没有永远上涨的房价，也没有永远下降的房价。房价发展到了一定程度，自然会迎来拐点。这个道理，放眼全球都说得通。

　　今天站长给大家讲讲意大利一套房7.8元的事，让大家领略一下人口空心化到极致后的魔幻楼市。而这，会是未来我国人口空心化区域的预言吗？

　　人口空心化，房子汉堡价

　　近日，意大利西西里岛的萨莱米市推出了30多套房屋，这些待出售房屋平均每套占地面积至少85平方米，大多是两到三层的小楼，其中一些房屋还带有全景阳台。

　　很多人都看过莫妮卡·贝鲁奇主演的《西西里的美丽传说》，想必对当地漂亮的洋房印象深刻。而这批房屋的价格绝对会让你大吃一惊——预计每套房屋的售价仅相当于一个汉堡的价格，才1欧元，约合人民币7.8元。

　　当然，想白白占便宜也不容易，购房者需要对房屋进行全面修缮，但修缮其实也花不了多少钱，翻新费用预估为1万欧元左右，约合7.8万元人民币。

　　萨莱米的房价之所以如此便宜，主要是因为当地人口太少了。意大利很多小镇的年轻人都移居到大城市，小镇人口日趋减少，空巢化严重。为了吸引外来人口到镇上居住，所以萨莱米才以极低的价格出售房屋，其实只为吸引人口前往当地居住。

　　目前萨莱米市待售的1欧元房屋吸引了大量外国买家，可见房子作为刚需产品，只要价格低，永远有市场。

　　意大利这样1欧元买房的好事，放眼全球也不多见。接下来我们把目光放到近邻日本，那里的楼市正在默默复苏。

　　据日经新闻报道，外资大型房地产基金正在日本进行大规模投资。其中，加拿大房产投资平台BGO今后将投入1万亿日元（约643亿人民币），亚洲系基金PAG也决定投资8000亿日元（约514亿人民币）。

　　经过疫情等影响，日本房价已经下降很多，因此一些实力机构看好日本楼市长期发展，才会大手笔进场。

　　就投资而言，建议对海外地产有意向的站友效仿机构那样抄底，而不是追涨杀跌。毕竟房地产投资是长期性的，不能在房价上涨途中马上变现，追涨的风险很高。

　　土拍大复苏，房企又出手

　　眼下，不仅海外楼市开始复苏，我国也有类似的趋势。

　　信贷方面，央行数据显示，今年前三季度住户部门贷款增加6.12万亿元，其中短期贷款增加1.53万亿元，中长期贷款增加4.6万亿元。

　　房价的根源土地，价格已经蹭蹭蹭往上涨，众多房企们又大手笔拿地了，甚至部分城市的地价已经达到了历史高点。

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年以来，截至10月26日，上海、杭州的土地出让金收入累计已超过2000亿元。广州、北京、南京等7个城市土地出让累计收入均超过1000亿元，超过22个城市土地出让收入超过500亿元，刷新历史纪录。

　　特别是9月，土地市场大爆发。

　　据诸葛找房数据中心监测，9月全国主要地级市土地成交981宗，成交规划建筑面积环比上涨19.4%；成交楼面价为4262.47元/平方米，同比上涨10.48%；土地出让金为4368.21亿元，同比上涨11.36%。

　　很多大房企都开始了新一轮疯狂拿地，中原地产数据显示，今年前9个月，50大房企拿地高达19226亿元，同比上涨4.5%。

　　尤其是万科，仅9月份就拿地13宗，总价近170亿元。万科曾在市场还算景气时高喊“活下去”，吓得很多房企战战兢兢，缩减成本；而真到了严格管控的时期，万科自己却又在闷声重金拿地。

　　其实这也没什么玄机，公开发言本来就是给大众听的。一方面土地实行拍卖制，吓走一个房企参与拿地拍卖，自己拿地的成本就可能就会更低一些（偷笑）。另一方面，万科老大哥确实有超群的市场敏感性，他们的动作值得大家好好琢磨琢磨。

　　分化是常态，人口是玄机

　　楼市的发展趋势是和经济发展、政策、城镇化发展息息相关。整体看，年初疫情爆发至今，全国经济从暂停、重启逐渐走向稳步恢复。截至11月1日，全国31省市、自治区中已有26省市GDP累计增速逐步摆脱负增长区间。

　　城市方面，上海、杭州、北京都属于经济非常发达的地区，长期看，这些地区的楼市依然有发展空间，特别是城市的核心区。只不过房地产市场不会像前几年高速发展时期那样暴利了，成本低、精细化运营才是王道。

　　市场方面，北京楼市已经开始触底回升，整体看，今年10月新建住宅网签4224套，二手房住宅网签14330套，合计成交住宅1.85万套,合计同比上涨53.5%。

　　从2017年开始，北京很多土地采取了限价措施，而且还增加了很多限竞房，增加了住房供给，拉低了房子价格。可是眼下限竞房已经大幅度减少，不限价土地成了主流，政策有所放松。预计北京楼市依然有上涨潜力，只不过没有上海、杭州上涨潜力那么大，毕竟北京限购依然非常严格。

　　楼市最根本的住房需求，依然存在。2019年末，我国城镇常住人口84843万人，占总人口比重为60.60%，仍远低于发达国家80%的平均水平。这意味着我国的城镇化发展依然有着巨大的空间，未来还会有大量人口迁移到城市，这也意味着还会产生很大的住房需求。

　　楼市最可能发生大改变的时间节点是2025年，因为届时需求接近饱和。中国社科院预估，我国 2025年常住人口城市化率68.6%，农村大部分最后一代青年人口完成进城和购房的目标，农村人口向城市转移将逐步放缓。按照目前每年人均增加1平方米的速度，2025年可实现“一人一间”和人均住房面积45平方米的目标。

　　可以说，房地产任重而道远，即使短期政策收紧，或调或控，房价下降或者横盘，但楼市长期发展趋势依然没有改变。选择经济发展好、人口流入多的城市，依然可以把握发展红利。

　　只是，对于人口外溢导致空心化的地区来说，未来也有可能出现“西西里的美丽传说”，房子有很多，人却跑没了。