近两年来，在中央坚持“房住不炒”的环境下，我国房地产市场增速有所放缓，尤其是进入2020年初，受疫情影响，市场出现大幅下滑。随着疫情得到基本有效控制、各项利好政策出台，我国房地产市场逐渐回暖，销售降幅不断收窄。

　　作为中国房地产50强的时代中国控股有限公司（以下简称：时代中国控股，1233.HK），2020年度合同销售额达到1003.8亿元，较2013年涨幅近十倍，首次跻身千亿房企行列。但是，在业绩方面，2020年时代中国控股营收净利首次出现下滑。年报显示，2020年时代中国控股营收388.66亿元，同比下降9.07%；净利润49.41亿元，同比下降5.21%。

　　同时，2020年时代中国控股资产负债率高达81.26%，剔除预收款后资产负债率为80.7%，踩中了“三条红线”指标中的一条，融资能力受限。

　　在跨过千亿门槛之后，时代中国控股仍面临着种种困难。针对上述问题，发现网向时代中国控股公开邮箱发送采访函请求释疑，但截至发稿前，时代中国控股并未予以合理解释。

　　合同销售额破亿，营收净利反而下降

　　3月23日，时代中国控股发布2020年业绩报告。2020年，时代中国控股合同销售额达到1003.8亿元，上年同比增速28.1%。

　　4月7日，时代中国控股发布2021年3月份销售业绩。3月单月，时代中国控股合同销售金额约为83.8亿元，上年同期增速为79.4%。2021年第一季度，时代中国控股累计合同销售金额约为202.7亿元，上年同期增速为63.51%。

　　尽管2020年时代中国控股的合同销售金额持续增加，但是营业收入和净利润却不升反降。Wind数据显示，2020年，时代中国控股营业总收入、净利润分别为388.66亿、49.41亿元，同比下滑9.07%、5.21%；扣非后归母净利润为39.4亿元，同比下滑21.63%；归母股东权益从190.87亿元缩减至187.78亿元。自2013年在香港上市后，这是时代中国控股首次营收、净利出现下滑。

　　数据来源：Wind

　　值得一提的是，从数据来看，时代中国控股营收净利下滑似乎早有征兆。2018年，时代中国控股营业收入344.77亿元，同比增速为48.35%；净利润43.99亿元，同比增速64.94%。而在2019年，时代中国控股营收427.44亿元，同比增速为23.98%，营收增速出现“腰斩”；净利润52.13亿元，同比增速仅为18.49%，大幅下降。

　　另外，2020年，时代中国控股年度销售毛利率为28.8%，同比下降0.5个百分点；年度销售净利率为13.81%，同比上升0.8个百分点。对于为何去年销售毛利率下降，销售净利率反而增长，公司并未予以回复。

　　公开资料显示，时代中国控股的核心主业在于房地产开发，公司的主营业务包括物业开发、城市更新、物业租赁和物业管理。2020年公司营业收入388.66亿元，其中物业开发收入为326.73亿元，占比总收入84%；城市更新收入为54.53亿元，占比总收入14%；物业租赁收入为4.5亿元，无物业管理收入。

　　值得注意的是，2020年时代中国控股物业开发收入较上年减少16.39%，城市更新业务收入较上年增加151.58%。对于此情况，业内专业人士对发现网分析称，时代中国此举或在调整业务结构，从数据来看，城市更新业务收入大幅增加，有些许效果，但营收与物业开发板块相比还相差甚远，目前尚不能成为公司总收入的主要来源。

　　踩中“一条红线”，负债规模持续扩大

　　据了解，为降低房地产企业负债，2020年8月20日，房地产“三道红线”融资新规推出。“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；“现金短债比”小于1。通过这“三道红线”，监管层将房企分为四个档次，分别是“红”“橙”“黄”“绿”，并根据档次规定公司的有息负债规模年增速，用以限制房地产企业融资。

　　2020年，时代中国控股的净负债比率为65.6%，较2019年下降1.6个百分点；现金对短债为2.1倍。但剔除预收款后资产负债率为80.7%，踩中了“三条红线”指标中的一条，位于“黄”档房企。这意味着，2021年如若时代中国控股未将剔除预收款后资产负债率降至70%以下，那么公司的有息负债规模年增速将不得超过10%。

　　Wind数据显示，时代中国控股的负债总额已从208亿元增长至1556亿元。同时，时代中国控股的资产负债率也逐年增长，并持续高于同行平均值。2017年-2020年，时代中国控股的资产负债率分别为72.43%、74.97%、77.84%和81.26%，同期，同行可比公司的资产负债率均值分别为60.5%、61.28%、61.17%和61.06%。

　　数据来源：Wind

　　另外，2017年-2020年，时代中国控股的应收账款分别达到32.53亿元、48.9亿元、61.02亿元和63.71亿元。分析人士称，时代中国控股应收账款及票据年年攀升，可能存在外部资金占据影响公司资金周转困难的现象。

　　数据来源：Wind

　　而且，自上市后，时代中国控股经营活动现金流与投资活动现金流大多为负值，且波动较大。其中，经营现金流量净额在2013年-2018年均为负值，分别为-14.57亿元、-24.56亿元、-52.43亿元、-5.59亿元、-65.85亿元和-5.23亿元，直到2019年和2020年，经营现金流量净额才逐渐由负转正，为7.89亿元和13.08亿元。

　　投资活动现金流量方面，从2013年-2020年，时代中国控股的投资活动现金流量净额始终为负值，分别为-9.53亿元、-0.45亿元、-16.1亿元、-43.9亿元、-84.96亿元、-70.79亿元、-142.42亿元和-77.45亿元。

　　数据来源：Wind

　　由此可见，时代中国控股虽合同销售金额超过千亿，但负债总额也过千亿，并且负债规模有持续扩大的趋势。

　　对于踩中“红线”的问题，时代中国控股董事会主席岑钊雄曾表示，将在1至2年内把超标的这条红线解决掉。但目前看来，时代中国控股在跨过千亿门槛过后，仍面临着负债压力大的困难。

　　（发现网记者罗雪峰 实习记者庞晓涵）