土地供应策略、楼市供求关系的变化将是常态。

　　日前，苏州市政府印发《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》(以下简称“《意见》”)，其中“租房即可在苏州落户”一条引发业内高度关注，尽管租房落户前提是征得房东同意，但很显然苏州落户条件被进一步放宽。

　　《意见》要求，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛。同时，进一步放宽人才落户条件，吸引更多人才流入苏州。

　　对此，中泰证券研究院政策组负责人、首席分析师杨畅认为，在发展租赁住房问题上，长期存在的问题是“租购不同权”，尤其在落户、子女教育问题上，存在差异。苏州《意见》提出“落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人统一可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户”，这增加了租赁人口落户的选择权和便利程度，有利于吸引外来人口增量。

　　苏州不是孤例，今年以来，上海临港(600848,股吧)、无锡、福州、广州等一二线城市已先后降低落户门槛，“抢人大战”不断升温。

　　有业内人士指出，降低入户门槛，某种程度是部分库存较高城市的灵活应对措施。以苏州为例，2019年，苏州先后三次以优惠、补贴的方式鼓励人才购房；2020年，苏州两次推出落户门槛降低的政策。

　　据易居11月份发布的百城库存报告也显示，全国百城库存面积增速前十中，苏州以39%%排在第十位，另外包头、漳州、哈尔滨等城市也在积极优化去库存环境。

　　苏州“抢人”背后：库存去化周期超过13个月

　　一名房企人士分析指出，苏州的库存压力是短期表现。苏州今年上半年供地节奏是多频小地块的特点，这批地块集中开工之后，会导致短期内市场集中供应。

　　仅苏州而言，今年已经是第二次加大“抢人”政策力度。3月20日晚间，苏州发布挂出了苏州市政府官网近日发布的关于调整人才落户相关政策的通知。通知从5月1日起正式执行，核心信息为：不超过45周岁的本科毕业生无需缴纳社保可直接落户；不超过35周岁的大专毕业生连续缴纳6个月社保可直接落户。通知适用于苏州市行政区域。

　　作为新一线城市，苏州近两年来已在不断放宽人才政策。今年1月6日，苏州《关于调整人才落户相关政策的通知(草案)》公开征求意见，加快政策落地。

　　苏州的土拍情况或能反映库存上涨的趋势。中指院数据显示，截至今年11月，苏州成交住宅用地198宗，共计1889.29万平方米，同比增长22.26%。

　　与此同时，苏州也灵活调整项目销售条件。2月19日，苏州市自然资源和规划局发布公告，其中针对新公告的地块中的现房销售和封顶销售的限制性报价规则做出不统一要求的灵活调整。

　　3月18日，苏州宣布今年市区住宅用地供应计划为8400亩，其中吴中区、相城区、姑苏区、苏州高新(600736,股吧)区和苏州工业园区共为6200亩，吴江区为2200亩，政策性住房用地供应占比均不低于30%。今年住宅用地供应计划，将以稳定的供应量充分满足市场需求。

　　春节后，苏州土拍市场出现了加价热度，出让土地呈现多频小规模的特征。3月13日，苏州园区青剑湖地块以溢价率11.73%成交；因疫延期至3月25日开拍的6幅地块，有两幅地块未取消现房销售，3月16日正式开始报名后，这两幅地块分别有企业报价。其中苏州尹山湖地块，当天即出现了1轮报价，报价至31.22亿元；在其后的20秒内又接连出现了2轮报价，报价至33.02亿元，目前实时楼面价18484.56元/平方米，溢价率10.03%；科技城地块在2分钟内即出现了3轮报价，报价至35.85亿元，实时楼面价12378.44元/平方米，溢价率10%。

　　值得关注的是，苏州楼市降温的同时，上海以及环沪的其他城市，如苏州周边的常州、南通等二线城市，土地市场比苏州火爆。3月，常州土拍溢价率最高达到56.7%；南通3月4日一场土拍溢价率也高达81.83%。

　　苏州这一轮调控收紧始于2019年5月。2019年5月11日，苏州推出园区新房限售3年，二手房限售5年，苏州新区部分重点区域新房限售3年，同时调整土地出让报价规则；2019年5月16日，苏州园区重新调整新购学区房学位政策，“五年一学位”改为“九年一学位”；到了5月24日，苏州房地产行业座谈会，全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

　　很快，2019年8月，苏州市场拐点出现了。中指院数据显示，2019年5月，苏州土地市场溢价率达到峰值50%，2019年下半年开始，土地供应力度加大，房企拿地渐趋谨慎，地价溢价率逐渐下调，年底重返个位数。

　　多家房企对21世纪经济报道表示，今年苏州市场库存压力很大。一家登陆港交所不久的房企曾在2019年6月，通过收并购手段获取一幅土地，想不到去年下半年开始市场转变，今年项目去化速度很慢，超出了预期。另一家千亿房企苏州公司负责人表示，自去年市场逆转以来，苏州住宅成交进入下行通道，主要原因是调控加码，供应增多，竞争过激。他认为，“抢人”目前对于楼市去化效果不明显，一个市场的恢复主要还是以时间换空间，乐观预计明年春节后市场会有回暖迹象。

　　事实上，苏州“724”新政之后，8月份开始市场呈现供过于求态势。今年前11个月，苏州土地出让同比上涨近28%，商品住宅新增供应765.68万平方米，同比上涨65.5%。仅2020年11月，苏州市商品住宅可售面积624.7万平方米，环比上升7%，按照平均近6个月销售情况，出清周期为7.61个月，较10月增加0.6个月。

