自从市场经济确立以来，没有不负债的房企，合理的债务配置会让房企更良性发展。富力地产，一家低调的“旧改之王”正在土地购置、旧改、酒店“三驾马车”的拉动下，去负债、拓城更、稳现金。

　　2020年是房企偿债高峰期，恰逢疫情突然而至，让不少企业措手不及。有数据显示，今年来已有超200家房企破产。

　　行业普遍差钱之下，穆迪一则调降评级的消息，把富力地产推上“风口浪尖”。

　　可控的压顶“短债”？

　　穆迪将富力地产评级从“Ba3”降至“B1”。穆迪认为，“该公司现金流疲软，且未来12-18个月的再融资需求较大”。实际上，近期穆迪对于整体中资企业都较为悲观，对于房企也不例外，富力仅仅是众多被降级企业中的一间。外界质疑未免有些反应过度。

　　对比另一家国际评级机构，标普给予的评价是：“由于富力地产积极再融资、额度的批准以及在岸资本市场的强大地位，富力地产不太可能遭遇流动性紧缩，目前流动性紧张状况将逐步得到缓解。”

　　今年来，富力地产先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及10亿元的境内公司债。此外，公司手头还有超过180亿元的中长期债券额度可供使用。2019年末富力地产持有现金为384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元。在下半年不发行新债券的情况下，不使用银行授信，富力地产也基本能偿还今年所有债务。

　　虽然富力过去的短债指标偏弱，但由于新增的中长期债券额度充足，将有助于降低及改善未来的短债指标。

　　与其它行业不同，房地产是个典型的高负债行业。有观点认为，负债率增速几乎和房企销售额增速成正比。该报道援引彭博的数据，恒大净负债在过去五年中翻了两番，达到约5220亿元，而其财务杠杆率则是行业平均水平的两倍多，却在2016年成就了销售冠军。

　　美国百年知名财经杂志《巴伦周刊》近期发文称，中国房地产行业的发展动能正在改善，提振了开发商的债券。报道称，有关中国企业债务危机的传言可能被过度夸大了，中国房地产市场似乎有其自身的逻辑。

　　有文章指出，近几年房企会通过合作开发压低杠杆，从而降低企业净负债率。知名地产分析师严跃进认同上述观点，他对中新经纬客户端表示，“合作开发既是为了更好的融资和合作，也是为了财务方面的优化。这种模式确实可以通过此类净资产数据的调整，使得此类净负债的数据降低。”

　　富力地产管理层表示，公司更注重利润，无论是合联营项目还是少数股东权益都非常少，项目基本都由富力全资持股，因此也失去了隐藏债务、美化报表的机会。

　　稳领“城市更新”新时代

　　我国楼市早已迈入存量时代，不少城市大力开展城市更新项目，房企纷纷涌入。包括华润、保利、华侨城、万科、佳兆业、祥源控股等房企均加速布局。被称为“旧改专家”的富力地产，早早站上浪潮“风口”。

　　截至2019年底，富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7060.5平方米，预计通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积超过4000万平方米。其中，预计两年内通过城市更新转化的土储面积将达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

　　中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹对中新经纬客户端表示，核心城市怎么能够再发展，不走外延式这种扩张道路，就是要靠城市更新，通过城市更新再造城市发展的新机会，用新理念带动城市发展新增长，核心城市强大了，和周边的城市才能有效地协同发展。

　　时代中国董事会主席岑钊雄曾公开表示，城市更新是房企未来盈利的重要保障，“城市更新业务在转化开发用地和实际开发利用两个阶段的利润率都很可观”。

　　由于城市更新项目所在地块往往是旧村、旧居、旧厂房，已经成为城区的重要组成部分，还涉及土地确权、居民安置等，所以对于房企而言，前期要投入大量资金，而且资金周转周期长。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬客户端介绍道，一般新房最快9个月可回收相关款项，城市更新项目一般周期在3-10年。富力前期积累的城市更新项目，可转化大量潜在的土地储备，已逐步进入收获期。

　　根据秦虹提供的数据显示，这几年北京商办物业等市场化更新投资的规模每年是410亿左右，上海每年为420亿左右，深圳是综合型的，包括老旧小区改造、重组改造等每年达1012亿左右。此外，国家有16万个老旧小区要改，去年改了1.9万个，今年要改3.9万个。

　　据公开数据显示，富力地产已签约的合作城市更新项目中，一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比60%。富力地产预计的两年内转换可售面积约1000万平方米(相当于人民币2,000亿元可售货值)。

　　严跃进指出，“开发商做城市更新项目关键得有耐心和科学的开发理念，落实每个利益攸关者的相关问题。而且要对项目未来的盈利有一个精准的预测，才能有的放矢。”

　　富力地产计划今年加快城市更新步伐，为更低成本锁定战略性土地储备提供机会。管理层方面表示，随着富力地产重新向一二线核心市场靠拢，能级结构和土储质量的改善将推动公司业绩的稳健增长，城市更新业务的持续发力也为富力地产重新打开增长空间。

　　除了城市更新项目，富力地产还坚持多元化跨界发展，并扩大酒店业务、增加投资性物业及物流仓储。有业内人士指出，酒店资产具有良好的保值、增值功能，既可以长期持有，在需要现金时又可以将其用于融资。2019年，富力地产来自非房地产开发业务的营业额为111.2亿元，同比增长6%。

　　优化负债结构“降”是共识

　　即便业务有序推进，富力地产方面仍意识到负债问题，并对公司未来债务作出新优化。富力地产管理层表示，2020年公司销售策略，以去库存、加快去化旧货、存货为主，并推动线上销售。

　　管理层目标在2020年内将净负债率在目前的水平下，再下降15%到185%以内；并目标3年左右，将净资产负债率降到150%以内。

　　此外，富力地产发现直播商机，与主持人李湘联手线上卖房。从业绩来看，富力地产4月、5月份权益销售收入环比均增长15%。

　　分析人士指出，房企主动降负债的做法，是为了有更大的资金回旋余地。富力地产通过线上直播“增肌”，也显现公司管理层决策的前瞻性与正确性。

　　中国房地产业协会会长冯俊曾表示，二十多年来，通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展，是行业发展的常态之一。

　　不少房企在2019年年报披露，报告期内大幅降低了负债率。恒大、佳兆业、新城控股、融创中国、泰禾等排名前20位的房企更是把“降负债”作为发展重点。

　　与此同时，这些房企普遍调低了2020年销售目标。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，规模与负债确实难以平衡，扩大规模往往会带来成本的上升，从而使得负债率提升；注重资金的安全性，则对规模扩张有一定的影响。

　　综上所述，富力地产在土地购置、旧改、酒店“三驾马车”的拉动下，良性去杠杆，平衡利润与负债，从而使公司业绩稳步攀升。