面对城市复兴项目周转慢、三大现金流为负、净负债率高企等难题，首开股份一边密集转让项目股权，一边增资扩股。

为全面客观地衡量今年上半年各大上市房企业绩的综合表现，发现网基于财务报表的盈利能力、营运能力、财务杠杆以及偿债能力等多维角度进行了系列的统计排名，（文章详见9月20日发现网文章《诊断房企半年报：财务杠杆谁最高？偿债能力谁最强？》）。

据发现网统计，首开股份在“发现网2019上半年A股上市房企财务杠杆榜单”中排名第15，位居行业上等水平，排在绿地控股、新城控股、金科股份、阳光城、万科A等知名一线品牌房企之后；而在“发现网2019上半年A股上市房企营运能力榜单”中排名第44，居于行业中等水平。

为了全方位客观透析其业绩综合表现，发现网日前致函对首开股份进行了采访。

营收净利双增，盈利得到改善

公开资料显示，首开股份于2001年3月12日在上海证交所挂牌上市，是北京首都开发控股（集团）有限公司控股的大型国有房地产上市公司，实控人为北京市国资委。2018年，公司年销售额1007亿元，开复工面积超过1900万平米，资产总额超过2900亿元。

30多年来，首开地产致力于北京城市发展，西罗园小区、恩济花园等旧城改造项目，方庄小区、望京新城、回龙观文化居住区等大型社区建设，亚运村、大运村、奥运村、国家体育馆、奥林匹克水上公园等一系列标志性建筑，加快了这座六朝古都迈向国际化大都市的步伐，留下了“一部首开史，半座北京城”的美誉。

10月30日下午，首开股份发布了第三季度业绩报告。

数据显示，2019年1-9月，公司实现营业收入295.45亿元，较上年同期增加38.78%，同比增速仅增长2.55个百分点；归属于上市公司股东的净利润为23.76亿元，较上年同期增加28.57%，同比增速却回落73.84个百分点；归属于上市公司股东的扣非净利润为22.53亿元，较上年同期增加52.07%。

近三年营收同比增长率

近三年归母净利润同比增长率

总体来看，首开股份前三季度营收净利虽双双增长，但同比增速均处于近三年来整体增速的平均水平，实属无惊无喜。

据发现网统计，首开股份在“发现网2019上半年A股上市房企盈利能力榜单”中排名第31，居于行业上等水平，而这一排名也其三季度的业绩报告也得到了体现。

报告显示，首开股份2019年1-9月每股收益同比增加38.07%，加权平均净资产收益率达到9.02%，而去年同期这一数据为6.74%，可见其盈利能力得到一定的改善。

业绩完成率超六成，公司回函符合预期

早在2019年年初，首开股份定下了本年度的销售目标为1010.15亿元，与去年基本持平。业绩报告显示，首开股份2019上半年签约金额403.90亿元，同比增加31.24%，仅完成全年销售目标的39.98%；而2019年1-9月实现签约金额691.28亿元，同比增加31.76%，完成全年销售目标的68.43%。

对于最后一个季度是否有信心完成全年销售目标，公司是否会选择降价促销、加速回款这一问题，首开股份相关负责人也回函发现网记者表示，公司全年的销售节奏依照全年资源情况及开盘进度有序进行，目前销售进度符合预期。根据可售资源情况全年任务完成可期，第四季度会按正常销售节奏推进。

的确，通过观察首开近几年的业绩走势可以发现：公司一二季度销售额指标都非常低，经常只完成年度目标的百分之十几、二十几，但到了第三季度有所调整开始加速，第四季度直线往上冲。

此前，首开股份新晋掌舵者李岩在公开场合表示：“压力不小，但是完成任务还是有保障的，我们也有信心。”

京外项目业绩不振，竣工面积罕见为零

需要指出的是，首开股份今年的京外项目销售业绩表现并不理想。

早在2015年，首开提出“城市复兴官”的发展战略，关注存量资产及其改造升级；2016年，首开股份重心开始偏向京外地区，开启了“根植北京，扩张全国”的布局；2018年，首开股份开始向长三角、珠三角、成渝地区等经济发达的京外地区发展，当年北京区域资源占比首次降至50%以下。

但就今年中报和三季度报告来看，京内项目依旧是首开股份结算收入的重要组成部分。中报显示，2019上半年首开股份京内项目销售面积51.7万平方米，同比上涨146.1%，占总销售面积比例35.8%。京外项目销售面积92.8万平方米，同比减少6.6%，占比64.2%。

