经济观察报记者陈月芹1月12日，北京住建委等三部门联合印发《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》，提高集体土地租赁住房供地质量，将房源统一纳入全市租赁监管服务平台。

　　北京租赁政策是对中央经济工作会议有关租赁住房精神的响应。按照规划，2021年北京将新建1万套集体建设用地租赁房，其中当年向市场投放5000套（间）。

　　2020年的中央经济工作会议提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。此后，包括北京、福建在内的全国主要省市开始将发展租赁性住房提上工作日程。

　　据原中房集团董事长孟晓苏介绍，1998年房改时，中央就确立商品房和保障性住房两条腿的住房发展道路。但由于种种原因，包括租赁住房在内的保障性住房一直没有发展起来。

　　在历年商品房价格不断上涨的过程中，低收入群体住房矛盾日渐突出，发展保障性住房的呼声也日渐高涨。从中央经济工作会议到“十四五”规划，发展租赁性住房解决住房结构性失衡问题成为各界共识。

　　按照中央经济工作会议的精神，在每个城市住房用地总量固定的前提下，在包含保障房、商品房、租赁房的住房供应结构比例中，2021年将适度增加租赁住房的比例。以前的提法是要向保障性住房倾斜，并单列计划。

　　早在2017年前后，北京、上海、杭州等地就开始试点发展租赁房，但由于市场化程度较低，主要以地方政府和国有企业为建设运营主体，主要利用集体建设性用地发展租赁住房项目。

　　2020年福州推出的集体用地租赁房地块受到房企的普遍关注，而且3幅租赁用地均被社会企业获取。福州租赁市场起步晚、需求大、补贴门槛低、补贴额度高等方面或许成为福州租赁用地受捧的主要原因。

　　福州试验

　　2020年，福州出让了3宗涉租赁住宅用地，8月的一宗租赁用地被融侨集团拿下。另一块位于福州闽东电泵厂及民天食品厂地块含商业、租赁住宅，12月被龙湖以6.36亿拿下，楼面价约7600元/平方米。

　　2020年12月推出的秀山村集体土地租赁房地块是第三块，吸引了龙湖、万科、福州市城投建筑以及两家福州本地民企等5家企业的投标。

　　龙湖员工肖言（化名）透露，早在10月，福州市自规局便邀约了万科、龙湖、招商、福州市属国企等多家开发商座谈，询问对秀山村地块的拿地意向。

　　“原本万科没有拿地意愿，12月18日中央经济工作会议后，万科宣布要参与投标，此时临近该地块提交投标申请的截止日期只剩2天。”肖言说，万科的加入，使龙湖突然多了一个实力竞争对手。

　　秀山村地块出让时，政府要求参与企业做出招标方案，包含报价标、技术标和商务标，分别占60分、20分和20分。根据福州国有土地拍卖溢价率不超过30%的规定，五家企业均报到了最高限价6520万元。

　　随后由福州自然资源和规划部门通过专家对规划方案和运营方案双重高标准审查，由此评选出企业进行开发建设。企业开始比拼技术和商务，技术标主要是规划设计方案，例如建筑使用功能布置的合理性、地下空间布置、外立面等；而商务标包含项目组织架构、运营筹备、物业管理等运营方案。

　　最终评选结果为，在报价标均为60分满分的情况下，福州市城投建筑的技术标分数最高，龙湖冠寓的技术标仅排第三名，但其凭借商务标接近20分满分的成绩，获得总分第一，最终拿下秀山村地块。

　　肖言认为，秀山路地块受关注的原因，一是位置较好，未来租金能算得过来账。按照龙湖内部测算，该项目7-8年可以回本。

　　二是政策支持，中央经济工作会议为2021年楼市定调，大篇幅部署住房租赁市场，多城要求土地供应向租赁住房倾斜，龙湖的多个城市公司也加大了对租赁用地的关注。

　　补贴培育市场

　　2019年7月，福建省福州市入选第一批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，3年内能获得24亿元的专项资金，出让文件中明确秀山村地块可申请这笔奖补。

　　按照标准，新建租赁住房项目可获得1000元/平方米的奖补。“项目动工时间在2019-2021年、房源列入监管平台都能拿到财政补贴，对总体规模不设要求。”肖言解释，福州租赁市场起步晚，政府希望培育出5-10家规模性企业。

　　2020年5月9日，福州市与建设银行(601939,股吧)签订战略合作协议，未来3年，建设银行将提供200亿元贷款，最低贷款年化利率4.25%，贷款期限最长25年。肖言透露，目前福州龙湖的财务团队在和建行对接。

