中国奥园(03883)最新一次资本运作，并没有如之前几次那样顺利。港交所信息显示，中国文旅集团此前递交的IPO招股书已呈“失效”状态，奥园系其单一最大股东。

　　文旅一直是奥园资本棋局中的重要一环，早在2014年，奥园便将文旅摆上战略地位，现在已是集团八大业务板块之一。实现百亿营收、分拆上市，奥园从未隐藏对文旅的期望。如今，这一目标要靠中国文旅间接实现。

　　但是中国文旅的收入构成让市场对它的估值产生分歧，有业内观点认为该公司仍以房地产销售为主，如果按房企定位估值，或许只能到个位数市盈率；如果将估值聚焦到高毛利且轻资产的文化旅游业务，估值将更具想象空间。

　　文旅产业市场很大，但并非每个入局者都能赚得盆满钵满。譬如重仓文旅的新华联，今年前三季度预计亏损6.3亿至6.9亿元，而去年同期为盈利1.63亿元。在新冠疫情潜在风险下，文旅企业日子并不好过。

　　谈及中国文旅的前景，克而瑞直言，奥园的文旅业务模式对自然资源依赖度高，也需要长期的资金支持，目前公司盈利还有待于多元化。

　　今年前九月，中国奥园实现销售金额833.6亿元，同比增6.1%。在2016~2018年，该集团销售额复合年增长率达89%，去年在高基数下也实现29%的增速。截至今年上半年，奥园账面694亿现金可覆盖475亿短期借贷，不过净负债率已升至79.8%。增速下降及负债率的攀升，已拖累奥园在资本市场的表现。目前，奥园实控人郭梓文手中已有三个上市平台，分别为港股上市的中国奥园、奥园健康(03662)，以及持股比例29.3%的A股上市房企京汉股份。

　　中国奥园目前总市值204.34亿港元，年初该股曾冲至12.27港元，目前股价已较高点跌去四成；奥园健康也由年中9.65港元的高点跌至5.57港元，总市值40.45亿港元。克而瑞认为，“融资新规”下，股权融资获得的低成本资金尤为重要，房企分拆子公司上市有助于缓解财务压力，降低其资产负债率；还可提升母公司估值，从而拓宽融资渠道，实现融资的良性循环。若能成功登陆港股，中国文旅可借此募资补血，奥园商业帝国也有望再添一个上市平台。不过，即将二度递表的中国文旅能否闯关成功，仍充满不确定性。