　　“人才政策还没办法百分百对冲苏州的压力问题，只到上半年供地的量到明年消化得差不多的时候，才会对市场有一个正向的影响。”前述房企人士认为，人才政策也会加速对库存的消耗，未来还是看好苏州市场。

　　低门槛落户对楼市形成支撑

　　调控与土地供应、楼市供求关系等的变化息息相关。也有不少当地业内人士认为，苏州此前调控过于严厉，如今只是“松一松水龙头”。2019年，苏州各区库存均非常健康，均在9个月以下；到了2019年8月，苏州楼市出现了拐点，成交大幅下降，才导致如今的局面。

　　积极去化的城市不止苏州，10月29日哈尔滨市举行房地产企业健康稳定发展座谈会，哈尔滨将采取多项措施，在企业建设资金、预售资金监管、基础设施配套费收取等方面研究扶持政策，在公积金支持、银行贷款方面合理进行引导，同时组织开展一系列惠民购房活动等方面出台政策，推动房地产市场健康平稳发展，拉动经济增长。

　　12月11日，四川省自贡市富顺县发布《富顺县促进房地产市场平稳健康发展七条措施》。此次政策对于当地的各类物业去库存等给予了支持，同时相关支持力度也非常大，进一步说明当前三四线城市去库存的压力。由于富顺在今年1月2日发布过购房鼓励政策，当时被认为是“2020年救市第一枪”。

　　即使在前面已经出台调控收紧的城市，也通过人才等其他政策来平衡调控政策的负面影响。比如宁波7月份出台限购扩围，升级监管的“十条”新政，但是8月份随即出台《进一步放开我市落户条件》的政策，并且于9月份实施；杭州也是在一边放宽落户门槛一边调控政策升级；最近比较引人注目的城市就是福州和无锡。

　　福州在7月份升级了调控政策，加强了资金监管。10月份福州就发布了新的人才引进货币补贴及住房补助的政策，12月14日发布《福州市人民政府办公厅印发关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，明确不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州落户，六县(市)、长乐区人员均可申请在五城区落户。这一次把落户门槛降到零。无锡也是今年两度收紧房地产市场政策，12月份也全面取消落户限制，并且取消房屋面积限制，也取消了社保和居住证方面的限制，可谓又一个“零门槛”落户的城市诞生。同策研究院分析师丁垚认为，人才政策对于房地产市场重要的支撑，对于房地产市场的影响不仅短期有效，长期也是利好。

　　纵观2020年，市场热度主要体现在土地市场和房价两个方面，而市场规模方面表现可谓一般，大部分城市的销售面积未达到去年同期水平(少部分城市面积正增长)。尤其是三四线城市，面临的形势更为严峻。三四线城市在棚改货币安置政策的刺激下，房地产市场开始升温，房企也在三四线城市大量拿地，随着2018年棚改货币化政策收紧，房企意识到三四线城市风险来临，开始加快三四线城市的周转，2018年三季度后西部地区新开工面积迅速上升。新开工增速的上涨并不是这些地区市场趋好，恰恰相反，更多房企的意图是加快离场。开工的加快势必造成这些区域的库存上升，而大量三四线城市存在住房同质化严重的问题，基本没有差异化，只能靠价格竞争，后期形势也比较严峻。这对城市的土地、税收等均会有较大的影响。

　　事实上，近两年来，通过并区、人才引进、落户门槛降低等政策来形成对房地产市场支撑的城市却越来越多。丁垚认为，苏州、哈尔滨、漳州可以说代表了目前国内三种不同类型的库存走高城市，调控放松的依据是“促进房地产市场健康平稳发展”。“最好的政策是维持市场平稳发展”。

　　同策研究院通过对比前后两年数据，发现苏州、漳州、哈尔滨是库存上升的典型城市：截至2019年11月，苏州商品住宅库存738.13万平方米，去化周期9.1个月，一年之后，苏州库存1018.01万平方米，去化周期上升到13.5个月；福建漳州在2019年11的时候，库存128.30万平方米，去化周期14.8个月，今年11月，虽然库存上升至141.24万平方米，但去化周期略微下调至14.2个月；哈尔滨2019年11月库存992.68万平方米，去化周期16.4个月，今年11月，哈尔滨库存达到了1536.89万平方米，去化周期29.1个月。

　　具体分析一下这三座城市的特征，也能看出“一城一策”下城市的分化：

　　苏州，经济与人口潜力较大，但自去年楼市调控连番升级后，投机投资乃至部分改善需求被压抑，市场开始下行，加之疫情后供地有所放松，现房销售条件部分取消，土地与住宅供应较为充足，导致库存增加。这种类型的城市并非实际需求不足，政策限制太严是主要原因。

　　哈尔滨，是全国人均GDP倒数的省会城市，虽然同为二线城市，但经济实力远不及苏州。与苏州不同，哈尔滨库存增加的主要原因是实际需求不足。一是疫情对经济乃至居民收入产生负面影响尚未消除，刚需减少，二是经济不振带来的投资需求退场。

　　漳州，则是典型的三四线城市，内生经济实力不如二线城市，虽然调控政策较为宽松，但经过前几年的一轮市场上行后，经济与人口支撑的内生需求不足，同时目前大环境下厦门投资客减少，而土地供应并未放缓，形成供大于求的局面。