文|丁祖昱评楼市

　　3月25日，地产股逆势走强，A股房地产板块指数早间一度快速拉升近3%，港股恒生内地地产指数逆势飘红。

　　消息面上，3月22日召开的国务院常务会议对房地产着墨颇多，强调房地产业重要性的同时，明确要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策。

　　总结来看主要有以下几方面重点

　　1、要进一步优化房地产政策

　　2、进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效

　　3、系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给

　　4、要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系

　　5、改革商品房相关基础性制度

　　政策内容最终均指向两方面核心，一个是促进房地产市场平稳健康发展，另一个是着力构建房地产发展新模式。这与《政府工作报告》中关于房地产的表述一脉相承，预计接下来各地将再次迎来房地产政策松绑潮。

　　进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求

　　进入2024年，政策继续宽松的主基调不变。

　　早在1月份的城市房地产融资协调机制部署会上，住建部就曾明确要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

　　紧接着，北上广深等陆续松绑楼市，向市场释放了因城施策空间进一步打开的积极信号。

　　今年的《政府工作报告》继续提出要优化房地产政策，“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需要。”

　　3月9日，住建部部长倪虹表示，“已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，要根据人口情况、供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。”

　　随后，杭州优化调整二手房限购政策和增值税征免年限政策等，直观的体现了“城市调控自主权”。

　　此次国常会再次提出要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。这是政策首次提出“有效激发潜在需求”，这意味着二季度地方将再次迎来房地产政策松绑潮，且政策落地能够有效激发需求释放。

　　实际上，优化房地产调控政策，促进购房需求释放，是稳市场的手段和方式。从市场表现来看，确有进一步优化房地产政策的必要。政策推动下，3月以来部分城市市场略显回暖征兆，但整体市场修复依然缓慢，若后续无密集利好政策叠加，未来增长动力或将持续放缓。

　　预计后续一线城市楼市调控将趋松，二三线全面放开的总趋势不会变。北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、成都、西安等强二线城市“四限”政策均有再松绑可能。其余多数城市限制性交易政策基本已经解除，未来购房补贴、税费减免、公积金贷款等方面政策仍有发力空间。

　　房地产融资协调机制加速落地，融资改善效果有待观察

　　融资协调机制是当前一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、破解房地产融资难题的创新举措。

　　自2024年1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，已多次召开与城市房地产融资协调机制相关会议。

　　今年两会政府工作报告强调“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”，未来各地也将共同推动融资尽快落地。

　　国常会进一步明确房地产行业地位，房地产产业链条长、涉及面广，事关经济社会发展大局。因此，防范地产风险蔓延成为防范化解重点领域风险的首要任务。

　　综合近期各地融资协调机制落地情况可见，民营房企项目也获得了相当政策支持。

　　住房和城乡建设部部长倪虹在今年全国两会期间披露一组数据，全国31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个。其中，有82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。

　　房地产融资协调机制仍在加速落地。

　　近期，兰州、武汉、广州等多个城市已陆续发布了第二批“白名单”项目，比如兰州第二批白名单有37个项目入选，武汉有72个项目，广州则有116个项目入选融资白名单。

　　“房地产融资协调机制”仍然是防范化解房地产行业风险的重点之一。目前来看，房企融资环境得到持续改善，优质“白名单”项目的融资有了初步的落地，但是对于房企整体融资的改善效果仍有待观察。

　　CRIC数据显示，2024年1月65家典型房企的融资总量环比增加25.5%，但2月融资总量环比减少47.2%，创下2021年以来的单月融资新低，其中春节假期带来了一定的影响。

　　整体来看，房企融资仍然低迷，一方面是因为政策的落地需要一个过程，另外一方面也是由于当前市场信心依然不足。

　　从“完善”到“改革”，商品房基础性制度或迎转变

　　在构建房地产发展新模式方面，国常会提出加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度。相关的表述与今年《政府工作报告》内容相比，出现了一些新的变化。

　　其中，“改革商品房相关基础性制度”，替换了《政府工作报告》中的“完善”一词，这意味着接下来或许有新的动作。

　　住建部部长倪虹在两会期间曾提出，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房、以房定地、以房定钱，有力有序推进现房销售。

　　商品房相关基础性制度将迎来改革，或从融资模式和销售模式两方面入手，长期以来，以债权为主的融资模式和以预售为主的销售模式是房地产行业杠杆提高和风险积累的两大动因。

　　据CRIC统计，2023年重点房企各类融资方式中，境内债权融资占比提升至79.53%，较2022年提升11个百分点。房地产发展新模式下，房企融资模式有望由债权为主转向股债多元化转变，拓宽房企融资渠道。

　　与此同时，以预售制为主的住房销售模式衍生出预售资金监管难题。因此在改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度上，强调有力有序推进现房销售。

　　目前，多个城市已推出现房销售地块进行了现房销售的试点，但现房销售制度仍面临难以全面铺开的问题，真正意义上的现房销售仍有很长一段路要走，只能通过以点带面的方式逐步试行。

　　事实上，除了现房销售以外，还可以试点“开发商交房后再办按揭尾款”，即购房者支付首付款后，尾款和按揭在开发商交房后再支付和办理，能够很大程度上保障购房者权益。

　　此次国常会对房地产方面的部署，进一步打开了地方楼市政策松绑的空间，政策继续宽松的主基调不会改变，一线城市楼市调控或将趋松，二三线限制性政策全面放开。

　　当前部分城市市场开始出现回暖迹象，但这种回暖可持续性存疑，若后续无密集利好政策叠加，未来增长动力或将持续放缓。

　　对于行业来说，当前一系列调整均指向构建房地产发展新模式，建立“人房地钱”要素联动机制，改革商品房基础性制度，开启“低端有保障、高端有市场”的双轮驱动。