略股东，创始人黄其森甚至愿意让出控制权。

    行业兼并整合的大势之下，不少中小型房企即将易主，行业座次将发生巨变，甚至很多知名的房地产品牌、名噪一时的行业大佬，都会渐渐消失于地产江湖。

    三个月高效收购

    7月15日，奥园收购京汉的征程迎来新节点，京汉在深圳举行了2020年第三次临时股东大会，新的董监高管理团队诞生。

    其中有6名高管来自奥园系。京汉新任董事长马军兼任奥园集团执行董事、营运总裁、奥园地产集团总裁。京汉新董事陈勇、郭士国仍在奥园集团担任副总裁。新董事、总裁申司昀，新任董秘蒋南、新任财务总监林斌则刚从奥园离职。

    值得一提的是，京汉新一届独立董事中，出现一位地产名将——曲咏海。他曾在央企中海地产集团工作22年；之后离开中海创业，现任深圳大海智地房产开发运营管理有限公司董事长。

    从宣布股权收购到新管理团队接棒，奥园仅用时三个月。这离不开奥园紧凑而清晰的收购流程规划，将战线大大缩短。

    4月7日，奥园收购京汉迈出关键一步，签署《股份收购框架协议》并将5000万元诚意金汇入共管账户；5月19日正式签署了股权转让协议，京汉把2.29亿股、29.302%股权转让给奥园，转让价款11.60亿元。

    这是一场承债式收购，对于京汉所背负的债务，奥园以转让价款中的7.19亿元相抵销。

    双方的交割和付款流程有两个关键步骤。首先，奥园收购京汉的债权（股份质押形式），办理股权解押，共用1亿现金+7.19亿债务抵销，完成第一期的股份转让价款支付。

    6月24日，京汉被质押股份全部解押，29.302%股份划至奥园名下，奥园正式成为京汉第一大股东、实际控制人。

    第二个关键节点是，按照协议，奥园在7月15日后3个工作日内，将剩余转让款扣减诚意金后的余额（粗算2.91亿元）支付至京汉账户，诚意金将解付至奥园账户。据京汉内部人士确认，各笔款项支付都按收购协议的约定进行。

    此外，奥园还将为京汉提供5亿元的流动性支持。7月15日的京汉股东大会，审议通过了有关借款协议。奥园将向京汉提供累计总额不超过5亿元、期限不超过12个月的借款。京汉将以实际借款金额为基数，按照年利率8%支付借款利息。

    这样，实际用时不足两个月，奥园便完成了对京汉的股权交割和管理团队改选。

    “钱货两讫”后，2020年房地产行业首宗股权并购案尘埃落定，让原本就不平静的地产江湖翻出更多浪花。

    奥园加速奔跑

    收购京汉是首次迈入千亿俱乐部后，奥园的第一个大动作。

    奥园是近年来发展迅猛的房地产公司之一。2019年，奥园总体销售额达1330.6亿元，首次进入千亿俱乐部；2016年至2019年，奥园地产销售年复合增长率达66%，高于行业平均水平。

    收购京汉，会给奥园提供丰厚的土储，让其进入原本相对薄弱的华北市场，而且相比招拍挂净地成本也更低。

    财报显示，京汉股份土地储备总建筑面积约123.7万平方米、货值约100多亿元。华创证券认为，收购京汉有利于奥园扩储，实现区域深耕，提高市场份额。

    一个可参考的案例是，2017年，融创“世纪并购”万达13个文旅项目，增加了可售货值6500亿元。从2017年开始，融创进入行业四强，并保持至今。

    在愈加激烈的市场中，头部房企、千亿房企都在试图通过收并购来扩大市场份额，截至去年底，市场中共有34家千亿房企，正在寻求快速突围，下一步必然是冲击2000亿。

    对于奥园这样的后起之秀而言，这样的收购动作意义更为重大。招银国际表示，收购京汉利好奥园完成销售目标；另一家深圳券商认为，奥园将加快在全国市场、尤其华北的布局，加速奔向两千亿。

