第七次全国人口普查数据显示，当前我国人口结构正在发生重大变化，跨省流动人口为12484万人，与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。人口流动、家庭结构的新特点对住房租赁市场的影响逐步加大加深，租赁需求亟须从数量到品质加以提升，加快发展高品质租赁住房已是大势所趋。

　　租赁需求多样化

　　如今，人们拥有了更多的居住自由，不再满足简单的一生一居，而是可以自由地决定择城而居、择邻而居。

　　第七次全国人口普查数据显示，近10年来，伴随着经济社会的持续发展，人口流动趋势更加明显，规模进一步扩大。在这一系列数据的背后，是大量新市民居住需求的集中释放、快速攀升。如何有效满足新增的居住需求？住房租赁市场成为社会各界关注的重点领域。从2020年中央经济工作会议，到2021年《政府工作报告》、“十四五”规划纲要，均指出要“培育和发展住房租赁市场”“完善长租房政策”“规范发展长租房市场”。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐接受《中国消费者报》记者采访时表示，不同收入群体对租赁住房有着差异化的需求。低学历流动人群收入能力无法达到租住一间房的要求，需要的是标准化的床位；城市无房低收入群体具有本地户籍，但收入能力低，需要保障性公租房；流动夹心层人口，以非户籍大学生为主，处于暂时性支付能力不足阶段，需要安全规范的合租和中低端整租；城市户籍夹心层拥有本地户籍，包括毕业5-10年内的大学生，收入水平相对较高，但在城市购房难，需要适合家庭居住的整租产品；已有房的改善型租房人群，为了子女上学等，需要有更好的地理位置、租住品质的整租。

　　许小乐告诉记者，随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及租赁消费升级，其对于租赁住房的需求将从基本的有床住过渡到品质升级，安全需求、隐私需求、社交需求等逐渐衍生。居住安全性、舒适度、住所设施及环境、公共空间设计等因素，都逐渐成了影响租客决策的重要因素。根据贝壳研究院的调研数据，超五成租户表示愿意为更好的地段、服务和室内环境，每月房租多支出1000元以上。

　　巴乐兔研究院罗娜对《中国消费者报》记者表示，如今租赁人群中95后、00后开始涌入，年轻人的自我领地意识、居住品质意识更加明显，他们希望房屋简约干净，有良好的隔音效果，保证休息质量，此外，网络、用电安全等问题也备受关注。

　　供给结构性失衡

　　目前我国租赁住房供给存在明显不足，供需结构错配凸显：小户型、低租金房源数量少，大户型供给多、需求弱。许小乐以北京为例向《中国消费者报》记者进一步解释称，老旧小区地段位置好，但居住品质差，当前北京市在出租房源30%以上的楼龄超过20年，房屋厨卫设施、公共配套比较差，装修过时，房东没有改造装修的能力，甚至不及时履行维修义务，难以满足新市民对居住环境的社交性及安全性等要求。

　　住房租赁领域的种种消费痛点也频遭租户吐槽。罗娜对《中国消费者报》记者直言，目前租房的痛点还是在于租金高和假房源上，这让初入社会的年轻人常常大呼“租房等于大出血”。针对年轻人的住房之困，巴乐兔提倡免佣金、真房源等服务，还推出“7天无理由退房”的租后保障。

　　租赁关系不稳定，租户合法权利得不到保护，也是备受诟病的问题之一。“刚住了半年，房东就随意涨租金，不同意涨价就用各种手段逼我们搬家。”在某互联网大公司入职不到两年的小李已经搬了三次家。

　　在C2C的市场中，房东利用自身强势地位，侵害租户利益，如随意涨租金、中断租约等，使租户被迫换租。此外，我国租赁住房大多是按照家庭居住需求设计的户型，在合租时，公共区域、噪音等经常引发租户之间的矛盾冲突，也常常导致租户频繁搬家。

　　北京房地产中介行业协会会长李文杰曾表示，随着00后、95后等青年租住群体进入到租房市场，多样化将成为行业的供给形态。不论是从政策支持方面，还是从满足高品质租赁需求角度来看，租赁行业都面临着从房东直租到机构化长租的发展趋势。

　　对此，国务院参事室特约研究员姚景源也有所认同，他认为，要站在改善民生、需求升级的角度来理解住房租赁市场发展的意义，提高住房租赁行业的地位，尤其要提高长租房市场的比重，努力培育专业长租机构并给予扶持。

　　创新机构化租赁

　　“从过去10年的实践来看，机构化租赁是破解我国住房租赁供给不足、结构性失衡的必由之路。”李文杰对《中国消费者报》记者表示，租赁专业化运营机构可以促进旧房改造升级，规范租赁市场，调动存量资源，改善市场供需错配，向租户提供更加准确可靠的信息，实现品质租住空间和租后服务，使租期更加稳定，租户体验更好。

　　许小乐指出，10年时间，长租行业经历了早期探索、行业爆发和洗牌以及精耕等三个阶段。此前，长租公寓“长收短付”“高收低租”“高比例租金贷”的增长模式已经被证实行不通，在高速发展中暴露了一系列财务和运营风险，机构化运营也推进艰难，在投资收益、资金安全等方面普遍遇到较大的挑战。

　　“在历经2020年阵痛期后渐归理性，中国的长租行业正在进入一个健康、规范发展的新时期。”自如CEO熊林表示，行业企业一定要创新模式、升级产品，共同推动行业的转型升级。

　　据记者了解，自如推出的“增益租”成为长租行业的创新模式之一。据熊林介绍，“增益租”主要的创新机制，一是通过对老旧、毛坯房源进行高品质装修来提升房屋市场竞争力，以激活房东侧的存量供给、保障租客侧的高品质居住条件，二是以“收出无差价、保底收益、收益分成”的方式，进一步实现行业透明化。“增益租”每年在单个房源上会投入超过3000元的维护成本，每套房子都会享有定期保洁、租期维修等服务。