每经记者黄婉银 每经编辑魏文艺

　　今年上半年，上市房企的业绩表现如何？从目前已发布2023年上半年度业绩报告的A股和港股上市房企看，头部房企的规模效益依然突出，而多家中小房企则出现“增收不增利”的情况。同时，有房企归母净利润同比扭亏甚至大增1700%，也有多家企业上半年由盈转亏。

　　值得注意的是，上半年不少房企出现业绩较大波动，主要因旗下项目较少，兼受个别项目或区域市场影响较大。而房屋销售收入、成本的大幅增加，则成为这些房企归母净利润下滑的主要原因。

　　中指研究院企业研究总监刘水8月31日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，部分中小房企受益于期内房地产项目进入结转期、投资收益增加、租赁收入有所好转等因素影响期内实现收益增加。有些房企则面临结转项目较少、结转毛利下降、各类成本费用增加等问题而导致收入减少，同时销售预期不力加剧资产潜在减值压力，资产处置也将影响当期损益。部分中小房企则面临区域市场下行压力、其他业务收入增长不利等问题。

　　多家房企“增收不增利”

　　从头部房企上半年的营收来看，规模效益依然突出，除部分出险房企外，大多数头部房企的营收和归母净利润表现稳健。如万科A(14.020,0.38,2.79%)、碧桂园上半年营收均超2000亿元，绿地控股(2.940,0.01,0.34%)、保利发展(14.170,0.19,1.36%)和中国恒大均超过千亿元，中海地产、华润置地、龙湖集团、融创中国、绿城中国和招商蛇口(14.050,0.39,2.86%)均超500亿元。归母净利方面，保利发展以122.2亿元居位，万科以98.7亿元排在第二，绿地控股、新城控股(14.860,0.36,2.48%)和招商蛇口均超过20亿元。

　　不过，大多数中小房企在上半年的表现并不理想，多家企业出现“增收不增利”现象。如首开股份(4.550,0.06,1.34%)（维权），上半年实现营业收入同比增长173.12%至194.01亿元，但由于成本大幅增加，归属于上市公司股东的净利润为-19.06亿元，同比亏损14.24亿元。原因为“与去年同期相比，期内房屋集中交付项目总规模较大，相应房屋销售收入、成本均大幅增加”。

　　表示在项目销售上，上半年首开股份除北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈阳、大连、厦门等住宅项目，目前累计签约销售面积较低。

　　中华企业(3.760,-0.07,-1.83%)也出现收入增长但规模净利润亏损的情况，虽然其亏损较去年同期有所收窄，但上半年营收同比大增108.74%。其中一个原因是中华企业对旗下的镇江回龙山庄、镇江檀悦名居两个项目合计计提减值准备0.68亿元，这也相应减少公司报告期内归母净利润约0.68亿元。

　　港资房企路径上半年也出现“增收不增利”现象，上半年实现收入同比增加26.22%至62.76亿港元归属股东净亏损达12.20亿港元。“因房地产市场持续下行，交付物业的价格有所下降，导致期内毛利率下跌，毛利录得6.94亿港元。”

　　也有部分房企上半年营收净利润双降。如中洲控股(7.470,0.07,0.95%)，上半年实现营业收入36.46亿元，同比下降22%；实现归属上市公司股东的净利润为-1969.97万元，同比下滑107.62%。

　　刘水指出，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效。区域中小型房企应通过区域深耕、打造更加贴近客户需求的产品，从而提升企业的专业化程度和品牌竞争力。对于立足一二线城市的区域性中小型房企，在都市圈范围内深耕布局，应专注区域开发，通过更高的经营质量获得管理红利溢价，争取更多的竞争优势。

　　“对于三四线城市中小房企，随着盲目扩张企业的退出，竞争将有望减少，这些房企应进一步深耕大本营地区，提升标准化建设程度的同时打造品牌价值，进而谋取更大的规模。”

　　营利双增的仍有压力

　　上半年也有多家房企财务指标表现优于去年同期。如港龙中国地产，上半年实现收益74.39亿元，同比增长36%；归属股东净利润1.90亿元，同比增长6%%。

　　港龙中国地产的主要收益来自物业销售，由于报告期内交付的物业增加，带动已确认物业销售额出现增长。同时，“上半年包括建筑成本、土地成本及资本化利息在内的金额约为60.89亿元，去年同期约为43.38亿元。而销售及营销开支和一般及行政开支合共约为4.11亿元，同比减少约9%。”

　　再看上实发展(4.440,0.03,0.68%)（维权），上半年实现营业收入34.49亿元，同比增长149.58%；归属于上市公司股东的净利润3.97亿元，同比增长529.45%，而去年同期为亏损9246.22万元。无论是在营收还是规模净利润上都迎来大幅度增长，实现扭亏为盈。

　　上实发展表示，实现上述业绩主要是公司抓住市场回暖时机，围绕年度预算和重点工作，在夯实基础工作的同时，推进重大项目实施。上实发展在手项目较少，上半年仅4个在建项目，上海一个楼盘的认购销售额就占其整体签约金额的98%。

　　上半年，虽然张江高科(16.520,-0.17,-1.02%)营业收入同比减少59.67%至5.41亿元，不过归母净利润却同比增加1701.61%，达到3.92亿元。但其“净利润的增长主要来自租赁业务收入、投资收益的增长，以及公允价值变动收益同比增加近2亿元”。具体到房地产销售上，张江高科收入也较同期出现大幅下降。

　　“2023年，整体房地产市场仍处于深度调整期，行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，行业竞争格局也发生了明显变化，企业分化现象逐渐加剧，一部分房企被淘汰，综合实力较强的头部央国企经营保持稳健，一些区域深耕型的国企及民营房企作为新势力正在崛起。”刘水表示，未来行业在规模、布局、业态等方面均将形成深度分化。开发业务赛道弯道超车机会减少，头部企业地位稳固，未来或将形成金字塔型行业格局。