“增收不增利”现象普遍 “降费提效”成业内共识

　　上市房企总资产规模持续上涨 增速略有收窄

　　中指研究院承办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会”13日在北京举行。该发布会上披露的针对房地产上市公司研究成果显示，2019年，房地产上市公司总资产规模呈持续上涨趋势，但增速较上年略有收窄，阵营内部分化加剧。

　　研究成果显示，2019年，沪深上市房地产公司总资产均值为1165.0亿元，同比增长18.9%，增速较上年下降4.5个百分点；大陆在港上市房地产公司总资产均值同比增长19.3%至2228.3亿元，增速较上年下滑6.7个百分点。房企从对规模速度的追求开始转向高质量发展，尤其龙头房企增速普遍放缓。

　　“存货、货币资金、长期股权投资以及投资性房地产的增长是拉动房地产上市公司总资产增长的主要因素。”中指院方面分析指出，2019年，优秀上市房企把握并购重组、分拆上市和再融资等机遇，更加强化价值管理与增长，持续释放出高质量投资潜力。同时，部分区域型龙头房企纷纷踏上IPO之路。

　　分阵营来看，阵营间与内部的分化更加明显。总资产3000亿以上的大型企业近年来逐渐追求更稳健的发展，规模大小不再是主要目标，2019年同比增长率均值为25.0%，较上年增速收窄11.8个百分点。总资产1000-3000亿规模的企业普遍处在高速发展期，适当的规模增长是该阵营中部分企业的诉求，25.9%的增长率仍为三个阵营中最高，部分企业受资金约束，投资强度与总资产规模增长明显下降，阵营内部分化格局逐渐明朗。总资产1000亿以下房企面临更困难的生存环境，增长率仅为11.1%，部分企业也在追求规模的增长，部分出售资产保障现金流，阵营内部分化正在加剧。

　　2019年，房地产上市公司销售规模再创新高。沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为282.5亿元、427.3亿元，同比增长22.8%和20.7%；净利润均值分别为34.9亿元、68.2亿元，同比分别增长19.7%、18.5%。

　　不过，由于行业成本持续上行，上市房企出现增收不增利、盈利质量下滑的现象。沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为13.3%、16.6%，较上年下降1.0、0.4个百分点；净资产收益率均值分别减少0.3和0.2个百分点，降至10.8%和14.6%。

　　另一方面，2019年房地产行业市场处于深度调整期，同时金融环境仍偏紧，房地产上市公司融资成本和营销费用持续增长，三项费用率整体呈上升趋势。在这种境遇下，“降费提效”成为行业内的普遍共识。

　　中指院方面认为，随着房地产行业监管逐渐规范，资本市场对房地产行业股票价值的投资逐渐转向以企业本身价值为主导。在此背景下，投资者更关注企业的主营业务水平、财务表现和多元业务的拓展，优质企业更易获得资本加持。在行业集中度持续升高的背景下，预计未来房地产市场总量的波动将持续减弱，龙头房企业绩增长趋向稳定，市场预期逐渐回归理性。