“房住不炒”的主基调下，楼市调控已经成为常态，并形成了政策“打补丁”，全方位围堵炒房空间的鲜明特征。

　　近日，贝壳研究院发布《2020年四季度房地产政策效果分析》报告。根据报告，自7月以来，全国共30个省市46次出台房地产调控相关政策，仅四季度，就有16省市出台18次房地产调控相关政策。

　　全方位加强调控力度

　　四季度出台调控16城中有不少熟悉的“面孔”，长春、宁波、成都、海口均在三季度出台过调控政策，四季度，再从公积金、限购限售、摇号、购房资格审查等方面加码调控。

　　其中长春提高二次申请公积金贷款首付比例；宁波加强父母落户、离婚、赠与等方面的限制措施；成都加强摇号监管；海口要求有购房资格码方可购房。

　　从国家统计局公布的11月份70城房价变动情况来看，调控政策可谓“落地有声”。长春环比进入下滑阶段，持续2月下滑；宁波、成都环比增速收窄；海口相对平稳。

　　对此，贝壳研究院分析称，房价刹车得益于这些城市三季度出台的调控政策，房价涨幅得到一定控制。而从宁波统计局的数据来看，2020年1-10月宁波商品住宅销售面积累计同比增长9.7%，销售额累计同比增长23.8%，均为本年度最高值，因此，宁波在12月本年度内第三次加码调控政策，全面打击炒房。

　　数据显示，上述四城，11月项目均带看指数虽然保持活跃度，但环比收窄，随着调控的深入，市场预期将调回稳定节奏。

　　调控重拳出击典型城市

　　今年以来，徐州、西安房价异军突起，徐州在经历57连涨后稳居城市房价上涨“龙头”，而西安在前11个月中持续环涨，涨幅排在70城前列。

　　枪打出头鸟。10月9日，徐州出台调控政策，10日出台企业信用政策；西安11月30日出台调控政策，12月7日西安公积金再打补丁。

　　数据显示，9月份西安新建商品住宅销售价格环比指数居当月首位，11月，西安新建商品住宅销售价格同比指数排名第9位，省会城市中排名第3位，西安新建商品住宅销售价格环比指数近四年保持在100以上。“西安商品住宅销售面积降幅在疫情后快速收窄，自8月起，降幅逐渐平稳。因此，较高的房价涨幅成为调控出台的重要背景。”贝壳研究院方面表示。

　　不过，随着西安新政的出台，西安项目均带看指数逐渐平稳，调控效果逐步显现，贝壳研究院预计，在此次调控力度下，西安房价增幅将逐步放缓，最终达到调控预期。

　　徐州的调控效果从11月份房价数据上便可见一斑，新建商品住宅销售价格指数中环比指数近四年以来首次下滑，同比指数增幅收窄。另外，根据徐州市统计局数据显示，徐州2020年1-10月商品房销售面积及销售额增速收窄，其中销售额增速收窄幅度略大，调控效果在10月已经显现。

　　区域调控集中三四线政策紧跟

　　从省份之间的较量来看，浙江省房地产数据年内增速较快，1-10月，浙江省商品房销售面积累计增长8.4%，销售额累计增长21.2%，销售额增速与销售面积增速逐渐拉开距离。也因此，浙江调控新政密集发布，截止目前，杭州、宁波、绍兴、丽水、衢州、台州、海盐等浙江城市在2020年内均已升级调控政策，浙江省城市中仅剩温州、金华、湖州、嘉兴等城市在2020年尚未升级调控政策。

　　贝壳研究院数据显示，绍兴、台州新房客户成交周期指数回升明显，市场预期在调控政策之下逐渐进入观望状态，市场态势趋向稳定。

　　除了楼市“大热”城市，一向被外界视为缺乏增长动力的三四线城市也加入调控大军，不断完善房地产相关政策。据不完全统计，2020年四季度，三四线城市房地产相关政策出台次数占比由年初的11%上升到32%，整体来看，出台调控政策的三四线城市六成来自于国家级城市群，“重点三四线城市市场增长迅速，必要的市场支持或调控政策开始密集出台。”贝壳研究院方面表示。

　　另外，从近期出台的调控政策内容来看，如泰州兴化市，针对合同更名加强管理，邢台公积金施行“认房认贷”，严格规范交易流程，“认房认贷”有向三四线城市倾斜的苗头。