2020接近尾声,回顾全年楼市,购房者更加理性。特别是进入后疫情时代,市场越来越成熟,价格战之外,购房者更看重高品质、科技、绿色的产品。从“有住的”到“住得好”,房地产行业的竞争已经逐渐切换到产品和服务方面。越来越多的房企也在加快适应居住升级的需求,提升住宅产品的品质。

　　中海地产推出顶端系产品天钻,单价达到40000元/平方米。

　　改善成交超过5成

　　住房升级需求进一步释放

　　近日,正在看房的张女士称,现在不少新楼盘配套齐全,舒适度极高。一套120多平方米的户型,会配备新风系统、智能家居系统,而且还设计了600米深层地下泉水入户,配套有医疗广场、中小学等,整个社区居住品质感很好。

　　与张女士一样,准备卖旧买新升级住房的王昆,在最近看房中也有所触动。“我最近看的一个项目,小区的园林设计太亮眼了,几乎是全龄互动,既有充满童趣的儿童乐园,适合年轻人的慢跑道,还有适合老人运动的花园健身区,这样的社区园林,看一眼就忘不了,我已经和家人商量好,准备出手购置一套。”

　　疫情之下,住房消费升级按下快进键。王昆表示,经历了疫情,想要住好房子,比如面积更大、绿化更高、密度更低,还有很多社区服务的想法会更强烈。

　　据中国指数研究院数据显示,2020年1-11月份,济南楼市成交57267套,总成交面积7236829平米,其中120平米以上改善户型29383套,占比超过5成,成交面积占比接近60%(数据统计到历下区、槐荫区、天桥区、市中区、历城区、长清区、高新区)。业内人士分析认为,疫情之后,改善需求得到一定程度释放,很多购房者更看重房子的品质,倾向于购买绿色、生态、环保、低密度、物业服务优的新房。

　　楼盘单价天花板突破4万

　　改善楼盘迭代升级趋势明显

　　记者发现,市场上一些开发商已经捕捉到了购房者的这种需求,并着手探索品质进阶。“很多大型开发商开始加速推进产品升级,比如加码智慧科技,智慧社区、健康社区已成为当下热点,‘家居智能化’‘新风系统’‘无接触回家’等新型产品正在陆续上市。一场后疫情时代的住宅产品变革正在悄然兴起。”资深地产从业人士刘先生称,楼市从“需求时代”进阶到“品质时代”,这已经成为地产界的共识,高端品质项目的成交正在呈现逐渐向上的趋势,济南的房地产市场正阔步迈向“品质时代”。

　　在此背景下,一直探索品质进阶的开发商们,也进一步加速推进产品升级,诸多精装品质楼盘如雨后春笋般冒出。

　　4月份,中海带来了最顶端系产品——中海天钻,4栋洋房、8栋小高层,户型覆盖125—220平米,其中220平米户型6月份入市,价格达到4万/㎡,打破济南楼价的天花板。即便如此,目前该楼盘去化也已超过三分之二,销售总额超过15亿。“现在改善客群更注重产品品质。”中海天钻营销负责人王玲玲告诉齐鲁晚报·齐鲁壹点记者,“中海天钻距离华山湖不到300米,居住其中的客户能直观感受到坐山揽湖的体验,这是整个城市都稀缺的资源,同时中海天钻邀请6位大师对进行定制化设计。极致的设计和品质是客户认可的关键,价格反而并不是客户考虑的关键点。”

　　9月,CBD片区的绿地IFC由原毛坯产品升级为精装,据悉目前除了区域内的华润昆仑御外,整个CBD区域的主要产品,均已完成精装的迭代升级。

　　除在传统的改善区域外,在以刚需产品为主的西客站、天桥等区域,不少项目也在探索产品升级。在西客站,宜家西侧的地平西棠甲第年销售额已经突破14.6亿,地平营销负责人表示:“今年市场比较冷,但是地平西棠甲第作为西客站片区少有的精装品质住宅项目,还是很受购房者的认可,去化节奏相较于去年还有所提升的。”

　　在天桥,济南万科打造了首个综合住区——万科北宸之光,主打101—145低密精装住宅,这也是今年楼盘集中的药山片区中,首个精装项目。11月29日项目首开,推出216套住宅,均价在14000—15000元/㎡,当日去化151套,在当下市场也显示出了足够的市场认可度。

　　打铁还需自身硬

　　高品质产品保值性受青睐

　　在走访中,记者发现与当下刚需市场“不促难销”不同的是,不少改善精装楼盘却在涨价。中海天钻125户型较刚开盘的17500元/㎡的价格已经涨到了当下的19500元/㎡,据悉最后一批房源已经开始认筹,价格较往期均有所上涨。同样,银丰玖玺城今年价格也是稳中有升,据项目策划总监卢意介绍,今年项目成交金额将会超过33亿,超过去年同期的30亿的成交数字。

　　“买个品质好些的住宅,基本不用太担心房价的波动。”吴女士告诉记者,“今年疫情加快了我们换房的节奏,品质好的楼盘比较契合我们改善的需求,另外,相较于不少刚需产品的降价促销,品质好的改善楼盘价格基本都相对比较稳定,这也算是我们变相去投资了。”

　　“后疫情时代,房地产行业开始重新审视住宅产品居住价值的厚度,人们对于房屋安全性、舒适感、关怀度等需求日益强烈。”业内人士表示,居住需求的升级推动产品需求的提升,在当下整体市场冷淡的情况下,不少房企着眼于产品品质的提升,不是在竞争红海里拼价格,而是拼“气质”,尤其是占据城市核心地段、优质配套的项目,价格更是逆势上扬。“当然,有的楼盘是进行到中后期,需要精装,需要提升品质来增加项目利润,这也是品质提升后给自身带来的另一个好处,但是在当下市场下涨价的前提还是‘打铁还需自身硬’。”

　　绿色节能高品质住宅项目

　　将成为未来产品升级方向

　　如今,房地产迎来行业转型升级风口,房地产企业的增长方式也正在由偏重速度规模向注重效益进行转变。伴随可持续发展理念的普及,房地产企业自主探究环保效益提升和绿色发展的能动性增强。如万科力推绿色建筑产业链；恒大成立绿色建筑研究基地；碧桂园自主研发高质量建造体系,聚焦绿色环保建造科技等。“绿色”与“科技”已经成为当下房产圈流行的话题。

　　近两年,济南楼市也涌现出了一批高品质绿色节能住宅项目。比较具有代表性的包括,金茂府的毛细管网辐射系统、地源热泵系统等独有技术,对室内温湿度、空气质量等多方面进行升级改善；济南万科多项目在装配式建筑上的持续探索,万科如园项目还获评为山东省首个钢结构商品住宅项目；银丰玖玺城也成功入选2019年济南绿色智慧住宅示范项目；旭辉银盛泰铂悦·凤犀台通过绿色建筑三星+健康建筑三星双认证,这是山东省首个绿建三星和健康三星双认证项目。

　　除此之外,万科大都会、龙湖天宸原著、绿地海珀天沅、绿地御山台等高品质改善项目,都取得了不错的市场认可。

　　济南房地产业协会秘书长李刚表示:“房子终究要回归住的本性,绿色节能的高品质住宅一定是房地产行业发展的一个方向。”但他同时也指出,目前“高星级”的品质住宅项目,在整个市场中还相对“小众”,购房者的接受程度还有待进一步提升,未来还需要开发商尽快转型升级,推出更多高品质产品,满足多种购房需求。

　　（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 田晓涛）