土地市场改善带动房地产投资降幅收窄，但受销售下滑影响，房地产到位资金仍下降明显。

　　今年开年前两个月，全国房地产投资降幅收窄。3月18日，国家统计局发布2024年1-2月份全国房地产市场基本情况显示，全国房地产开发投资约1.18万亿元，同比下降9.0%，降幅较2023年全年收窄0.6个百分点。

　　在业内人士看来，房地产投资降幅收窄主要由于开年不少城市推出优质地块，是土地购置带动的结果。不过，受销售端下滑影响，房企定金及预收款以及个人按揭贷款下降明显。

　　随着“金三银四”销售旺季来临，市场成交能否出现上升局面？尤其是核心城市房地产市场活跃度能否提升？

　　拿地端改善带动开发投资降幅收窄

　　今年开年房地产投资降幅收窄，据国家统计局数据显示，1-2月份，全国房地产开发投资约1.18万亿元，同比下降9.0%，降幅较2023年1-12月收窄0.6个百分点；其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。

　　对此，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，房地产投资降幅收窄主要由于土地购置的带动，开年不少城市推出优质地块，如杭州、北京土拍市场热度升温，全国300城成交溢价率上升。虽然房地产开发投资降幅有所改善，但开发投资额仍处于历史低位，连续21个月下滑。

　　从施工、新开工、竣工增速上看，今年房企开工动作明显不如去年。据国家统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积66.69亿平方米，同比下降11.0%，其中住宅施工面积46.66亿平方米，下降11.4%；房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%，其中住宅新开工面积6796万平方米，下降30.6%；房屋竣工面积1.04亿平方米，下降20.2%，其中住宅竣工面积7694万平方米，下降20.2%。

　　房地产开发企业到位资金直接影响到房企的投资。据国家统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业到位资金约1.62万亿元，同比下降24.1%，跌幅较2023年1-12月扩大10.5个百分点。其中，国内贷款3144亿元，下降10.3%；利用外资5亿元，增长7.4%；自筹资金5374亿元，下降15.2%；定金及预收款4630亿元，下降34.8%；个人按揭贷款2214亿元，下降36.6%。

　　而对于房地产到位资金出现较大降幅，王小嫱认为，主要是受到销售端下滑影响，定金及预收款下降达到34.8%；个人按揭贷款下降36.6%。不过，1-2月份利用外资、自筹资金累计降幅迎来较大改善，国内贷款累计降幅稳定。尤其是开年央行频频表态支持房地产市场合理融资需求，项目制的融资机制建立，房地产市场整体融资环境改善。但整体来看，在销售端的拖累下，房地产行业到位资金下滑，预计3月在销售端改善下行业到位资金降幅将收窄。

　　在易居研究院研究总监严跃进看来，房地产的核心问题或最大问题就是资金问题。各地在融资协调机制的推进中，要进一步提高效率，积极促进房企资金到位情况改善。

　　业内预计销售旺季市场成交活跃

　　在新建商品房销售和待售方面，据国家统计局数据显示，1-2月份，新建商品房销售面积约1.14亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%；新建商品房销售额1.06万亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。截至2月末，商品房待售面积约7.6亿平方米，同比增长15.9%，其中住宅待售面积增长23.8%。

　　对于新房销售量相比去年下降，中指研究院市场研究总监陈文静归结为两个原因，一是因为去年年初新房销售持续保持较高规模，去年1-2月新房销售面积处于历史高位。二是今年春节期间假期长，居民出游热情较高，也一定程度上影响了住房需求的入市节奏。不过，目前来看，二手房市场保持一定活跃度，购房需求仍在稳步释放，而二手房交易保持活跃，未来有望为新房市场提供更多置换改善需求。

　　“今年开年新房销售市场迎来较大降幅，销售面积和金额创2017年以来新低。”王小嫱认为，新房市场表现较为低迷也在预期之内，主要是由于今年1-2月新房的供应规模维持在历史低位；二手房继续分流新房需求，新房市场面临交付风险，而二手房市场房源充足，业主以价换量，且二手房周边普遍配套更为成熟，因此二手房成交表现好于新房。

　　“随着金三银四销售旺季来临，市场成交将会迎来上升局面，但难以超越去年的成交水平。2023年的市场热度来得快，去得也快，今年的市场热度将会缓慢回升，时间周期拉长。”王小嫱说。

　　此外，王小嫱认为，随着近期央行下调LPR（贷款市场报价利率）以及两会对房地产市场的支持，房地产发展新模式将进入一个新的台阶，3月份市场进入小阳春旺季，房地产开发投资降幅将会继续改善。

　　严跃进也表示，房地产市场正迎来一个关键的历史阶段，即深度调整下，历史罕见的大底部已形成。后续各指标触底反弹、回稳向好的空间非常大，积蓄的各类能量的释放，将持续推进今年房地产市场的向好发展。

　　“3月以来核心城市政策效果持续显现，多个城市二手房周度成交已达去年下半年以来高位，新房市场销售规模也在温和回升。比如近期杭州全面取消二手房限购政策，进一步提振市场信心。”陈文静认为，短期来看，各地需求端政策有望继续优化调整，预计核心城市房地产市场活跃度将进一步提升，部分城市“小阳春”行情仍有预期。而且随着房地产融资协调机制进程不断加快，企业端资金支持力度持续加大，相关项目建设也有望持续推进，叠加多地“三大工程”建设加速，均将为房地产开发投资提供一定支撑。