　　由政府给予政策支持，企业和机构投资建设，面向城镇无房常住人口供应小户型、低租金房源，此类政策性租赁房源租金将低于市场房源租金3-5成。但是在10到15年后，地方政府还可以将政策性租赁住房转为市场租赁住房，租金由企业决定。“龙湖是砸钱在做长租公寓，目前还是需要政府提供政策支持，我们才能拿项目，而且只会在位置特别好的地段去拿租赁用地。”肖言说，原本龙湖计划，长租业务冠寓要在2020年实现盈亏平衡，但目前还没实现。

　　一位福州住建系统人士透露，福州将在2020-2022年间推出60个租赁地块，建设10.1万套、395万平方米的租赁住房，其中五城区和高新区9.22万套，占比91%。政府方面筹集房源的原来较大。

　　福州市住房保障和房产管理局副局长商志强向经济观察报表示，福州市探索出了8种租赁住房土地供应模式，包括集体用地出让、集体用地入股、工业用地新建、闲置工业用房改造、社会事业用地新建、商品住房用地竞自持、商品住房用地配建、整宗国有用地出让等。

　　商志强透露，福州在2019年-2020年的中央财政支持租赁专项资金累计16亿元，其中近15亿元已经得到落实，将按照项目建设进度发放。

　　五大行的一位福建区域高管认为，目前福州的租赁房源不多，出租率还不错，但如果在3年供应10万套间政策性租赁房源，可能对福州的整体租赁市场产生冲击。“福州不是一个移民城市，没有太多外来人口，城市对租赁房源的需求有限。”该五大行人士表示，试点初期，福州市曾向有关部门提出减量，表示3年难以筹建10万套间租赁房源，但未获同意。

　　“2021年后，没有了中央财政奖补，企业如何可持续建设和运营，政府是否准备了获得奖补企业的退出机制，是政府和企业需要考虑的问题。”该五大行高管说。

　　上海和北京

　　1月5日，上海一口气成交了5宗租赁住宅用地，合计出让面积11.74万平方米，总金额11.68亿元。

　　5宗租赁用地位于嘉定、杨浦、闵行和浦东新区，分别被上海嘉住住房租赁运营有限公司、上海华谊集团房地产有限公司、上海紫竹半岛地产有限公司、上海宜浩置业有限公司和上海城投集团子公司上海兴港置业发展有限公司等5家国企收入囊中。

　　2天后，上海再次推出5宗租赁住房用地，被上海地产集团、上海浦发集团、上海张江集团以底价拿下，成交总价14.02亿元。

　　2017年8月，原国土部、住建部联合发文，确定北京、上海、南京、杭州、广州等13个城市为集体建设用地租赁住房试点城市。文件下发后，试点城市开始从不同角度进行租赁住房的尝试。

　　上海主要以推出纯租赁用地，2017年7月，上海推出的两幅“只租不售”宅地。2020年，上海共成交19块租赁用地，除了青浦朱家角镇三宗地被华为拿下，其余租赁用地均被上海市属或区属国企获得。

　　其中2020年12月中央经济工作会议召开后，上海分4批推出了15幅租赁住宅用地，2021年1月延续密集供应态势。但上海租赁用地大部分被上海市属或区属国企拿下。一位熟悉上海土地市场人士直言，目前上海租赁用地缺乏市场化竞争。

　　不同于上海，北京主攻集体建设用地租赁房和企业自持房项目，而且企业自持住房则主要通过市场化手段实现。2017年以来，北京先后海淀等多个区建设一大批集体建设用地租赁房项目。

　　其实，早在试点之前，北京就开始尝试企业自持住房。2016年11月，北京首宗100%自持住房海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元竞得。同年，万科获取了永丰18、19号地块，后来成为面对大企业出租的翡翠书院项目；另一幅位于大兴区黄村21号地块被中铁房地产获取。

　　但北京的4幅企业自持住房发展一直较为滞后，万科翡翠书院推盘节奏较慢，中铁黄村项目已经将出租的时间推迟了一年半时间，而中粮天恒项目则一直没有消息传出。

　　一位top5长租公寓企业副总裁透露，中粮天恒恒基旭辉联合体在顺义后沙峪马头庄村12%自持地块，住宅部分已开发成旭辉天恒7号院，而自持部分仍没有动工。“干了就亏。旭辉想盖公寓，天恒不同意；一人一半各自开发，天恒也不同意，双方僵持着。”

　　此外，杭州推出人才租赁住房用地，广州、深圳等城市试验商改租、公改租，上海、北京、杭州和广深这四类供应模式逐渐成为租赁市场主流。

　　（应受访者要求，肖言等为化名）