“2020年，国家重提‘西部大开发’这一重大战略部署，足见对西北的信心与重视，加上‘一带一路’倡议深入推进，打造内陆港经济，加强中国与国际的外贸交流，已是西部城市的共识。作为西北龙头的西安，未来将充满机遇。”在每日经济新闻·粉巷财经对话西安房地产系列沙龙的直播间，旭辉集团西北事业部营销总监刘红铭这样分析西安的城市机遇。

　　7月30日，由每日经济新闻主办，以“后疫情时代西安地产的韧劲”为主题的对话西安房地产线上沙龙通过直播的形式与公众见面。

　　现场除了刘红铭，还有广东奥园商业地产集团川陕区域西安公司副总经理杨迪珲、中国指数研究院西安公司副总经理石蕊，三位嘉宾从宏观政策到微观变化，共同探讨了疫情之后西安房企的战略调整以及西安房地产市场的发展方向。

　　疫情后市场回暖明显

　　“客户口袋里的钱少了，消费趋于保守，购买力下降，购房意愿不强，对房地产影响很大。”说起上半年疫情带来的影响，刘红铭感触颇深。

　　根据西安市统计局的数据，今年一季度，受疫情影响，西安市商品房销售面积292.88万平方米，同比下降24.9%。不过，随着全国疫情得到控制，复工复产全面推进，西安的房地产市场在今年二季度已经释放出回暖信号。

　　刘红铭称，二季度西安商品房整体销售额已与去年同期持平，甚至价格还有所上涨。这从另一个角度反映出西安市场的潜力，首先，置业观念的变化，改善需求比例上升；其次，供应端，新成交土地价格变高，人口增加也带来了新的需求变化。

　　杨迪珲也提出了自己的观察，“上半年大量高端盘入市，刚需群体的需求是没有被有效满足的，但随着市场的调整和恢复，刚需群体的需求会被释放出来。”

　　石蕊表达了类似观点，从需求端来看，刚需群体基数仍然较大。主要原因是西安人才新政红利显现。“我们也盘点了一个数据：截至2019年12月，西安市意向登记平台新注册未选房且有较强购买意愿的潜在购房客群数量仍有10.4万人。”

　　“从供应端来看，西安商品住宅近三年年均销售面积在1500万平米以上，2020年销售虽然放缓，但2020年上半年的销供比仍只有0.74，市场整体处于供不应求状态。2020年初，西安市出台了很多举措，增加土地供应，疫情期间，更是发布了如缓交土地出让金等政策，取得了不错的成效。”石蕊说。

　　与此同时，疫情之后市场在产品选择上的一些变化也在影响开发商的营销策略。

　　刘红铭称，“我觉得疫情之后西安客户的消费观念有一些明显变化：第一，客户更关注与健康相关的因素，比如绿化、楼间距、通风、采光等；第二，疫情会激发部分纯改善需求，纯改善客户对产品力要求更高，比如，160平米以上户型占比上涨。”

　　政策红利逐步释放

　　今年5月，新一轮西部大开发重要文件出炉。中共中央、国务院发布《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》（以下简称《意见》），对加快形成西部大开发新格局，推动西部地区高质量发展提出了三十六条具体措施。

　　《意见》提出，因地制宜优化城镇化布局与形态，提升并发挥国家和区域中心城市功能作用，推动城市群高质量发展和大中小城市网络化建设，培育发展一批特色小城镇。

　　沙龙直播现场，三位嘉宾都认为这是西安难得的发展机遇。

　　刘红铭认为，2020年国家重提“西部大开发”这一重要战略部署，足见对西部的信心与重视。“从城镇化率的角度来看，目前东部沿海的城镇化率是75%，西部地区是55%，西部还有较大成长空间。近期，我们也观察到一些新的市场机遇，比如西安、银川市场表现抢眼。”

　　“目前旭辉西北事业部已经在西安、银川、太原、乌鲁木齐落子。根据公司的发展战略，下一步，我们会深耕已进入的城市，会看时机进入兰州、西宁等新的城市。”刘红铭称。

　　杨迪珲则更看重西安未来的成长空间，他认为，西安作为我国向西开放的前沿，已经成为内陆型改革开放的试验田和“一带一路”合作发展的新高地。“越来越多的产业会向西安导入，也必然会吸引大批人才落户，这无论是对城市的发展还是房地产企业的成长都具有强大的推动作用。”

　　除此之外，根据南京、天津等城市的经验，即将举办的十四运对提高西安城市影响力的效果也非常明显。

　　石蕊称，“诸多政策红利之下，长期来看，未来西安房地产市场还有较大的成长空间，房产成交量将持续复苏。”

　　西安新增需求强劲

　　关于西安房地产市场未来的增量空间，三位嘉宾都表示看好。

　　根据国家统计局数据，今年6月西安新建商品住宅价格环比增幅0.8%，与疫情期间相比，涨幅有所扩大。

　　西安统计局数据显示，今年1~5月，西安市房地产开发投资767.12亿元，同比增长1.0%，增速较1~4月、1~3月分别提高0.4个和2.6个百分点。

　　石蕊分析，从需求满足程度来看，西安未来仍有大量需求待满足。“从房地产研究角度，我们认为，每年需求总量=新增需求+改善需求。而西安的新增需求十分强劲。”

　　“一方面，西安引才效果显著，西安常住人口首次超过千万，2019年人口增量达20万，居全国第十。西安科教综合实力领先，拥有普通高校63所，在校大学生120万人，大学在校生和毕业生规模庞大，人才储备充足。另一方面，限购政策到现在已经有相当一部分人符合资格，有一波需求释放，再叠加人口持续增加，有需求支撑。”石蕊解释称。

　　此外，土地市场的“火热”也成为三位嘉宾看好西安房地产市场的论据。

　　根据中国指数研究院监测数据，西安2020年上半年成交住宅用地396.99万平方米，土地出让金排名全国第15位，住宅用地成交楼面均价为3388.76元/平方米，同比上涨21.37%。

　　杨迪珲分析称，“随着越来越多品牌房企的进驻，现在市场上存留的城改项目已经不多。土地供应标准变高，主城区供应量变少，土地价格会呈现稳步上升的趋势。”

　　不过石蕊也提出建议，市场空间的增大对房企提出了更高要求，“那么面对复杂的市场环境，未来西安房企要不断响应消费者的需求，不断进行创新，推动住宅产品、配套物业及服务质量等方面高质量发展，才能满足居民日益增长的对美好生活的追求。”