    对于京汉来说，成为奥园旗下企业后，将迎来新的发展阶段。作为河北本地头部开发商，谈及京汉股份的“雄安基因”时，新任管理层表示，京汉看好京津冀都市圈尤其是雄安新区、环北京地区未来发展。

    京汉总裁申司昀介绍，房地产开发是公司的主营业务，未来将继续坚持这一方向。“下半年京汉重心将放在盘活资产、追赶业绩上，之后在此基础上再做出2-3年的长期战略规划。”

    至此，京汉的奥园时代已经开启，创始人田汉退出了京汉管理层，但依然持股8.28%，位列第二大股东。

    股权并购潮来袭

    一个是新晋千亿房企，一个是河北知名开发商，奥园收购京汉，标的金额虽然不大，却是房地产今年首宗公司层面的股权并购。

    在30多年的房地产历史上，股权收购并不是很多，尤其是发生在上市公司之间的股权收购。十多年前，万科收购南都，曾创下房地产股权收购之最，此后多年间，房地产市场进入高速发展的黄金期，鲜有大公司之间的并购。

    最近几年来，比较知名的房地产股权并购案例有，中交集团以约60.13亿港元收购绿城24.29%股份，恒大收购嘉凯城成控股股东，平安通过两次收购拿下华夏幸福25.25%股份。

    还有即将要发生的一桩案例是泰禾引进战略投资者，虽然还没有确定最后的接盘方，但如若成行，这预计是今年最大的房地产股权并购案。

    这样的案例可能会越来越多。2020年以来，行业下行叠加疫情影响，中小房企生存艰难，资金充裕的房企都在择机并购，融创、万科、中海等巨头都积极投身其中，行业饕餮盛宴开席。

    3月份的业绩会上，融创董事局主席孙宏斌表示：“我们判断2020年将是洗牌年，今年并购的机会远远超过以往任何一年。”

    恒大总裁夏海钧早已经嗅到行业风向的转变，2019年便表示，销售市场的“大饼”已定，未来的市场将是存量残杀，大企业的扩张更多通过中小企业被兼并收购实现。

    这两年的“并购达人”、世茂集团董事局副主席许世坛则认为，今后的房地产将进入“大鱼吃大鱼”的时代。

    全国房地产商会联盟执行主席顾云昌预计，百强房企将成为股权收购的理想标的。“地产行业的股权收购将更多集中在高杠杆、资金链紧张的中型房企上，对于债权、法律纠纷复杂的小型房企的收购会减少。前20强、前50强大型房企将对收购有一定知名度、土地储备的百强房企积极性更高。”

    亿翰智库也认为，目前，在行业增速放缓之下，规模房企竞争加剧，行业集中度将继续走高。对于50强之后的房企而言，竞争优势已不再明显。

    在这种趋势下，房地产行业的集中度将进一步提升。去年，作为房企的并购王者，孙宏斌带领融创中国权益销售进入前三，而掉队多年的世茂以大举收并购成为黑马，反超龙湖，挺进前十。

    据克而瑞统计，TOP20、TOP50房企的权益销售金额集中度，已经分别从2016年的20.82%、39.71%提升至2019年的29.91%、43.47%。

    金地董事长凌克表示，现在中国前20名的开发商，占有全国的市场份额大致是25%-30%；但对比美国前20名的开发商，这个比例则是65%。这意味着，中国TOP20房企还有35个百分点之多的提升空间。

    万科一位高管对记者表示，从美国市场的经验来看，单个开发商占有的市场份额上限约6%，但中国市场很可能突破这个数字。

    在夏海钧看来，三年以后，中国TOP10房企大概会占到全部销售额的40%。TOP3巨头更是将独占20%（即3万亿元），这意味着，前三巨头的市场占有率将逼近7%，他们大概率将在万科、恒大、碧桂园、融创之间产生。