在利率快速上升、经济增长放缓的背景下，一直被视为优质资产的美国商业地产风光不再。穆迪分析公司的数据显示，美国商业地产价格一季度下跌约1%，为2011年以来首次下跌。考虑到商业房地产贷款余额中，银行尤其是中小银行占大多数，美银行业正在面临更多财务压力风险。

　　美国商业地产价格下跌，主要受多户住宅和办公楼价格下跌拖累。数据显示，迄今为止，价格较高的房地产跌幅更为明显，其价值加权价格指数已连续8个月下跌，3月份比去年同期下降5.2%。办公楼价格下跌则是受疫情影响。凯投宏观预测，美国商业地产行业的价值从峰顶到谷底将下跌22%，由于疫情暴发后租金和入住率均下降，写字楼的情况将更糟。波士顿咨询集团近期发布的一份报告显示，疫情带来的远程办公趋势使美国办公楼价格陷入螺旋式下降趋势，很多办公楼甚至面临废弃风险，估计美国目前60%至65%的办公空间将不再被需要，可能给业主带来数百亿美元的收入损失。

　　对于美国商业地产价格下跌，不少分析师认为这只是开始。上个月，伯克希尔—哈撒韦公司董事会副主席查理·芒格表示，美国商业地产市场“正酝酿一场风暴”。穆迪公司首席经济学家马克·赞迪直言不讳地表示，“更多的价格下跌即将到来”。凯投宏观副首席房地产经济学家雷丘拉指出：“美国写字楼行业的前景看起来尤其黯淡。”

　　商业地产价格“跌跌不休”，将使本已面临风险的美国银行业进一步承压。美联储日前发布的半年度《金融稳定报告》显示，2022年四季度，在不包括农场和住宅地产在内的3.6万亿美元商业房地产贷款余额中，银行占了60%以上，规模较小的机构尤其容易受到影响。报告称，“房地产价值的调整幅度可能相当大，因此可能导致银行的信贷损失”。而今年3月份美国硅谷银行和签名银行倒闭，导致美银行业收紧了贷款标准，现有借款人对商业房地产贷款进行再融资更加困难。数据显示，超过1.4万亿美元的美国商业地产贷款将在2027年之前到期，其中约2700亿美元将在今年到期，商业地产业主还不上钱，银行收不回钱，或引发新一轮银行体系危机。

　　美国商业地产领域的问题正引发更广泛的担忧。投资者担心，商业房地产领域的问题可能威胁金融市场稳定，并对经济产生广泛影响。商业地产抵押贷款是否会成为引发连环危机的“大雷”，值得警惕。（周明阳）