总地价110亿元、楼板价14.3万元/平方米，开盘均价13万元/平方米，上海“地王之王”从来都不缺话题性。

今天（4月30日）中午12点，备受关注的上海中兴路一号正式开始认筹。

4年前，上海静安区中兴社区（原闸北）N070202单元332-01-A、333-01-A地块推出，净用地面积约3.1万平方米、容积率3.5、计容积率建筑面积约11万平方米，起拍价46亿元，吸引了18家企业前来竞拍。

要知道，这是当时上海实施招拍挂制度12年来推出的最最最市中心的土地。项目位于上海市静安区中兴路，多条地铁线环绕，距离人民广场和外滩的直线距离均为3公里，距离外滩、陆家嘴，车程是半小时左右。

2016年8月17日，融信最终从各路土豪中胜出，以110.1亿元总价、10万元/平方米名义楼板价、14.3万元/平方米可售面积楼板价和139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵单价地王纪录，至今未被超越。

同年11月，万科以约53.95亿元获得项目49%权益，主要由万科操盘，与融信共同合作开发中兴路项目。

但限价政策之下，面粉贵过面包已成事实，加之老闸北地段商业环境偏弱、教育医疗亦无优势，开发商如何唱好这台戏？地王的销售能否延续4年前拿地时的火爆？

中兴路一号 每经记者 包晶晶 摄

地王一出 周边二手房立马由750万涨至900万

2016年地王一出，立刻封杀了周边二手房的议价空间，不少房东开始膨胀。

“我记得很清楚，2016年这块地刚拍的时候，对面雅宾利有一套95平方米的二手房，挂牌价750万元。地王消息传出来，房东马上改口说低于900万元免谈。”附近的资深中介刘亮提起当年情景仍然有些激动，“这地王开盘还是限价的，不然旁边的二手房价格难以想象。”

他口中这套二手房，是马路对面的万科翡翠雅宾利，万科从上置接手后以翡翠系列IP打造的苏州河概念项目，目前小面积段二手房单价基本位于9万～11万元/平方米区间；而旁边的复地新都国际，二手房价格在7.5万～9.5万元/平方米。“8万～10万元单价差不多是这片区域真实（房价）反映了，说实话再贵就很难卖了。”刘亮说。

项目周边二手房挂牌信息 每经记者 包晶晶 摄

的确，中兴路一号将自己定位于上海母亲河——苏州河以北的苏河湾区，而从地图显示来看，这里和真正的苏河湾距离不短，并且并不是内环所有地块都是市中心。“静安地王”、“上海地王之王”等各种响亮称谓仍改变不了老闸北规划配套相对落后的事实，而中兴路地块目前在商业配套方面并无特别明显优势，最大的商业综合体就规划在中兴路一号，目前仍在建设中。

但魔都楼市永远充满了魔性，中兴路一号看房人仍然络绎不绝，其中有年轻人，更有一家老小。第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华认为，市中心住宅的稀缺性，代表其仍能获得高净值客户的青睐，将其作为不动产配置的一部分，是在今年经济萧条的环境下，较安全的投资选择。

中兴路一号配套会所内泳池 每经记者 包晶晶 摄

“前卫设计”遭吐槽 在270度转角落地窗前看老破小

2020年的楼市早已不是当年那个疯狂的市场，面粉贵过面包已是不争的事实，如何唱好“地王之王”这台戏，万科显然下了很大的功夫。

唐华分析认为，这块土地的开发难度在于楼板价已经10万+，在限价的大背景下，预售证能批多高的价格才能保本？但同时如果价格真的批高了，和市区这么多竞争项目来比，客户是否认可，也是个两难的问题。“这个项目操作难度是史无前例的。”

于是万科请来了英国宝藏级建筑师查德·罗杰斯，以伦敦海德公园项目、澳洲悉尼项目的超现代设计撑起了中兴路一号最大亮点。伦敦海德公园一号，正是传说中的世界最贵豪宅，最大的一套1858平方米公寓售价超过12亿元。

但市场对这位国际大师的设计，流传最多、印象也最深的却是——没有阳台。

“嗯，这个楼盘是外国人设计的，太新潮了，没有阳台……”刘亮和几位看房人聊起中兴路一号时表示，对于生活中习惯了洗晒的南方城市，没有阳台实在太不方便了。

对“无阳台设计”无法理解的不止刘亮，在上海本地论坛上有网友发帖，“被销售带去看了一个短片，主要介绍设计师，说设计的都是地标建筑，最著名的伦敦海德公园1号。我想人家这个客厅大落地窗设计放在公园旁边大概还可以看看公园，现在中兴路1号这个设计看什么呢？整个房型都不像现代中国人的房子”。

《每日经济新闻》记者在多次实探中发现，除了没有阳台的尴尬，“双十字”结构努力打造的全透明围墙也面临着一定尴尬：地王被老式公房、私房等尴尬地合围起来，北面紧邻中兴路，从样板房的270度转角落地玻璃眺望出去，并不能获得这一设计所预期的“景观”。据置业顾问介绍，首批推出229套住宅，面积从50平方米～210平方米不等，高区房源可以清楚看到陆家嘴“三件套”，“忽略你眼前的这些矮房子”。

样板间实景 图片来源：项目资料

唐华向记者指出：“13万元/平方米左右的开盘价，在目前限价的大背景下，已经是偏高了，或许相关部门也已经充分考虑到项目楼板价高企的前提。但对于开发企业来说，这个价格仍不足以平抑成本，因为考虑到资金利息和产品开发成本、营销成本等，中兴路一号的花费甚至都是高于其他楼盘的。至于后期限价是否能放开，这是国家政策层面的要求，无法随意猜测，只是说就算放开了限价，产品竞争力能否留得住客户，也是一个挑战。”

10万+豪宅市场持续发力

但上海豪宅市场的数据或许能为中兴路一号带来些许信心。

第一太平戴维斯统计，在疫情影响下，2020年一季度高端住宅市场（即单价高于8万元/平方米）仅有3个项目入市，皆位于内环内区域。3个入市豪宅项目备案均价均超过10万元，且认筹比皆高于1:0.6。前期火爆的绿地海珀外滩成为上海首个线上开盘的楼盘，在疫情后市场反弹的推动下认筹率和开盘去化率表现可圈可点。

但唐华也表示，市场供应很快会重回激烈的竞争局面。“第一季度只有2个项目入市，但这只是疫情下的特殊情况。到4月底内环入市的项目已经有4个，10万+以上的高端盘有6个（其中有2个位于内中环）。后续类似高端项目的入市呈井喷之势，虽然并不能武断地说供应仍低于需求，但至少到目前为止，已入市项目的认筹率和开盘去化率都相当不错。”

第一太平戴维斯统计显示，第二季度开始，上海市中心区域预计有约14个8万元/平方米以上高端项目入市，高端项目间竞争加剧。按具体月份来看，4月入市的高端项目约为2700套，为前期因疫情积压项目被集中释放，且产品竞争力较强，吸引了一大批刚需、改善客户。相比4月大体量的项目入市，5～6月的供应量趋于平缓，现已知预计推出套数约为399套。

中兴路一号现场 每经记者 包晶晶 摄