近期，美好置业集团股份有限公司（以下简称：美好置业，000667.SZ）披露前三季度业绩，报告期内，美好置业实现归母净利润-7.84亿元，同比下降36.45%。

　　近年来，美好置业坚持逐步退出房地产，转型并聚焦装配式建筑业务，但是受宏观经济环境趋冷及房地产市场下行因素影响，美好置业的“脱房战略”去化困难，目前的营收大头依旧是房地产业务，装配式建筑业务未达预期。

　　与此同时，美好置业的资产缩水，存货积压，年内新增未披露涉案金额约8.42亿元，诉讼案件频发。

　　针对上述情况，发现网向美好置业发送采访函请求阐释，美好置业回复表示，目前公司逐步“脱房化”，并完善产品标准，提升装配式建筑业务的市场竞争力，推动降本增效，提升企业盈利能力。

　　前三季净亏近5亿元，“去房化”进展缓慢

　　公开资料显示，美好置业于1996年上市，控股股东为美好未来企业管理集团有限公司，报告期内，美好置业主要从事房地产开发、装配式建筑业务，其中房地产业务处于去化阶段。

　　10月28日，美好置业发布《2022年三季度报告》，报告期内，公司实现营业总收入43.34亿元，同比增长124.55%；归母净利润-7.84亿元，同比下降36.45%。

　　其中2022年第三季度，美好置业实现营收17.19亿元，同比增长45.05%；归母净利润-4.63亿元，同比下降76.06%。对此美好置业在三季报中分析，近期营收大涨主要系房地产项目结算收入大幅增加。

　　（图源：2022年三季报）

　　事实上，自2018年开始，美好置业的房地产开发业务逐步收缩，推动企业快速“脱房”，向房屋智造业务转型。目前受宏观经济环境趋冷及房地产市场下行因素影响，美好置业在执行“脱房战略”的项目清盘过程中存在困难，并对公司现金流及业绩造成不利影响。

　　另一方面，美好置业在2013年提出“产品工厂化”发展战略，2017年控股美好装配后，美好置业在装配式建筑等新业务领域加大投入，然而目前装配式建筑业务仍然未达到相应的业务规模，且频频亏损。

　　5月31日，深交所下发《年报问询函》，要求美好置业解释2021年装配式建筑业务仍然未达到相应的业务规模，并且导致公司2021年经营性亏损9亿元的主要原因，装配式建筑是否能形成“稳定业务模式”，相关收入是否属于按照规定中关于营业收入扣除相关事项的要求应当扣除的收入。

　　截至2022年上半年，房地产业务为美好置业贡献了23.22亿元的营收，同比增加492.76%；装配式建筑业务的营收为2.64亿元，同比下降17.52%。

　　业务发展未达预期，资产缩水

　　据了解，美好置业的主营业务主要集中在武汉、合肥、重庆等新一线城市和长三角城市群。2022年上半年，由于美好置业的房地产项目延期交付致使项目未能结算，同时计提延期交房违约金，影响净利润-1.3亿元；装配式建筑业务未达到预期规模，受工厂折旧、资金成本等固定费用影响，影响净利润-1.9亿元。

　　业内人士表示，美好置业“脱房化”战略较缓慢，装配式建筑业务发展较弱，与大环境和公司自身资金情况皆密切相关。

　　其中房地产市场下行压力持续，市场信心不足、叠加疫情影响，市场整体的供求和成交均未明显转暖。加上房企违约、项目烂尾、业主停贷等事件陆续出现，房地产拖累经济增长并在社会面造成较大负面影响。

　　截至2022年上半年，美好置业现存5个房地产土地储备项目，13个项目处于在建阶段，13个地产项目在售中，但目前房地产市场总体低迷，销量下降，整体去化依旧困难。

　　装配式建筑业务方面，公司层面对装配式建筑市场的预估偏乐观，加上前期在何时、是否单独对外销售PC构件这一关键战略路径选择上存在摇摆，尽管2021年进行战略调整，但错失较多市场机遇。

　　外部环境较差，公司战略方面走过弯路，导致美好置业近几年来资产消耗较快。2020年-2021年及2022年前三季度，美好置业的货币资金分别为24.15亿元、13.88亿元和3.99亿元，交易性金融资产分别为1.38亿元、1.35亿元和0.86亿元。与之相对的是，同期美好置业的存货分别为141.9亿元、130.26亿元和105.01亿元，处于高位。

　　（图源：wind）

　　此外，9月9日，美好置业统计，除已披露过的诉讼、仲裁案件外，公司及子公司于十二个月内新增尚未披露的诉讼、仲裁案件累计涉案金额合计约为8.42亿元，占公司最近一期经审计净资产绝对值的18.69%。

　　（图源：wind，公司公告）

　　业内人士表示，美好置业的转型之路走了将近8年，目前房地产项目去化较为困难，装配式建筑业务仍未取得预期的规模，美好置业将如何制止亏损？发现网将持续关注。

　　（记者罗雪峰，财经研究员高冉）