三条红线”下加速资金回笼 房企前11月销售整体优于预期
2020-12-09 10:52:05
文章来源
和讯名家 财联社

  日前,各房企陆续交出了2020年前11月的销售成绩单。数据显示,今年1-11月,碧桂园、万科、融创等龙头房企销售额同比均有小幅增长。

  

  与此同时,部分千亿或即将迈入千亿门槛的房企,销售同比录得较大增幅。财联社记者统计发现,龙光、禹洲、中骏、时代中国四家房企平均销售增幅同比超30%。

  

  对于前11月各房企表现,广东中原地产项目总经理黄韬表示,因疫情等原因,年初市场普遍对今年的房地产预期较为审慎。但从已公布的销售数据来看,房企销售情况普遍优于预期,这与融资“三条红线”试点后,房企为回笼资金,加大推盘力度有关。

  

  业绩分化加剧

  

  在龙头房企中,今年前11月,碧桂园累计实现权益销售额5579亿元,同比增长3.35%;万科实现合同销售金额6026.1亿元,同比增长5.07%;融创中国累计实现合同销售金额约5204.5亿元,同比增长3.97%。

  

  相比之下,恒大和中海业绩同比增幅更高些。今年前11月,恒大累计合约销售金额为6786.6亿元,较去年同期增长约16.9%;中国海外系列公司累计合约销售金额约3209.36亿元,较去年同期增加10%。

  

  此外,龙光、禹洲等刚迈入千亿门槛或准千亿房企,前11月销售表现突出。具体来看,今年前11月,龙光累计实现归属公司股东权益的合约销售额约1086.8亿元,同比增长34.5%;禹洲集团累计销售金额同比增47%至986亿元;中骏集团连同合营公司及联营公司实现累计合同销售金额903.73亿元,同比增长28%;时代中国累计销售836亿元,同比增长23.57%。

  

  “由于基数的原因,这些房企销售增幅会更为明显,已达到一定规模的龙头房企,要想获得如此高增幅就很难了。”国泰君安一位不愿具名的分析师对记者表示。

  

  据中指院数据显示,2020年前11月,百强房企中,销售范围在500亿-1000亿元阵营的房企为27家,销售额均值为772.4亿元,增长率均值为12.3%,为几大阵营中销售增长率均值最高的阵营。其余几大阵营分别为1000亿元以上、200亿-500亿元、100亿-200亿元、50亿-100亿元。

  

  华西证券在最新研报中则指出,11月单月,TOP31-100 的房企整体销售表现优于其余各梯队,也反映出在融资新规后,中小房企更倾向于加速推盘来取得回款。

  

  “虽然房企整体业绩超预期,但也没超太多,并且地价比房企合约销售均价增长更快,这对其毛利率不利。”上述国泰君安分析师说。据中原地产统计,前11月全国100强房企拿地均价为9180.86元/平方米。

  

  不过,房企间的业绩分化正在加剧。前11月,有少数规模较大的房企销售出现同比下滑,例如,新城控股(601155,股吧)累计合同销售金额约2199.08亿元,比上年同期下降10.81%;富力权益合约销售额1172.8亿元,同比下降2.55%。

  

  房企加大推盘力度

  

  融资“三条红线”在9月初进行试点后,对房地产行业的影响日益彰显。业内人士认为,房企普遍加快了推盘节奏。

  

  一家TOP20上市房企CFO认为,“三条红线后,各房企肯定会加大推盘力度,力争经营现金流得到改善。”另一中小型房企CFO亦表示,“我们希望快进快出,快周转,提高运营效率。”

  

  华泰证券(601688,股吧)统计数据显示,今年1-11月,百强房企累计销售金额同比增长10.2%,同比增速较1-10月上升1.5%。该机构预计,销售目标和“三条红线”的双重压力下,房企年末还将持续加大推盘和营销力度。华西证券分析师由子沛也表示,受到融资新规影响,房企推盘量将继续保持高位。

  

  对此,一大型房企财务总对财联社记者表示,“大力推盘就会牺牲利润,不想牺牲利润的盘就会卖的差一些。”

  

  据天风证券最新研究报告,今年11月单月,10强、30强、50强销售均价分别为10025.69/平方米、11635.99/平方米、12320.74元/平方米,同比增速分别为-18.01%、-9.81%、-46.38%,较10月增速分别变动-21.11%、-12.86%、-52.06%,环比增速分别为-19.37%、-13.25%、-11.14%。换言之,11月销售量升价缩。

  

  对于未来房企销售走势,黄韬指出,全国范围内房屋仍是过剩的,但在一二线及经济发展比较好的城市,房企仍有机会。未来开发商的销售情况,或更多取决于其所布局的城市。

  

  此外,中原地产研究中心统计数据显示,截至2020年12月7日, 50大城市累计卖地金额高达3.75亿元,同比上涨20.7%。

  

  “当前土地溢价率上行主要体现在部分热点城市,虽然整体土地市场地价未全面上涨,但部分热点城市部分土地的价格已经达到了历史高点。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  

  据亿翰智库统计,今年11月,核心二线及强三四线是房企拿地重点区域,随着销售回款的增加,房企投资意愿上升,溢价率环比上升13.6个百分点。


责任编辑:陈康利

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