每个地块设房屋销售指导价

　　记者赵莹莹 陈雪柠

　　近日，市规自委和市住建委联合发布本市本年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计30宗，土地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米。这是北京贯彻落实“房住不炒”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署，坚持租购并举、加强供需双效调节、引导市场理性竞争、保持房地产市场平稳运行的重要举措。

　　据悉，本次集中供应的30宗项目共涉及12个区。位于中心城区项目15宗，建设用地面积约73公顷，占比约43%，其中朝阳区10宗，建设用地面积约41公顷；海淀区2宗，建设用地面积约11公顷；丰台区2宗，建设用地面积约17公顷；石景山区1宗，建设用地面积约4公顷。副中心也有3宗地供应，建设用地面积约27公顷。

　　值得关注的是，在2021年商品住宅供地工作中，市规自委联合市住建委，会同相关区政府等单位，建立了“房地联动、一地一策”会商机制，一方面精准调控，降低土地溢价空间；另一方面把稳定未来上市房价作为重要政策工具，并将预售环节的价格引导前置到土地出让环节。

　　今年土地供应计划中明确租赁住房用地供应指标为300公顷，占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。因此，本次集中供应的地块中在中心城区、三城一区范围或轨道交通站点周边区域选取了15宗项目，采用竞配建“公共租赁住房”面积交易方式供地，占比达到50%，分别位于朝阳、丰台、大兴、通州、昌平、房山6个区。

　　据悉，今年本市将分三个批次集中供地，后两批分别将于7月左右和11月左右发布出让公告。

　　亮点解读

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　　房屋销售指导价格如何测算？

　　相关部门组成联席会共同研究

　　本次土地集中供应的一大特点是引入房屋销售价格引导机制。房屋销售指导价格如何测算？市住建委相关负责人介绍，指导价格的确定，是根据地块所在区域的土地基准价格，结合区域近三年在售新建商品住房的平均成交价格以及地块容积率、周边配套设施等特征，综合三方因素进行测算。

　　“住建、规自部门、区政府将组成联席会，共同研究每一地块房屋销售指导价格，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。”该负责人介绍，开发企业签署价格承诺书，就代表着未来销售时不能超过承诺的价格上限。相比于此前“限房价、竞地价”方式，新的价格引导机制既能更好地稳定地价和房价，实现“三稳”联动，最终让购房人获利，又能使开发企业有合理的利润空间，有利于防止因不理性拿地、挤压建设成本而导致的住房品质下降问题。

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　　如何实现“房地联动、一地一策”？

　　“工具箱”十余项政策可灵活使用

　　“房地联动、一地一策”会商机制，也是此次土地集中出让的一大亮点，目的是推动商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、稳定房价、保障民生、提升品质多目标管理转变。

　　实现“房地联动、一地一策”，政策“工具箱”里有哪些“法宝”？市住建委相关负责人介绍，“工具箱”中包括各区严控地价成本、控制地块溢价空间锁定地价上限、竞政府持有产权份额、合理配置户型结构、配建或代建公租房、建设高品质住宅、竞自持租赁住房、提高销售门槛、取消购房人税收信贷政策优惠、设定优先购买顺序、加强预期管控等十余个政策工具，可根据地块具体情况单独或叠加组合使用。

　　“这些政策的设定，主要目的还是防炒作、稳预期、保刚需。”该负责人举例，提高销售门槛是指将办理预售许可的形象进度要求从完成总层数的1/2提高到结构封顶或竣工验收。设定优先购买顺序和取消购房人税收信贷政策优惠，是指当客户比超过一定水平时，将考虑采取公正摇号优先向无房家庭销售，或者取消税收优惠等。

　　“当然，取消购房人税收信贷政策优惠、设定优先购买顺序等政策工具，是在使用其他政策工具后项目依然存在炒作风险时，根据情况适时启用。”

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　　政府持有共有份额的商品房如何交易？

　　购房人取得不动产权证满5年可转让

　　针对位于朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、副中心0302街区等6宗区位条件较好的项目，采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式。那么，这类住房能否交易，如何交易？

　　对于政府持有商品住房共有份额类房屋管理方面，相关部门提出明确要求。购房人购买此类住房，取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额；购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的商品住宅产权份额，同时政府持有的商品住宅产权份额一并转让，政府按市场价格收回持有份额对应的价款。

　　二手房交易（含买卖、赠与、司法竞拍）购买人须为具备本市商品住房购买资格的家庭，且取得100%产权。购房人产权份额可按普通商品住房办理继承，代持机构产权份额不变。二手房再次转让，则不需产权证满5年。购房人可依法将持有的产权份额用于抵押。

　　购房人持有住房期间，政府让渡住房全部使用权和出租收益，不参与业主大会，不承担物业管理义务。物业管理、供暖、专项维修资金等费用由购房人全额承担。

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　　竞、配建公租房给谁？

　　未来主要面向人才定向配租

　　记者注意到，本次供应的地块中，有多宗地块采用了竞、配建“公共租赁住房”的方式。这是按照“四个中心”首都城市战略定位要求，对“三城一区”和“两区”等重点功能区域范围内新供应地块，结合分区规划要求，在项目建成后由市、区住房保障管理部门组织，面向园区范围内用工单位符合条件的人才定向配租。

　　值得一提的是，此次公租房竞、配建相比原公租房配建政策细化了程序性要求：一是合理布局，竞、配建公租房应与地块其他住房同步设计、集中布局，同面积段套型与地块其他住房一致；二是严格评审，设计方案须经专家审查，并与“多规合一”协同平台综合会商；三是统一物业，实行统一物业管理和收费标准，并不得进行任何形式的区域分割

　　声音

　　专家：土地市场进入新“价格指导”时代

　　中国人民大学副教授张秀智认为，北京此次集中供地，通过稳地价、稳房价，进一步实现稳预期，实现了三者联动。北京集中的供应土地，公开土地供应信息，增强了市场主体对土地市场的信心。鉴于地价对房价的影响通常会滞后，可以预期北京未来一段较长时间里房价仍然会稳定在一个合理区间。

　　“土地市场逐渐进入新‘价格指导’时代。”中原地产首席分析师张大伟谈到，本次挂牌的30宗地块的整体建筑规模达345万平方米，相当于2020年全年住宅供应的57%。30宗地块中，大部分为政府限制“天花板”价格的商品房，在保证市场价格平稳的基础上，有利于建设高品质。

　　企业：未来多拼产品和服务

　　北京城建投资发展股份有限公司李洪兵说，在土地竞买前开发企业已知晓了销售价格上限和建设品质要求，做到心里有数，有利于各参与主体形成稳定预期，从而稳定房价。“地价、房价越稳定，企业更多要拼产品和服务，这对于购房者来说也是一种利好。”