私有化终止，潘石屹离场遥遥无期；疫情冲击，商业地产盈利未可预期。潘石屹如何讲好SOHO中国新故事？

　　历经5个多月，SOHO中国有限公司(以下简称“SOHO中国”；0410.HK)的私有化计划终于画上句号。但，结局并不圆满。

　　8月13日，SOHO中国发布公告称，因未达成共识，终止早前要约私有化事项。

　　SOHO中国的私有化计划，于今年三月初开始启动。彼时，SOHO中国发布公告表示，正在与海外金融投资者洽谈，可能就公司的全部已发行股份作出全面要约。

　　根据此前报道，SOHO中国欲进行私有化交易的谈判对象是黑石集团——美国规模最大的上市投资管理公司。

　　SOHO中国私有化谈判在一波三折后，最终折戟沉沙。关于私有化事项终止原因等事项，《投资者网》试图向SOHO中国求证，公司方面未予回应。市场有分析认为，在当前环境下，SOHO中国的前景顾虑以及自身压力是其私有化终止的原因，目前很难看到其他机构投资者后期会介入SOHO中国的私有化。

　　私有化计划终止

　　根据8月13日SOHO中国发布的终止私有化事项公告，因未达成共识，宣布终止早前要约私有化事项。截止到公告日期，公司与任何第三方并未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的协议。

　　或受此消息影响，8月14日，SOHO中国股价跌6.74%，收盘价2.63港元/股，盘中最低见2.55港元，创年内新低。截至8月18日，SOHO中国市值为135亿元，较3月份年内市值高点缩水近4成。

　　毋庸置疑，资本市场一直都是嗅觉最敏锐的场所。通常情况下，公司公告利好消息，股价立涨；反之，则股价下跌。SOHO中国在启动私有化计划事件中，其股价表现完美契合了这一点。

　　早在今年3月10日，SOHO中国首次公告潜在交易事件，公司股价大涨。公告称，正与海外金融投资者洽谈，探讨就该公司的全部已发行股份作出全面私有化要约。公告当日，SOHO中国股价上涨37.58%，并在3月12日达到年内最高收盘价4.16港元/股，总市值213亿港元。

　　5月4日，有媒体报道，由于前景充满不确定性、融资进展不顺，以及受疫情冲击，SOHO中国与黑石集团的私有化谈判陷入停滞。公司股价闻讯下跌，股价尾盘暴跌至2.75港元，单日跌25.68%。

　　传言成真，该项交易最终以失败告终。就此，知名地产分析师严跃进对《投资者网》表示，SOHO中国终止私有化的原因，或有三个方面：第一，疫情带来了交易的不确定性，无论是从黑石一方还是从SOHO中国一方，实际上都会对后续的前景尤其是交易本身存在很多顾虑。第二，疫情下的经济环境已经出现很多变化，在上半年全球市场量化宽松等情况下，资本市场面临泡沫的风险，从收并购的角度看，自然也是有压力的。第三，从黑石一方来看，或也面临全球经济金融波动所带来的压力，此时介入私有化的性价比明显在下降。

　　根据今年3月消息，黑石集团提出以每股6港元的价格对SOHO中国私有化，总交易价值40亿美元。彼时，在疫情冲击之下，黑石集团尚且溢价收购SOHO中国；如今，后疫情时期，经济正在逐渐恢复，SOHO中国的私有化计划却遭搁浅，值得深思。

　　至于SOHO中国是否会重启私有化计划，严跃进分析，目前来看此次谈判没有谈拢，后续也很难看到有别的机构投资者会介入此类收购，至少年内是如此的。

　　盈利能力待解

　　公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹与其妻张欣(首席执行官)联手创建，2007年10月8日在香港联交所上市。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。

　　自2012年，SOHO中国提出“坚持做商业地产，只在一线城市发展”，从“开发-销售”向“开发-持有”模式转型。当年业绩出现高光，实现营业收入155.44亿元，净利润105.85亿元。

　　之后，由于销售物业减少，SOHO中国业绩也迈向下坡路。公开数据显示，2013年至2019年，SOHO中国的营收分别为142.24亿元、63.60亿元、14.04亿元、19.62亿元和22.82亿元、20.82亿元、22.44亿元。

　　2018年与2019年，SOHO中国的净利润分别为19.25亿元、13.31亿元，连续下降。SOHO中国2019年的营收与净利润均不足SOHO中国业绩高光时刻的二成。

　　业绩不佳，甩卖资产也成为SOHO中国的盈利手段。2012年以来，据不完全统计，SOHO中国出售资产约有300亿元。与之形成鲜明对比的是，SOHO中国的潘石屹张欣夫妇在海外大举投资，例如，6亿美元购买曼哈顿公园大道广场的49%股权，7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。种种征兆下，潘石屹离场的传言早已甚嚣尘上。

　　SOHO中国主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产，以租金收入为主。截至2019年年末，SOHO中国投资物业资产价值合计为618.33亿元，同比增值不足2%。

　　根据2019年年报，SOHO中国的投资物业(SOHO系列)共九个，分别是位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO，2019年租金收入合计15.69亿元。这与2012年潘石屹扬言“5年后，租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远。

　　SOHO中国，专注于京沪两地黄金地段的开发、租赁、物业管理与投资经营。伴随着疫情冲击，SOHO中国经营也面临挑战。根据戴德梁行的数据，2020年上半年，北京、上海的商业写字楼空置率分别是16.2%、20.9%，较2019年数据分别上涨7.3、2.4个百分点；平均租金则分别下跌7.6%、6.3%。

　　严跃进表示，虽然各地复产复工也在积极推进，但是写字楼市场要真正恢复，明显会滞后于商业广场和住宅市场；从时间上看，写字楼市场真正恢复和上行的阶段或要延迟到明年的下半年。

　　如今，盈利遭遇疫情不可抗力影响下滑，私有化计划半途而废，急于套现离场的潘石屹，又将如何讲好SOHO中国新故事？