三季度报告显示，2019年1-9月公司京内项目可供出售面积812.37万平方米，已销售面积87.89万平方米，占比36.41%，较上半年微幅提升；京外项目可供出售面积199.47万平方米，已销售面积153.51万平方米，占比63.59%。

另外，2019年1-9月首开股份京内项目在建面积715.24万平方米，京外为1238.62万平方米；京内项目新开工面积163.83万平方米，京外为226.52万平方米；京内项目竣工面积70.73万平方米，而京外项目这一数值却为0（详见上图）。

土地储备方面，截至三季度末，首开股份持有22个待开发项目，规划计容建筑面积合计约292.15万平方米；其中11个项目位于北京，规划计容建筑面积约155.84万平方米。

值得一提的是，2019年上半年首开股份在京内有15个储备项目，但大部分为合作拿地，且由合作方操盘，仅有两个项目为100%权益占比；而在京外的10个项目中，也仅有4个项目为100%权益占比。这从侧面凸显了公司独立操盘能力略有不足。

净负债率高企，三大现金流均为负

围绕“城市复兴官”战略，近几年来首开股份逐步形成了城市复兴的五大举措：涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台。

但棚改项目、城市更新项目存在周期长、回款慢、复杂度高等特点，对房企的综合能力要求很高，这导致了首开股份在负债率、现金流等方面表现不佳。

数据显示，截至2019年三季度末，首开股份的资产总额约为2951.21亿元，负债总额约为2413.13亿元，权益总额约为538.08亿元。

按照此数据计算，公司的资产负债率约为81.77%，同比增长0.18个百分点，而公司净负债率高达203.73%，远超行业均值。

此外，2019年前三季度首开股份的经营性现金流、投资性现金流、筹资性现金流均为负数。三季报显示，期内公司经营活动产生的现金流量净额为-15.5亿元，同比减少200.31%；投资活动产生的现金流量净额为-18.04亿元，同比增长88.48%；筹资活动产生的现金流量净额为-82.55亿元，同比减少247.55%。

对此，首开股份在其公告中指出，公司净负债率在行业内属于较高水平，改善资产负债结构将是公司未来重点关注和需要切实解决的问题。

债务压力大增，开启“卖卖卖”模式

今年以来，房企银行贷款、信托、海外债等各大融资渠道均受到不同程度的收紧。据发现网不完全统计，2019年以来，面对紧张的资金链和较大的债务压力，包括新城控股、华侨城、泰禾集团、首开股份等多家上市房企，纷纷转让旗下子公司或是项目股权。

上半年，首开股份累计新增融资272亿元，同比增长16.99%。其中，银行贷款88亿元，信托贷款62亿元，债权融资计划22 亿元，公司债20亿元，中期票据55亿元，短期票据15亿元，应付账款保理（ABS）10亿元，累计归还各类筹资183亿元。当期净增融资规模89亿元。

此外，2019年8月，首开股份在两日内先后与平安银行、交通银行、北京农商银行及工商银行签署了战略合作协议，获取授信额度1200亿元，用于非经平台建设和老旧小区改造。

事实上，此前不久，首开股份就已频繁转让旗下项目股权。

9月27日，北京产权交易所披露，首开股份拟挂牌转让北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司（简称“天鸿嘉诚”）51%股权。9月29日，首开股份拟转让苏州合本投资管理有限公司（简称“苏州合本”）50%股权，底价待定。同日，公司一并挂牌出售北京首开旭泰房地产开发有限责任公司（简称“首开旭泰”）1%股权。

对此，某业内人士表示，房企出售项目是有现金流压力，从这一波房企转让项目的现状来看，有快速向头部企业集中的趋势。

10月23日，首开股份公告称，其全资子公司北京城市开发集团有限责任公司（以下简称“城开集团”）拟实施增资扩股，引入投资金额不超过40亿元，增资价格依据最终增资结果确定，并据此计算各方持股比例。

截至2018年底，经评估，城开集团股东全部权益评估值为149.95亿元。与单体口径账面净资产76.41亿元相比，评估增值73.54亿元，增值率约96%；与合并口径账面净资产108.93亿元相比，评估增值41.02亿元，增值率约38%。

首开股份在公告中表示，本次增资扩股有利于降低城开集团及公司资产负债率，本次增资扩股不会导致公司丧失对城开集团的控制权。增资扩股后，不会导致公司合并范围的变化，对公司当期经营业绩不会产生重大影响。

面对城市复兴项目周转慢、三大现金流为负、净负债率高企等问题，首开股份能否在千亿之后发展的更稳更好？发现网将继续保持关注。 （发现网记者 罗雪峰 林孚嘉）