房价下行、政策刺激,三四线楼市的观望与期望
2023-02-14 09:49:15
文章来源
新京报

      春节,诞生了我国独有的人口大迁徙,从一二线城市到三四线城市,也造就了返乡置业这一特殊的买房节点。今年,随着春节返乡恢复正常,楼市与置业的话题再被热议。

  为此,新京报关注80个典型三四线城市的楼市走向。同时,从新京报在春节期间推出的《乡见》系列报道可以看出,在三四线城市,人们买房的积极性减弱,虽然部分刚需和改善性需求仍在,但多以观望为主。

  这种变化的背后是我国房地产市场大行情使然,出险房企增加、房价下跌等,让不少购房者的置业计划搁置。另一方面,棚改红利提前透支需求,人口的流出等也比一二线城市更快。不过,今年以来,诸多宽松政策利好三四线城市的楼市,未来也蕴藏着机会。

  楼市缩影:需求、观望与期望并存

  位于中部地区的古城开封,是典型的三四线城市,过去几年经历了一场楼市的狂奔与下挫。

  春节前夕,小张回到老家开封。他并未直接回村,而是先去了开封城乡一体化示范区,那是他几年前铆足劲儿置业的地方。房子在手的喜悦与房价下跌的心疼,令他心情五味俱全。

  受到郑汴一体化区域发展利好以及三四线城市去库存的推动,开封房价在2015年前后形成一波上涨行情,尤以城乡一体化示范区为主,房价直奔1万元/平方米。不过,受到调控收紧、需求减弱、库存高企等多重因素的影响,开封楼市进入下行空间,尤其是部分楼盘在去年停工,让购房者信心大减。

  小许在去年动了换房改善的心思。按照她的计划,卖掉开封的楼房,换一套小别墅,一家四代人都能住进去。从去年6月开始,她拉着老公到处看房。后来,小许告诉新京报记者:“我感觉房价短时间内不会上涨,所以不着急买房了。”

  据中指研究院发布的一份调查显示,今年1月,二线城市、三四线城市置业意愿均出现下滑,整体上看,三四线城市及县城市场表现仍较冷,置业意愿相对低迷。

  不少像小许一样的人在观望,但随着利好政策的出台,特别是房贷利率的下降,令一些购房者“乱了心”。

  “现在,房贷利率下降了,我们一是期望现在还在还贷的这套房,利率能够下降;二是想为孩子再买一套房。可是我们也担心开封的房价会不会继续下降。”在开封某医院工作的小杨说。

  开封是大多数三四线城市房地产市场的缩影。在经历了几年的下行后,目前三四线城市库存高企,需求不足、供需失衡、楼市呈现低迷之势。不过,因为结婚带来的刚需购房、因为孩子教育等衍生的改善换房等需求仍然存在,特别是在政策刺激下,这种需求被撕扯着。

  今年春节,返乡置业成为窥探三四线楼市的一个缩影。据克而瑞统计,春节期间,28个三四线城市新房成交量环比下降61%,同比上涨13%。其中,东南沿海城市诸如温州、东莞、中山、珠海等同比涨幅均超过50%。

  不过,克而瑞认为,三四线城市在春节期间的放量,更多是基于疫情防控松绑之后需求的延迟性释放,后期持续性存疑。

  过去五年:一轮深度调整

  由返乡置业带来的“躁动”,难以掩盖三四线城市房地产市场的整体趋势。

  过去五年,与整体房地产市场行情一致,三四线城市楼市也经历了一轮深度调整。

  据国家统计局发布的2022年12月70城商品住房销售数据显示,35个三线城市新建商品住宅销售价格全部同比下跌,整体降幅为3.9%,与上月相同。其中,北海同比下降10.3%,湛江和岳阳分别下降8.3%、8.2%。

  纵观过去五年,35个三线城市的新建商品住宅和二手住宅的价格走势,呈现逐步下跌的态势。2018年12月、2019年12月、2020年12月、2021年12月、2022年12月,35个三线城市新建商品住宅价格同比涨跌幅分别为10.8%、6.7%、3.5%、0.9%、-3.9%。在二手房方面,35个三线城市二手住宅销售价格从2018年的同比上涨8.2%,到2022年同比下降4.8%。

  以北海为例,这个临海的三四线小城,气候宜人、四季宜居,有着丰富的旅游、文化资源,曾因海南限购迎来房地产热潮。2018年12月,北海新建商品住宅销售价格同比上涨11.8%。此后,受到疫情的影响,北海的游客减少、外地购买力下降,房价持续走低。如今,北海的房价跌回2017年以前。

  不过,今年春节,选择在北海度假的小东一家,见证了当地旅游市场的强劲复苏,带来了民宿、酒店的火爆。在业内人士看来,随着旅游市场转好,将利好北海的旅游地产。

  未来一年:持续利好政策有利于市场恢复

  对于今年三四线城市房地产市场走势的预测,悲观声音较多。

  中指研究院表示,三四线城市房地产市场仍未现修复迹象,短期仍建议以去库存为主,随行就市、加大降价促销力度。

  绿城中国董事会主席张亚东在接受媒体采访时表示,房地产政策自2022年下半年开始紧密出台,预期2023年政策仍将继续放宽。目前是政策落实阶段,预期第三季度起销售及购房信心将回暖,但三四线城市可能不会短期内恢复。

  但是,对于楼市的扶持政策力度仍会持续。去年有超千条房地产政策出台,达到近年峰值,其中,三四线城市成为楼市政策松绑的前沿阵地,包括调整公积金政策、降低首付比例和贷款利率、发放购房补贴等。

  在2023年地方“两会”上,也释放出三四线楼市的政策信号。其中,徐州2023年政府工作报告指出,坚持“房住不炒”,支持居民刚性和改善性住房需求,规范整治房地产市场秩序,商品房销售量增长12%以上。

  开封的政府工作报告指出,做好“保交楼”后续工作,让每一个业主安居住新房。

  北海市政府工作报告指出,支持刚性和改善性住房需求,激活房地产外销市场,确保房地产业平稳健康发展。同时,扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作,坚决守住不发生系统性风险底线。

  整体来看,支持刚性和改善性住房需求、保交楼、稳民生等,都成为地方政府工作报告中出现的高频房地产词汇。

  2023年,预计三四线城市房地产市场大趋势不会有太大改变,但在持续的政策刺激下,部分经济基础、产业支撑较好的三四线城市,购房需求的天平可能会发生倾斜。

  本版采写/新京报记者段文平


责任编辑:腾会言

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