2021年的年终盘点是个敏感话题。这一年，房地产行业爆雷声此起彼伏，爆雷企业的体量多在千亿级以上，甚至是头部房企。没有爆雷的房企们，也面临着销售额下滑的困境，从业人员朋友圈里少了往年争相刷屏的红色喜报。

　　根据克而瑞数据，2021年百强房企的全口径销售额七年来，首次出现负增长，同比下滑3%。在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至12月末，有逾8成房企未完成全年业绩目标。

　　导致这一情况的直接原因是下半年市场下行，而下半年通常是房企销售重头戏，因而出现全年销售额不达预期的情况。

　　这个时候，能够发出喜报的企业不易，荣盛发展就是其中一家。

　　不只是销售额增长，2021年荣盛发展在企业经营、现金流维护、多产业发展和产品力提升等方面，都做出了成绩。

　　销售额稳增长

　　公告数据显示，荣盛发展2021年1月-12月累计签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%，保持住了多年正向增长的趋势，在克而瑞全口径销售排行榜上位居第30位。

　　对比其1300亿元的年度销售目标，完成率约103.5%。

　　（单位：亿元）

　　观察荣盛发展1月-12月的单月销售数据不难发现，11月和12月，荣盛发展的销售情况亦受到行业下行的影响，同比出现明显下调。但是下半年每个月的销售数据，环比来看基本都保持住了规模体量，年末稳步上升，一定程度扛住了下行压力。

　　12个月里，有9个月的销售额与2020年同期相当甚至更高。尤其是在上半年，借助市场回暖期，荣盛发展抓紧推盘，有3个月的销售额突破100亿元，缓解了下半年的销售压力。

　　另一方面，荣盛发展积极全国化，聚焦性地重仓长三角、珠三角地区，避免了过于依赖河北市场可能产生的销售风险。

　　从荣盛发展在投资者交流会上透露的信息来看，2021年上半年荣盛发展在长三角城市群的签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%。

　　战略布局的平衡和营销节奏的稳健，让荣盛发展2021年避免销售业绩下跌。

　　从2018年至今，荣盛发展的全口径销售排名一直保持在行业30强上下的位置，没有突飞猛进的高增长，也没有突然失速下滑。稳定的规模站位，是这家企业面对行业波动的突出价值。

　　经营力高于销售排名

　　随着房地产整体规模触顶，调控之下高杠杆发展成为历史，全口径销售额已经不再是衡量企业实力的最重要指标，企业的权益销售额、利润等撇去泡沫的指标，更能体现企业的经营能力。

　　荣盛发展亦是较早提出不再盲目追求规模的企业，更加关注企业内功。这一点在2021年亦有所体现。

　　根据中指研究院数据，2021年荣盛发展以1318.3亿元的权益销售额，位列行业第20位。如往年一样，荣盛发展的权益销售额排名比全口径销售额高出了近10个位次，两个数据之间只有不到30亿元的差距，销售水分很低。

　　此外，根据上市房企2021年半年报数据的相关统计，荣盛发展营业收入342.23亿元，同比增长30.85%，位列22位。归属上市公司股东净利润25.33亿元，位列第23位。

　　虽然2021年年报数据还未出炉，但荣盛发展中期营业收入和净利润的指标排名，均比其同期销售排名高出十几个位次，能够一定程度说明全年的情况。

　　从这些更能反应企业经营状况的数据来看，荣盛发展的实际经营能力比全口径销售排名更高，这些是未来推动企业稳健发展的核心能力。

　　现金流得到维护

　　现金流状况是目前房企运转的关键。根据2021年三季报显示，期内荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为62.50亿元，比2020年同期增加138.66亿元。

　　这是荣盛发展连续四年及一期保持经营活动产生的现金流量为正，是行业内为数不多的经营性现金流持续为正的企业。

　　在房企融资性现金流受阻的情况下，依靠销售产生的经营性现金流是维持企业平稳运转的关键。荣盛发展全年销售目标达成，进一步巩固其现金流。

　　不过，荣盛发展在2021年下半年也遇到了现金回款难题。根据该公司在投资者平台的回应，前三季度的回款率超过60%，相比上半年接近80%的回款率，有明显下滑。这主要是由房贷收紧、房地产预售资金监管收紧等政策导致，亦是房企普遍需要面对的压力。

　　据荣盛发展高管在12月份的投资者沟通会上透露的消息，该公司有约160亿元的签约权益销售额短期无法回款，原因是按揭额度不够和签约备案等问题。

　　对此，荣盛发展亦提前做了相应工作，维护现金流状况。

　　荣盛发展仅存的2笔美元债，原定于2022年1月和4月分别到期，存续规模约为7.8亿美元。2021年12月中，荣盛发展提出对美元债进行交换要约，到12月底方案迅速获得实质进展，获得数百位投资者支持。

　　1月10日，荣盛发展于新交所公告称，美元债交换要约方案已获得合资格持有人支持，对现有债券的交换宣告成功。全部的现有债券将交换成为两只新债券：2023年债券以及2024年债券，票息均为每年9.5%。

