2020年，房地产行业中的中小房企受关注度提升。人民法院网公布数据，今年上半年发布破产文书或进入破产清算程序的房企有200多家，三四线城市中小型开发商占比较高，破产原因多为负债过高、资金链破裂。中小房企日子显得颇为艰难。

　　以A股三季度营业收入600亿元以下的中小型房企79家作为分析样本，从营收情况、盈利能力、稳健性、周转率等作为分析维度，可以印证，中小房企面临的生存压力渐大，亏损成为普遍问题，有的小房企甚至面临多年来的亏损高峰。

　　一家百亿级房企的员工透露，其所在的企业去年下半年以来融资比较紧张，就没有再拿地。而疫情发生后，销售受到较大影响。但这家房企目前还能勉强生存。上海集结不少百亿销售规模的小房企，正在规模扩张与行业调控中动荡前行：有的半年更换一拨职业经理人，不断试错；有的积极寻求与其他房企的项目合作机会。

　　营收下滑、亏损扩大

　　从2020年三季度营业收入来看，79家样本企业中，有41家房企营业收入同比业绩下滑，而这一数据在2019年仅有32家，其中业绩下滑超过30%的房企有17家，在一定程度上反映了市场因素对房企业绩的影响。

　　从业绩下滑的原因来看，疫情影响是一个因素，但更多的在于公司自身的问题。利润方面，三季度样本企业中利润下滑的有45家，较去年同期增加5家，其中亏损的有12家。

　　从企业来看，泰禾集团前三季度亏损19亿元，是样本企业中亏损最大的房企，同比下滑185.9%。泰禾只是特例，相比较而言，小房企的亏损下滑趋势更明显。嘉凯城(000918.SZ)、新华联(000620.SZ)等均出现亏损扩大的情况。新华联前三季亏损额创近十年之最。三季报显示，2020年前三季度，新华联实现营业收入35.56亿元，同比下降36.79%；期内净亏损6.80亿元，同比下降516.94%，这是近十年以来的首次巨亏，扣非后的亏损额将扩大至7.46亿元。今年以来，这家在2019年营收刚刚破百亿的小房企“黑天鹅”事件不断：债务违约，成为疫情下首个房企违约案例。

　　与去年同期相比，中小房企的盈利能力下滑。2019年样本企业平均销售毛利率为37.8%，较今年高出3.3个百分点。2019年样本企业中销售毛利率出现下滑的房企有42家，而今年同期相比毛利率下滑的企业达到50家。

　　从企业主营领域来看，具有产业、园区租赁经营等业务的房企，销售毛利率较高，如陆家嘴等企业表现较为抢眼。从品牌房企来看，如中南建设、金地集团、阳光城、招商蛇口、华侨城等均出现不同程度的下滑。

　　由于成本因素的影响，行业盈利能力在逐渐走低。此外市场及企业结转因素也造成了企业利润规模的降低，从而导致销售毛利率的走低。从这些中小房企ROE的表现来看，也呈现出了同样的趋势。整体来看，今年前三季样本房企ROE较去年同期有所下降，2019年样本企业ROE均值为6.05%，而今年均值下降1.97个百分点。2019年同期ROE出现下降的企业为45家，今年同期出现下降的企业达到51家。

　　同策研究院研究总监肖云祥指出，中小房企当前面临困境的原因有三：品牌影响力小，号召力不强，直接导致销售力不足；运营能力低，效率不高；缺钱。

　　很多中小房企都存在资金周转效率低的问题，比如，一个几万平方米的小型项目，小房企开发周期长，项目周转速度慢直接导致了资金周转率下降。运营能力低产生的后果不仅是加大了行业差距，还增加了房企自身的压力。运营效率低，将直接影响资金的利用效率，加大了资金压力，费用成本增加，降低了利润空间等。

　　另外，中小企业融资难，导致这些房企的土地市场竞争力下降，丧失发展机会，逐渐被洗牌出局。资金就是血液，中小房企运营效率低，导致资金链更加紧张。但是中小房企融资太难、太贵这个问题长期存在。金融机构在房企贷款业务中，在审核企业资质时，房企销售规模是重要的参考指标，这就导致中小企业融资渠道变窄，只能找“影子银行”融资，这就带出另外一个问题：融资成本高，不断侵蚀中小房企的利润，但要活下去，又不得不牺牲利润。

　　分化加剧

　　根据同策研究院提供的数据显示，比对“三道红线”指标，从剔除预收账款的负债率来看，今年三季度中小房企均值为62.3%，较去年同期增加0.6个百分点。从企业个数来看，指标增加的企业数量较2019年同期少2家，但增长幅度相对较高，其中超过70%的企业有34家。净负债率方面，样本企业中均值为111.3%，较2019年同期增加13个百分点，其中同期增长的家数为40家，较2019年同期增加2家，其中超过100%的企业有30家。现金短债比方面，在剔除14家部分指标异常的企业外，2020年65家样本企业现金短债比均值为126，较去年同期降低5个百分点。

　　通过对三个指标的分析，整体来看，与去年同期相比样本企业稳健性出现下滑趋势。但也有部分企业现金流情况向好，说明中小房企分化加剧。在现金方面，三季度前述79家中小房企货币资金均值为93.8亿元，较去年同期增加10.6亿元。从单个企业来看，华发股份货币资金增长最多，达206亿元。其次大悦城、首开等房企，现金增长规模和幅度，都呈现出较好的水平。

　　三季度中小房企的存货周转率均值为0.1545，较去年同期增长0.0038。从企业变化情况来看，在样本企业中，2019年同期有41家房企同比是增加的，而今年为45家。均值增加主要是个别企业，如亚太、合肥城建、大名城等企业增幅较大所致。总资产周转率方面，今年三季度均值为0.1073，较去年同期下降0.0049。有49家企业出现同比下滑，而2019年仅有42家企业同比下滑。整体来看大多数企业存货周转率是下滑的，这主要是疫情期间，开工、去化受影响导致运营效率走低。

　　肖云祥认为，如果说在初期大家走的都是同一条路，都在同一起跑线上，那么后来不同的发展思路就决定了中小房企与大房企之间在10年后的差距有多大。一些中小房企，在市场最好的时代，浪费了最好的机遇，缺乏危机意识和战略眼光；而一些发展起来的房企则是抓住当时难得的市场机会，走规模化扩张的道路，加大开发项目数量，扩大进入城市数量。

　　经过两年的调整，楼市已转换为买方市场，市场的变化倒逼行业注重产品品质，注重品牌的塑造，同时加强管理能力建设，成本控制，以创新的方式提升融资能力等。中小房企出局也是市场资源有效配置的一种体现。肖云祥认为，吃老本或是被收购，就看中小房企自身的调节转型能力，“优胜劣汰、适者生存”。

　　正如万科董事会主席郁亮在2020年度上海万科媒体见面会上所言，“活下去”翻成另外一个语言就是叫做时代企业。当前行业和政策变化很快，所谓的时代企业就是要努力适应变化及变化的维度。“如今房地产行业面临巨大的变化，一方面，如果不适应变化就要被淘汰；另一方面，变化也是一个新的机会，谁适应这变化，谁有新的机会。”

　　(作者：唐韶葵)