近期，黑牡丹（集团）股份有限公司(以下简称：黑牡丹，600510.SH）披露2022年第四季度房地产经营情况，其中，2022年第四季度，公司实现签约面积2.82万平方米，同比减少71.91%；实现签约金额1.62亿元，同比减少84.19%。

　　同时，黑牡丹近期存在股东减持的情况，并且其子公司与常州市新北区机关事务管理处签署了《常州高新区（新北区）“两馆两中心”项目特许经营协议之终止协议》。针对上述情况，发现网向黑牡丹发送采访函请求阐释，但截至发稿前，黑牡丹并未给出合理解释。

　　2022年四季度房产经营能力下滑

　　公开资料显示，黑牡丹于2002年上市，是一家业务涵盖新基建、新型城镇化建设和纺织服装三大板块的国有控股上市公司。其中，公司的新型城镇化建设业务主要包括基础设施建设、房地产开发、特色产业科技园区开发运营、文化创意园区改造运营等地产类业务。

　　1月14日，黑牡丹发布《2022年第四季度房地产经营情况简报》，其中，2022年第四季度，公司实现签约面积2.82万平方米，同比减少71.91%，其中权益签约面积2.05万平方米，同比减少74.58%；实现签约金额1.62亿元，同比减少84.19%，其中权益签约金额1.1亿元，同比减少85.03%。

　　项目储备方面，2022年第四季度末，公司未开工的土地面积为16.68万平方米，其中未开工的权益土地面积为16.68万平方米；计容建筑面积不超过41.21万平方米，其中权益计容建筑面积不超过41.21万平方米。

　　（图源：wind，公司公告）

　　2022年四季度房地产经营情况下滑的同时，2022年12月21日，黑牡丹发布《股东集中竞价减持股份结果公告》，自2022年9月22日至2022年12月20日期间，公司股东东海安瑞海城镇化投资建设有限公司（以下简称：海安瑞海）通过集中竞价交易方式累计已减持12万股，占公司总股本的0.01%。截至2022年12月20日，股东海安瑞海本次减持股份计划的减持实施期限已届满。

　　(图源：wind，公司公告）

　　2022年8月30日，黑牡丹披露《股东集中竞价减持股份计划公告》，公司股东海安瑞海计划自2022年9月22日起的90日内，通过集中竞价交易方式减持不超过1047.10万股，即不超过公司总股本的1.00%。若计划减持期间公司有送股、资本公积金转增股本、配股等股份变动事项，上述减持股份数、股权比例将相应进行调整。

　　本次减持股份计划实施期间，黑牡丹于2022年9月28日注销了回购专用证券账户中剩余的230.66万股股份，公司股份总数由本次减持计划披露时的104.71亿股变更为104.48亿股，海安瑞海减持数量相应进行调整。

　　“两馆两中心”项目提前终止

　　截至2022年前三季度，黑牡丹实现营业收入50.83亿元，同比下降26.42%；归母净利润2.38亿元，同比下降62.97%；扣非净利润2.24亿元，同比下降64.41%。

　　（图源：2022年三季报）

　　截至目前，黑牡丹的营收大头依然为房地产业。对于地产公司来说，其营收与房屋销售、土地储备皆息息相关。

　　值得注意的是，2022年12月31日，黑牡丹发布公告，公司全资子公司常州黑牡丹置业有限公司（以下简称：黑牡丹置业）和三级全资子公司常州牡丹新兴建设发展有限公司与常州市新北区机关事务管理处签署了《常州高新区（新北区）“两馆两中心”项目特许经营协议之终止协议》，原签订的《常州高新区（新北区）“两馆两中心”项目特许经营协议》提前终止。

　　同日，黑牡丹置业与常州市新北土地储备中心签署了《国有土地使用权收购协议》，由常州市新北土地储备中心对位于常州市新北区云河路69号地块的国有土地使用权（即“两馆两中心”项目）实施收储，项目地块收储价格暂定为8.02亿元，后续双方将根据常州市新北区审计局的复核结果签订补充协议确定最终收储价格。

　　（图源：wind，公司公告）

　　据悉，2017年8月，黑牡丹的全资子公司黑牡丹置业及三级全资子公司牡丹新兴联合体收到常州市政府采购中心发来的《常州市政府采购成交通知书》，确认黑牡丹置业和牡丹新兴联合体为常州高新区（新北区）“两馆两中心”PPP项目的成交单。

　　2017年11月，黑牡丹置业和牡丹新兴与常州市新北区机关事务管理处签署《特许经营协议》，明确特许经营期包括建设期与运营期两部分。项目建设期为3年，运营期为15年；在15年的运营期内，常州市新北区机关事务管理处每年向黑牡丹置业和牡丹新兴支付可用性服务费及运维绩效服务费，计划总投资约为6.94亿元。

　　对此业内人士表示，黑牡丹目前的当务之急除了扭转净利下滑的困境，土地储备方面也要做到有备无患，土地资源为地产业务重要的开发资源，也是房企的核心竞争力之一，此情况下，黑牡丹应积极扭转该局面，适时补充土地资源，以免对未来公司的盈利水平等产生更多不利影响。

　　（记者罗雪峰，财经研究员高冉）