01

　　“别买，别买，千万别买”。

　　每次有人向小彭打听燕郊房子的时候，小彭都要先向对方泼一盆冷水。

　　2017年，在京工作多年的小彭终于想到了置业，“再不买房你就更买不起了”，这样的话听多了，难免着急，但是北京的房价又实在高攀不起，于是他就把目光转向了“北京睡城”燕郊，这里距离天安门，只有30多公里，虽然地处河北，但早就是“精神上的北京”。

　　在不少小区已经快进入到3万区间的当口，小彭终于在燕顺路附近以2.5万/㎡的单价，拿下了一套小三居，付完首付成为“有产者”之后，他也成了一名房奴，每月1.2万的房贷着实很累，但是想到有房了，还是开心啊。

　　当时大家都非常乐观，京津冀一体化，中介们纷纷鼓吹，以燕郊的形势，迟早向隔壁的通州看齐，这里的地理位置、地铁规划以及并入北京的传言，都有着广泛的群众基础，那时候房子不是一般好卖。

　　好景不长，转折也在2017年来临了。

　　到了年底，小彭小区里卖房子的人开始多了，价格一路走低，从2.5万到2万，各种报价都有，到现在，二手房的报价已经到了1.8万，小彭的房子已经跌掉了一个首付，最近又有邻居报出了1.5万的价格，前景一点不看好。

　　卖吧，不好卖还赔钱；等着，可能更赔。

　　这情势下，地产商们也着急，包括燕郊在内的“北三县”宣传又卷土重来，不少没售出的老盘和一些刚出炉的新盘，都打上了“不限购”的噱头，不限户口，不限社保，只为了能卖出去，怎么看都是最后的疯狂，能捞一笔是一笔。

　　这一切都是怎么发生的呢？

　　02

　　其实自打2011年北京开始限购之后，“环京”就成了炒房的一个重要去处。

　　河北省的存在感一直很弱，光芒都被周围的京津掩盖着，但也有例外，比如“北三县”，这块被戏称为河北“飞地”的房价超过了它上级的廊坊市，一直向北京看齐，高点的时候，是河北之最。

　　这样的地方，还有不少，有五六年的时间，饥渴的投资客们开始按地图炒房，绕着北京的固安、永清、霸州、高碑店、涿州、怀来轮流被关注，这些地方狂飙突进，建了一大批“北京概念房”。

　　● 北三县不用说了，“并入北京”的概念炒了这么多年了，经久不衰；

　　● 固安县在北京新机场项目开始后，就跟上了脚步；

　　● 永清县、高碑店据说是承接了北京的一些挪走的批发市场；

　　● 高碑店的白沟因为靠近雄安新区，顺带着搭上了“北京+雄安”的双重概念。

　　而其余的，纯粹是因为距离北京近，就连天津的武清和宝坻，都是因为北京概念涨起来的。

　　涨是真涨，在2017年的高峰时刻，廊坊全市10个区县市的均价都过万，距离北京越近房价越高，郊县区的价格超过市区很平常，燕郊更是走出了独立行情。

　　但拐点一过，各种期望都落空，跌惨了的岂止燕郊。

　　从2017年的下半年开始到现在，环京均价下跌超过30%是很平常的事儿。

　　永清跌的最多，香河其次，均超过了50%，三河、大厂、涿州跌幅超过40%，而且当年让人尝到甜头的房价倒挂也没有了，现在这些地方新房价格基本上超过二手房，也就意味着，一味地抢新房已经不赚钱了。

　　03

　　这里面，永清县最惨。

　　55%只是均价的跌幅，如果具体到个别炒作水分大的项目，跌得更惨，腰斩之后再腰斩都是有的。

　　在永清，有不少大盘，环京概念起来的时候，不少开发商的布局很快，划一片地，盖楼，建大盘甚至超级大盘，因为地价便宜，大家都憋着大挣一笔。

　　那时候公布出来的规划图，看上去就是密密麻麻的一片楼，有的项目楼号甚至过百，开盘价也是节节高，撩拨买房人赶快掏钱。

　　某京籍开发商在永清规划了一片生态城，从别墅、洋房再到板楼、公寓，各种形态基本上全齐了，那价格也在短期内以肉眼可见的速度上涨。

　　● 2015年8月开盘的时候，均价6100元/㎡，当时永清的均价只有5000元；

　　● 到了2016年的8月份，这个项目的均价已经是1.4万了，一年涨了130%；

　　● 两个月以后，均价又涨2000元，真是做到了一天一个价。

　　那时候，这地方车满为患，北京的客户一车一车往售楼处拉，门口需要保安指挥，里面也是人挨人，都是抢房的。

　　开发商一看这架势，那价格还得涨！

　　到了9月底，小区均价就破2万了，到了2017年3月，这里的价格达到了峰值的2.6万，只不过持续的时间很短，6月份就回落至2万-2.3万。

　　房价炒出了股市的味道。

　　趁着这一波，这个超级大盘的板楼和洋房已经卖得差不多了，开发商的宣传重点转向1.65万的商住公寓。

　　此后的价格宣传战没有了，因为这里的房价一路走低，2.3万，2万，1.7万……

　　为啥会这样呢？

　　原因也挺简单的，限购政策纷纷出台、金融政策不断紧缩、规划预期基本无望，几个因素加一起，直接没了接盘侠，房价根本撑不住。

　　高价抢了房的业主没多久就后悔了，现在，小区的二手房已经跌到了8000多，如果急售，那么6000多的价格也是可以挂的，能卖出去就行。

　　从2.6万到8000元，70%的钱都亏掉了，一套100平方米的房子，要亏250万，多讽刺的数字啊。

　　04

　　太惨痛了，很多砸锅卖铁买房的人就不干了。

　　不久前，永清某楼盘的业主开始组织维权，部分业主号召“断供”，来逼迫开发商退房，并且在各种渠道投诉开发商欺诈，归根结底，现在的价格已经跌得比买时还低了。

　　实话说，各种质量问题、交付问题的维权，还算是在情理之中，但是这种价格涨跌的维权，一直都处在一个很尴尬的位置。

　　白纸黑字、越打愿挨，这事儿本没什么置喙的余地，但是损失那么一大笔钱，放在谁身上，都是难以承受的，别说70%，就是30%，都够业主和银行心惊一阵子的。

　　只是断供也威胁不了开发商啊，当初的卖房款人家收了，断供了银行收一堆房子还得处置，打折出售不知道便宜了谁。

　　实际上，无论是环京还是环沪，还是目前更加热门的环深，光按“地图炒房”这事儿就一直不靠谱，跨区域买房还是有很多功课要做的：

　　● 买房不是跟风的事儿，炒房也不是，自己买的时候，到底是在峰顶还是半山腰，得搞清楚，跟着别人一窝蜂杀进去，很容易成接盘侠；

　　● 实地走一走，起码向当地人问一嘴，这里收入多少，靠什么维持，哪里是中心，哪里是郊区，新房什么行情，二手房是咋卖的；

　　● 顺便问问自己，现在自己住吗？未来有人住吗？

　　至于那些中介的忽悠更不能听啊，政策的事他们说了能算吗？北京使劲控制人口都控制不住，还把河北一块地圈进来让你政策套利？这跟听消息炒股一样，只能被套。

　　问清楚了、想好了，再下手也不晚，可惜，在最热的那个时段，很少有人想这些问题。