4月29日，新城控股集团股份有限公司（以下简称：新城控股，601155.SH）2021年一季报正式披露，营业总收入176.35亿元，同比去年增长148.69%，净利润为6.19亿元，同比去年增加109.56%。但跟踪数据发现，新城控股归母净利润增速处于放缓状态，其销售毛利率、净利率持续下降。

与此同时，2020年新城控股累计合同销售金额同比下降7.33%。在“三道红线”方面，2020年新城控股资产负债率达84.73%，剔除预收款后资产负债率为74.12%，踩中了“三条红线”指标中的一条。

就上述情况，发现网向新城控股发送采访函请求释疑，新城控股接受了发现网的独家专访。新城控股向发现网表示，毛利、净利的下降是受行业大趋势影响，且公司此前几年规模扩张迅速，规模优势尚未显现。同时，公司目前仅剔除预收款的资产负债率指标超标，“三条红线”政策对公司并无太大影响。

归母净利增速放缓，拿地规模快速扩张

公开资料显示，新城控股成立于1996年，于2015年12月在上交所上市。上市以来新城控股营收增速持续增长，而归母净利润增速在2017年后开始放缓。

Wind数据显示，2015年-2020年，新城控股营业总收入分别为235.69亿元、279.69亿元、405.26亿元、541.33亿元、858.47亿元和1454.75亿元，同比增速分别为14%、18.67%、44.89%、33.58%、58.58%和69.46%。

同期归母净利润分别为18.36亿元、30.19亿元、60.29亿元、104.91亿元、126.54亿元和152.56亿元，同比增速分别为57.32%、64.42%、99.68%、74.02%、20.61%和20.56%。新城控股对此表示，截至报告期末，公司总资产达5377.53亿元，同比增长16.37%，公司归母净利增速依然在行业处于较高水平。

数据来源：Wind

不过，在归母净利润增长的同时，新城控股的盈利能力出现下降。Wind数据显示，2018年-2020年及2021年第一季度，新城控股销售净利率分别为22.55%、15.53%、11.32%和3.51%；同期，销售毛利率分别为36.69%、32.64%、23.5%和20.33%。同时，加权净资产收益率为41.91%、36.86%、33.89%和1.06%。

数据来源：Wind

对此，新城控股在接受发现网的专访时表示，公司内部一直在关注净利率和毛利率下降的情况。首先，从整个行业大趋势来看，由于各地不断出台限地价、限房价政策，未来行业的超高回报很难再出现，集中度会进一步加强，头部企业机会增多。其次，前几年公司规模快速扩张，并战略性进入一些新的城市，也包括部分非长三角的低能级城市，没有体现出规模优势。在此情况下，公司的人才储备显得不足，管控能力尚待加强。2020年获取的项目86%位于高潜力城市，毛利和净利也已有一定程度改善。

值得一提的是，由于新城控股近两年拿地力度增加，公司存货余额也在逐渐增加，尤其是商业拓展加快。Wind 数据显示，2018-2020 年及 2021 年第一季度，新城控股的存货余额分别为 1455.73亿元、2312.59亿元、2705.8亿元和 2941.6亿元；同期，存货周转率分别为0.31次、0.31次、0.44次和0.05次，公司存货周转率下降。

而且，根据2020年年报，2020年新城控股新增土地储备共120幅，新增总建筑面积4139.41万平方米，平均楼面地价仅3031.11元/平方米，其中商业综合体项目新增2478.92万平方米。截至2020年末，新城控股总土地储备达到1.43亿平方米。

当被问及公司目前是否存在库存压力时，新城控股表示，房地产黄金时代，高周转曾经是房企扩大规模、卡位市场竞争地位的法宝，但随着消费和居住需求变化以及行业步入下半场，品质成为房企决胜关键。新城控股聚焦高质量发展，不单纯追求存货周转率的提升，在保证产品品质的基础上，持续保持现金流的安全稳定。

经营现金流大幅下降，压中“一条红线”

不过，发现网查询数据发现，新城控股的经营活动现金净流量也不够稳定。Wind数据显示，2018年-2020年及2021年第一季度，新城控股经营活动现金净流量分别为38.17亿元、435.8亿元、3.82亿元和-47.71亿元；同比增速分别为136.40%、1041.74%、-99.12%和13.16%。投资活动现金净流量分别为-200.13亿元、-90.27亿元、-159.7亿元和-119.73亿元。对此，新城控股表示会通过住宅及综合体开发销售进行快速的现金回笼，保证稳定收入的现金流。

数据来源：Wind

另外，自2020年8月20日，房地产“三道红线”融资新规推出，房地产企业融资能力受限。新城控股2020年年报显示，2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.12%（>70%）；净负债率为43.65%（<100%）；现金短债比为1.68（>1）。目前，新城控股剔除预收账款资产负债率指标超标，属于“黄”档房企。这代表在未来，新城控股的有息负债规模年增速将不得超过10%。对此，新城控股认为“三条红线”政策对公司并无太大影响，未来公司将持续优化负债指标，争取最终达到绿档要求。

与此同时，2018-2020年及2021年第一季度，新城控股的资产负债率分别为84.57%、86.6%、84.73%和85.13%，同期，同行可比公司的资产负债率均值分别为73.42%、71.91%、75.58%和76.05%。新城控股资产负债率常年处于较高水平，并高于同行业均值。

数据来源：Wind

尽管近年来新城控股营收稳步增长，但是过快拿地也暴露了一定的问题。据市场人士表示，若房企持续拿地，当投入远超销售额时，便会给企业带来高负债，加之未来房企市场不可预测，或将导致较大风险。

新城控股公司2020年销售额相较2019年略有下降，新城控股对此表示这是公司稳健经营策略的体现。新城控股也表示将持续夯实双轮驱动基本盘，追求稳健高质量增长，至于成效如何，发现网将持续关注。

（发现网记者罗雪峰 实习记者庞晓涵）