太古地产近日发布2020年业绩报告，全年收入133.08亿港元，与2019年的142.22亿港元相比，小幅下滑6%。其中，办公楼业务收入65.55亿港元，零售物业收入52.45亿港元，住宅业务收入45.4亿港元。

　　香港零售业整体萧条依旧，太古地产在港零售物业收入24.42亿港元，太古广场、太古城中心和东荟城名店仓收入分别下跌31%、18%以及16%。但在2020年第四季度，得益于太古地产运营策略的调整，三处关键物业的零售状况开始改善。

　　内地业务方面，太古地产零售物业租金收入增长2%至34.2亿港元，其中广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇销售收入上涨36%、6%以及15%。在疫情形势得到基本控制后，广州奢侈品市场恢复迅速，此前界面新闻曾报道广州太古汇爱马仕门店重开当日销售额超过1900万元人民币。

　　位于北京的三里屯太古里和颐堤港两处零售物业则出现了罕见的收入下滑，跌幅分别为18%和12%。疫情是导致这两处零售物业收入下跌的主要原因，但它们在2020年里受到影响的情况并不相同。

　　太古地产发布的2020年中期财报显示，三里屯太古里零售收入下跌38%，颐堤港下跌6%，两处物业的租用率都为96%。不难看出，在2020年下半年，三里屯太古里的营业表现明显转好，而颐堤港的业绩则进一步下跌。

　　2020年年末在北京望京地区和顺义地区爆发的局域性新冠疫情，是使颐堤港下半年收入继续下跌的主要原因之一。

　　颐堤港位于北京将台地区，紧邻望京。由于望京及其靠近的顺义地区长期没有新的大型商场入市，凭借太古地产运营能力集合了多个国际和国内品牌的颐堤港就成为了这片地区最具人气的购物中心。根据太古地产披露的数据，颐堤港的销售增幅从2018年的0.3%急速升到2019年的26%。

　　三里屯太古里则是在2020下半年对门店进行了调整，引入Shake Shack、Public Tokyo、Stone Island和DESCENT BLANC等北京或全国首店，部分品牌也对在门店进行了重装，其中苹果开出全新的大型旗舰店，整个太古里的品牌组成得到优化。

　　界面时尚记者对三里屯太古里内部分门店走访时了解到，太古里的客流已经基本得到恢复，虽然2020年年底北京爆发的疫情使得部分客流减少，但整体影响不大。一家2020下半年才进入太古里的买手店店员则向记者表示，中高端品牌的销售表现较为坚挺，在疫情中受影响最多的是那些定价较低的中端及以下的品牌。

　　这部分品牌也是三里屯太古里进行业态调整时的主要关注对象。三里屯太古里南区在开业初期引入大量运动品牌和快时尚品牌，伴随着消费者喜好的变化，许多运动品牌纷纷选择撤离或对门店进行升级，但快时尚品牌依然占据着许多临街大型铺面。

　　但快时尚寒冬之下，消费者对这些品牌的热情正在消退。当承载着展现商场形象和定位的沿街大店被快时尚品牌占据，消费费者进入商场购物的意愿可能也会被影响。

　　尽管三里屯太古里依然在不断引进首店，能够产生长久影响力的首店品牌却没有持续产生。在2020年引进的一批首店中，美国汉堡品牌Shake Shack是最受关注的一个，但消费者对前往打卡的热情也并没有持续太久，开业初期排大队的现象已经不再有。

　　因此，虽然三里屯太古里依然是北京的时尚和商业地标，但其地位也在受到挑战，部分新开业的商场正在抢夺它的客流，其中一个便是北京SKP-S。

　　北京SKP-S定位为艺术性的奢侈品购物中心，与Gentle Monster合作在室内放入大量艺术装置，开业后迅速在小红书和微博上成为打卡胜地。与此同时，借助北京SKP在奢侈运营上的能力，SKP-S也招揽了路易威登Louis Vuitton，迪奥Dior和Jil Sander等一批品牌，并定期在商场内举办各类限量发售系列的发售活动，这在一定程度上分流了原本属于三里屯太古里的年轻客源。

　　对于那些单纯想要进行奢侈品购物的消费者来说，三里屯太古里也不是优先选择。某零售品牌的一位高层表示，三里屯太古里在商业格局和零售空间上的销售驱动能力，没有SKP强。

　　从三里屯太古里最近做出的调整看，它正极力想做出针对性的改变——越来越多定价中高的品牌被引入南区，即将在今年落成的西区则被定位为具有艺术性的购物中心，以进一步满足消费者的不断变化的喜好。