“2020年的销售额将超过17万亿，对应的是16亿平方米的销售面积。”在2020年的最后一天，易居企业集团CEO丁祖昱在上海给出了他统计的房地产销售数据。半个月后，国家统计局公布的商品房销售额为17.3613万亿元，销售面积则达到17.6086万平方米。尽管数据之间有些出入，但都在表明一件事——即便是新冠肺炎疫情带来重大不利影响，2020年的房地产市场仍然创下了销售新高。

　　事实上，早在第二季度，就已有不少房企走出了疫情的“阴霾”，销售额累计同比陆续回正，经过“金九银十”、重点城市重归火热等事件，到了年末，多数房企仍然迎来了一张漂亮的成绩单。

　　不过，成绩单的背后是部分房企未能达到销售目标的事实。尽管“疫情”可以成为借口，但在房企融资“三道红线”和房地产贷款“两道红线”的重压下，2021年房企如何走，仍然是个问题。

　　多数保持增势

　　南方产业智库综合上市公司公告及研究机构数据，对HFI-60指数监测房企2020年销售数据进行了统计。

　　在可获取销售情况的44家房企中，合约销售金额最高的恒大与万科双双跨入“7字头”，达到7232.5亿元和7041.5亿元。另一家龙头房企碧桂园公布的权益销售金额为5706.6亿元，但从中国指数研究院发布的房企销售数据来看，碧桂园的销售额已经达到7888.1亿元。

　　值得一提的是恒大，在万科、碧桂园上半年因疫情影响销售同比缩水时，恒大依靠线上卖房等策略，让销售额同比始终保持增势，在行业中显得与众不同。这与恒大去年提出抓销售、降负债等“新战略”密切相关，恒大最终的销售表现也大幅超过了起初6500亿元的预计。

　　除恒大、万科、碧桂园外，融创和保利地处“5字头”阵营，中海、绿地、世茂3家房企均超过了3000亿元。此次统计共有35家企业销售额在1000亿元以上，其中龙光、佳兆业、华侨城、合景泰富、中骏、时代中国6家房企头一次跨入“千亿”阵营。而越秀、华发、建发3家企业已经超过900亿元，距离“千亿”仅一步之遥。

　　统计显示，有41家实现正增长。其中最高的建发国际，直接从507.8亿元增至907.7亿元，增幅高达78.75%。绿城中国在不统计代建数据的前提下，去年实现2147亿元的销售业绩，而在2019年，这一数字仅为1354亿元，增量达到793亿，增幅为58.57%。

　　37家正销售额增长的房企，多数增幅位于10%—30%的区间内，共有22家。恒大、万科、华润、世茂、招商蛇口、奥园等规模房企均在此列。其中恒大增幅达到20.33%，万科为11.62%。

　　而与恒大万科相比，碧桂园的销售额同比增速较低，为3.34%。增幅在0—10%的房企中，有不少“幸运儿”。在去年三季度末，远洋集团销售额累计为760.3亿元，同比仍然少了14.50%，但远洋在后续发力，到了年末时一举冲至1310.4亿元，与2019年相比增加了0.78%。同样的还有富力，去年前三季度仅为866.3亿元，同比少了6.41%，但四季度“开挂”后，全年销售额达到1387.9亿元，同比增长0.43%，搭上了止跌回升的末班车。

　　三家房企“掉队”

　　与那些涉险过关转负为正的房企相比，还有一些房企就没这么幸运了。此次统计的44家房企中，有3家销售额并不及去年同期，其中新城控股和绿地控股情况类似，两家房企的同比缩水均在7%左右。

　　新城控股销售额曾狂奔多年，但在2019年时任董事长王振华涉事被捕后，部分项目被出售，可售货值只有4000亿元。再加上疫情的影响，去年3月现任董事长王晓松宣布2020年销售目标仅2500亿元，这一数字甚至没有2019年实现的2708.01亿元销售额高。而从刚公布的2509.63亿元年销售额来看，新城控股算是勉强及格。

　　绿地控股的处境则更显尴尬，自2018年实现3874.93亿元的突破后，2019年仅仅象征性地涨了约5.5亿元，到了2020年则调头回落。与上半年末同比下滑20.67%相比，绿地下半年仍然进行了追赶，但与其他头部阵营房企纷纷跨过5000亿元甚至7000亿关口相比，仍然在4000亿元门槛徘徊的绿地控股显然已经掉队。

　　在所有可统计房企中，首创置业销售额为708.6亿元，同比下滑12.31%，成为缩水最大的房企。2018年时，首创置业曾经提出“2018年冲800亿元、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元”的三年目标。如今2020年结束，首创置业的销售额却离当初的愿望越来越远。

　　此次统计的44家房企中，有36家此前曾公开透露过2020年的销售目标。统计发现，其中有29家房企目标完成度在年末超过了100%，4家房企超过120%，最高的瑞安房地产，去年销售额为211.84亿元，完成度达到151.31%。但也有融创、富力、中海等7家房企未能实现当初定下的目标，最低的远洋集团只有65.52%。

　　HFI-60指数监测的房企中，有16家因暂未公布销售额而无法统计，此前曾经遭遇危机的泰禾、粤泰等均在此列。状况已经广为人知的泰禾，当前仍然债务缠身，债务重组陆续有进展但暂未有较大的突破。

　　机遇与压力共存

　　即便是销售同比上升，销售目标实现突破，也有房企在2021年伊始遭遇麻烦。

　　与泰禾产品定位相似，主要依靠“府”系高端住宅产品的中国金茂，2020年销售额增幅达到43.71%，但金茂在1月25日晚突发盈利预警，宣布公司所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）较2019年度下降40%至50%。

　　金茂在公告中称，溢利下降主要是房地产市场调控等原因导致项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。但这并不能抵消市场信心，金茂股票26日一天内跌幅超过16%。不论如何，销售大增但净利润出现近乎“腰斩”都不能说是正常现象，金茂的突然遭遇，或许也是部分规模房企正在面对的问题。

　　“‘三道红线’之后，房企的资金压力骤升，资金上的挑战将是未来最大的挑战。”丁祖昱认为，“三道红线”让过去高歌猛进的房企变得拿不到那么多资金，行业整体再继续往上走的动能会大大削弱，再加上已经提了多年的“房住不炒”，行业的发展方向已经变得非常清晰。

　　事实上，进入2021年后，原本已有融资“三道红线”紧箍咒的房企，在房地产贷款“两道红线”上再度迎来压力，整个1月，包括广州、深圳、杭州、上海等地从购房资格、金融措施等多个方向调控收紧措施，也在对房企今年的走向产生重要影响。

　　中国指数研究院在一份报告称，2021年“房住不炒”的调控总基调不会变，金融监管也将继续规范健康行业发展，平稳健康发展将是主基调。新时期行业降速、分化、容错低等特征更加明显，新竞争格局的形成正在孕育中。

　　该报告认为，房企应当在更具韧性的重点城市群及核心一二线城市抓住城市结构性机遇推动增长，同时严防财务风险，优化财务管理，全方位塑造核心竞争力，从产品、服务、运营、管理等方面提升自身能力，综合能力将成为行业竞争的根本所在。

　　丁祖昱也认为，在“三道红线”等压力之下，未来规模房企出现负增长，可能是常态。