政策调控下，住宅市场利润缩减，倒逼房企寻找新的业务增长点。发展商业地产有利于获取土地，提升资产价值，获取稳定现金流，拓宽融资渠道，成为企业选择的业务增长突破口之一。在此背景下，轻资产模式成为未来商业地产的重要转型方向。有机构预计，以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目有望在境内推出，境外发行也将更为普遍。

　　布局核心城市群商业地产

　　从拿地价格来看，据中指研究院数据，2021年1至6月，全国300城商办用地成交楼面均价为2516元/平方米，同比上涨9.0%，平均溢价率为6.9%，较2020年同期小幅增加0.67个百分点。

　　从城市布局来看，企业重点布局城市群的核心一二线城市，并密切关注城市群内消费能力不断提升的三四线城市。中指研究院数据显示，2021年1-6月，二线城市商办用地成交建面占比为46%，三四线城市占比为50%，主要集中在重点城市群的核心二线城市与重点都市圈外围的三四线城市，例如位于长三角城市群的杭州成交规模最高，为593.76万平方米，占300城总量的6.9%；长三角城市群的湖州、嘉兴等三四线城市成交规模同样较高，分别占比3.2%与2.3%。

　　从购物中心布局来看，龙湖集团等继续深耕一二线核心城市，新城控股等则较为关注三四线城市发展机会。2020年，龙湖集团新开业10家购物中心，坐落于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6个一二线核心城市；公司在建拟建的购物中心项目还有13个，也都位于我国一二线核心城市。新城控股于2020年新开业33个吾悦广场。其中，22个位于三四线城市，包括泰州、嘉兴、湖州等长三角城市以及徐州、淮安等发展较好的城市。

　　从写字楼布局来看，一二线核心城市是龙头房企布局的主要选择。中国奥园在境内发展的在建及拟建写字楼项目主要集中在粤港澳大湾区及一二线城市；在营项目主要分布在北京、广州等一线城市，以及重庆、成都、合肥等优质二线城市。未来1-3年，合景泰富将陆续开业9个写字楼，聚焦核心一二线城市，持续深耕广州写字楼市场。

　　东方证券研报认为，商业地产目前存在三种主流商业模式。第一种是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。第二种是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。第三种是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。

　　轻资产化运营成重要转型方向

　　随着存量市场竞争日趋激烈，高效率、高回报轻资产运营模式逐渐受到重视。商业地产企业的轻资产化实质是企业从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。轻资产运营模式不以拥有土地资产为核心，而是重视运营管理服务带来的收入增长。

　　朗诗地产CEO黄征之前在接受中国证券报记者采访时表示，资产轻型化是介于传统的重资产和轻资产之间的商业模式，是“小股操盘”，属于资产轻型化。目前，朗诗地产所占的股权比例一般在25%-30%之间。作为区别于传统重资产的房地产开发运营模式之一，“小股操盘”已在朗诗地产持续推行七年。与此同时，得益于“资产轻型化”经营战略的全面实施，朗诗地产的代建业务收入占其中国地产业务总收入的比重在不断提升。

　　财报显示，今年上半年，朗诗地产实现的代建业务营业收入约4.05亿元，同比增长17.1%，毛利率保持在57%左右。截至6月末，由朗诗地产提供代建服务的项目共计50个，总可售面积达277.6万平方米，预计可售货值达595.4亿元。

　　中指研究院认为，轻资产模式已经成为商业地产头部企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。未来，轻资产运营将成为行业趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营服务业务板块独立上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。商业地产正在成为零售、办公领域科技创新的孵化载体，企业主动承接数字技术将极大提高运营效率，带来运营模式的不断革新。

　　发行REITs或更为普遍

　　值得注意的是，基础设施公募REITs作为一种多以底层物业作为基础资产的创新型融资手段，越来越受到商业地产企业的关注。据中指研究院数据，2021年1-6月，房地产企业发行类REITs产品金额共计70.36亿元，同比增长42%，商业地产类REITS产品受到资本市场青睐。从底层资产来看，零售物业、公寓、办公物业依然是类REITs产品主力，三者合计发行金额为232.39亿元，占比为60.6%。

　　2021年7月2日，国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，基础设施公募REITs项目试点区域扩大至全国，试点资产范围扩大至新增能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等，并将停车场纳入市政基础设施范围；但酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

　　尽管房企的购物中心等物业通过境内公募REITs上市尚存在一定困难，但一些内地物业成为新加坡和香港上市REITs的常见底层资产。据戴德梁行数据，截至2020年末，24%的新加坡上市REITs和55%的香港上市REITs持有中国内地物业，内地物业数量分别达到82处和30处。

　　中达证券研报认为，房企使用投资物业设立REITs并上市具有多重好处：第一，相应投资物业不再纳入房企合并报表范围；第二，房企通过处置子公司回笼现金；第三，处置子公司形成房企当期投资收益；第四，房企通常将持有相应REITs部分份额，计入长期股权投资。根据上述流程简化推演，房企能够通过将投资物业设立REITs快速回笼现金、结转利润，使三道红线指标均有所优化。

　　中指研究院预计，未来，随着我国资本市场体系的日益完善，以底层商业资产的专业化运营和不依赖主体信用进行增级为核心的REITs产品将成为重要趋势，资产管理和金融创新也将成为房企掘金商业地产的重要能力。预计，在重点城市群与都市圈核心城市以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目，在不久的将来有望推出。