□本报记者 张军

　　年底临近，距全面实施“三道红线”政策仅剩1个多月。在融资新规对房企有息负债“穿透式”精细化管控要求下，房企相关动作愈加频繁，“瘦身”“增肌”手段并举。

　　一方面，房企加速分拆旗下物业资产上市以增权益、加厚现金流“增肌”；另一方面，密集出售旗下高负债标的以“瘦身”。有专家称，在“房住不炒”的主基调下，房企降杠杆已成行业趋势。房企更要加强自身内增长、精细化运营，寻求合理稳健的发展路径，向管理要红利。

　　加速分拆以“增肌”

　　房企“增肌”方式包括分拆资产上市、配售新股、引入战投等，分拆旗下物业资产上市又最为常见。

　　越秀地产11月23日晚公告称，公司正考虑可能分拆物业管理业务在港上市，广州地铁正考虑参与可能分拆的投资机遇。同日，越秀地产以2.8亿元收购广州地铁旗下两家公司部分股权。

　　金科服务、融创服务控股日前在港上市。从各房企中报数据来看，融创服务控股母公司融创中国“三道红线”全部踩中，金科服务母公司金科股份踩中“三道红线”中的两条。

　　国泰君安研报称，房企降杠杆反映在所有者权益端，可通过股权融资和分拆上市实现。股权融资不会增加有息负债，同时可以增厚权益，对改善公司负债水平作用显著；房企通过分拆旗下盈利能力较强业务上市，尤其是物业业务，可以减轻自身融资压力，获得新利润增长点，并改善流动性。

　　中国恒大方面曾表示，单就恒大物业引入235亿港元战略投资，预计就可降低中国恒大净负债率19个百分点。中国恒大持有恒大物业71.94%权益，恒大物业上市后仍为中国恒大附属公司，可从所有者权益端帮助中国恒大实现降负债目的。

　　安信证券研报指出，若以各房企中报数据为划档依据，从三季报数据来看，“踩线”两条的房企中38.5%已实现“降档”。华侨城、苏州高新由“踩线”两条转为无“踩线”，华侨城主要通过增加权益方式实现降低净负债率指标。

　　出售高负债标的以“瘦身”

　　房企“瘦身”举措主要表现为密集出售亏损或高负债状态标的。

　　北京产权交易所日前披露公告显示，华侨城拟19.77亿元底价转让武汉天创置业有限公司30%股权及相关债权。后者前9个月净亏损339.43万元，截至9月30日的资产总额为71.86亿元，负债总额为71.89亿元，所有者权益为-339.43万元。

　　招商蛇口拟10.98亿元底价转让深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权及2.38亿元债权。截至8月30日，后者资产总额为3.04亿元，负债总额为1.64亿元，所有者权益为1.39亿元；前8个月营业收入为0元，净亏损31.23万元。就公开挂牌转让公司来看，转让方多为央企，且被转让标的多处于亏损或资不抵债状态。

　　“‘三道红线’下，央企为响应政策号召积极降负债。出售负债较高水平的项目，可快速有效降低负债水平，且可实现资金回笼。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。

　　刘水告诉中国证券报记者，2014年国资委发布的《关于中央企业资产转让进场交易有关事项的通知》，明确要求中央企业及其各级控股企业一定金额以上的资产对外转让，应当在依法设立的企业国有产权交易机构公开进行。就民营房企而言，转让事宜若有明确受让方，只需经董事会同意，签署转让协议即可。

　　旭辉控股集团、中国恒大等通过赎回债券以减少支出保护现金流。10月13日，中国恒大提前偿还两笔公司债，本息合计114.27亿元；10月20日，全额偿还40亿港元夹层融资；10月23日，提前赎回121.29亿港元优先票据。

　　克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，控制杠杆水平、出售资产“瘦身”、股权融资已成为房企应对“三道红线”重要方式。但此调整并不能真正把握好降杠杆和规模扩张的平衡，房企未来仍需加强销售回款，提升运营效率和盈利水平，增强自身“造血”能力。

　　向管理要红利

　　佳兆业集团控股副总裁刘策日前称，公司在规模跨越的同时，将经营质量作为核心。年初至今公司坚持向管理要红利，重点实施包括提升品质质量、销售价格、开发速度，控制建安成本、融资成本等“四升四降”举措。提效方面，公司提出“地产+城市更新+产业”战略，产业链涉及文化体育、商业运营、旅游产业、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康医疗、科技产业、公寓办公、足球俱乐部等。

　　旭辉控股集团董事会主席林中日前称，过去20年房价单边上涨，买块地放几年可能就增值了。在当前的低增长期，资金损耗越来越大，最终不得已进入管理红利。在他看来，管理红利需要三大维度的能力，包括资源获取、赢得客户和运营能力。

　　万科董事会主席郁亮此前称，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。未来企业应该聚焦好产品、好服务，实施长期主义。

　　万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉称，万科南方区域要聚焦产品和服务，巩固和提升基本盘，进一步完善业务和管理架构。孙嘉将万科南方区域新业务管理架构称为“一体、两翼、双核”。其中“一体”是指整个南方区一盘棋，把整个区域的精力、资源通过协作方式凝聚起来，更高效地服务客户，满足客户各方面需求。

　　“长期看，房企要加强自身内增长，精细化运营，寻求合理稳健的发展路径。精细化运营要求房企注重主业，包括去化速度、回款能力、财务指标是否稳健等。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。