　　本次荣盛发展美元债的交换要约方案在行业内创下几个“最”。

　　一是近期最快完成展期。

　　二是近期地产美元债管理中最长年期的成功展期的项目，新债券年期最长为2.5年。

　　可以有效优化财务状况，强化现金流管理。

　　12月29日，荣盛发展还公告称，控股股东荣盛控股拟以大宗交易方式转让不超过1亿股（含本数）给私募基金产品，同时荣盛控股与相关私募基金产品签署一致行动人协议。

　　这种方式不仅可以补充现金流，还不涉及向市场减持，降低对股价的影响。

　　以稳定的房地产销售为基础，面对市场变化，2021年荣盛发展积极变现、展期，多举措维护现金流的可持续性，保持企业长远稳健的发展。

　　多产业做出成绩

　　荣盛发展制定了以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其它相关产业为辅助支撑的“一主三柱多支撑”产业发展格局。

　　在地产主业之外，2021年，荣盛发展在其他领域也取得了一些亮眼的成绩：

　　1、康旅：

　　荣盛康旅获得2021中国文旅地产运营企业TOP3，上半年实现签约金额30.77亿元。

　　2、产业新城

　　荣盛发展已在河北、安徽、湖北3个省布局12个园区，并成为荣盛发展第二大利润来源。

　　3、物业

　　荣盛发展物业平台荣万家成为2021年第一只上市的物业股。上半年，荣万家实现收入总额约12.91亿元，同比增长约68.8%；公司拥有人应占利润约2.47亿元，同比大幅上涨，增幅约135.9%。

　　2021年2月份，北京冬奥会首次“相约北京”系列冬季体育测试活动在延庆赛区和张家口赛区举行，荣万家物业为国家越野滑雪中心、国家跳台滑雪中心、国家冬季两项滑雪中心等场馆，提供日常保洁、清雪除冰、化粪池清理、场馆消杀、垃圾分类运输等工作，服务品质达到奥组委要求的水准。

　　在碳中和的大背景下，荣盛集团在科技产业，尤其是新能源领域的投入，迎来收获期。

　　绿色奥运理念之下，相关场馆间使用的212台氢燃料电池客车，就搭载着荣盛盟固利全气候电池。这一技术，赢得了2021“中国汽车工业科学技术奖”科技进步奖一等奖。

　　随着北京冬奥会不断临近，冬奥概念和新能源等相关概念，不断推动荣盛走出上升行情。

　　荣盛在地产主业稳定发展的同时，通过上述多产业开花，给未来长远的发展带来了更多增长点。

　　产品力升级

　　未来的房地产行业，金融的力量被削弱，产品的分量提升。随着增量市场规模见顶，房企必须依靠产品的竞争力，去争夺有限市场。

　　根据克而瑞发布的《中国房地产企业产品力白皮书》，仅仅10月份之前，2021年就有超过40家规模房企从集团层面调整产品发展战略。

　　荣盛发展也看到这一趋势，9月份正式进行产品升级，发布“生命绿洲”产品理念，推出“SEEDS种子计划”，以绿色、健康、智慧为核心，打造自然健康、无界乐活、多元互融、烟火清欢、智慧互联的产品，寻求长远的市场竞争力。

　　产品力升级已经在荣盛发展全国各地的项目中迅速落地。

　　以杭州的荣盛江荣府为例，项目配置了新风除霾系统、地暖、中央空调系统，打造“恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒静”的住宅社区。同时，以现代手法打造中式江南园林，嵌入约360米环形跑道、全龄健身空间。

　　一方面通过室内建筑性能和科技系统，创造全家庭、全生命周期的健康体验；另一方面，以绿色健康景观体系，集合多元生活场景，满足居住者的全维健康需求。

　　再比如石家庄荣盛首府，从“新精致人群”的实际需求出发，打造了石家庄首座下沉式观景生活馆，拥有游泳馆、健身房、儿童学堂、业主食堂、社区会客厅等八大功能中心，业主可以在社交、运动、休闲的同时欣赏到园林景观，构建无界乐活、多元互融的生活场景。

　　项目还实现智慧互联的社区生活，小区出入口、单元门、电梯、家门口，全程都可人脸识别、安全畅行。业主还可以设置访客和来访车辆自动识别。小区出入口道闸门禁可以联动触发室内智能家居设备，下班回家的业主，在到达小区门口时即可自动启动室内空调、空气净化器等设备，开启便捷生活。

　　一颗种子经过灌溉、发芽、生长、传播，最终会发展为绿洲。荣盛发展新产品理念的相关命名，透露着荣盛发展对产品全面升级、全国落地的愿望，也寄托着企业长远发展的期许。

　　2021年，荣盛发展在稳增长、强经营、保现金、多产业和提升产品力这五门功课上，都交出了不错的成绩。这些成绩背后，是荣盛发展追求稳健发展的企业价值和长期主义的发展愿景。