楼市重磅!上海、深圳、广州传来大消息
2024-08-08 09:20:57
文章来源
证券时报网

  重磅信号!上海“地王”再现!


  8月7日,上海有5宗宅地进行土拍。


  其中,原为小米总部地块的徐汇区地块备受关注,因起始楼面价高达10.1万元/m²,未开拍即已超越融信2016年拿下的单价“地王”纪录,提前锁定上海单价新“地王”。


  最终,经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节,由绿城以总价48.05亿元斩获,成交楼面价达13.1万元/m²,溢价率达30%,成为全国单价“地王”。


  业内人士认为,在当前土地市场形势下,单价“地王”出现具有非常强的信号意义,也体现了更多购地资本关注优质城市和优质地块,对于增强房地产和重点城市的信心具有积极的作用。


  单价“地王”诞生


  8月7日,上海迎来今年第四批次土拍,此次土拍共有5宗地块,涉及徐汇、浦东、虹口、青浦、奉贤新城5个区域,总出让面积11.56万m²,总建筑面积25.55万m²,起始总价97.67亿元。


  从土拍方式来看,浦东新区、虹口区、青浦区、奉贤区地块采用挂牌方式,按“价高者得”确定竞买人;徐汇区斜土街道地块采用招挂复合方式,按照通过资格审查的有效申请人数确定“标价+挂牌”的方式,由于地块开拍前有效申请人数小于11人,根据出让文件规定,确定采用挂牌方式出让。


  其中,最受关注的是徐汇区斜土街道地块,规划建筑面积约3.67万m²,起拍总价36.96亿元,起始楼面价达10.1万元/m²,地块最高限价48.05亿元,上限楼面价达13.1万元/m²,溢价率上限为30%。


  据了解,该地块本为小米徐汇滨江总部地块,2021年成交出让后一直未动工,今年该地块土地属性调整为居住用地后重新上市。地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房,未来或将打造高端住宅区。由于地块起始楼面价高达10.1万元/m²,因此,未开拍即已超越融信2016年保持的10.03万元/m²楼面价纪录,提前锁定上海单价新“地王”。


  据悉,该地块共吸引保利、招商和徐汇城投联合体、中海和西岸集团联合体、华润、绿城、越秀和象屿联合体、宸嘉7家竞买人参拍,经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节,招商和徐汇城投联合体、中海和西岸集团联合体、绿城、宸嘉4家竞买人参与摇号,最终,由绿城以总价48.05亿元摇号斩获,成交楼面价13.1万元/m²,溢价率达30%。


  虹口区江湾地块起拍总价11.27亿元,起始楼面价45500元/m²。该地块有保利、绿城、象屿3家竞买人参与竞拍,最终经过24轮竞价,由绿城以总价12亿元斩获,成交楼面价48447元/m²,溢价率6.48%。


  另外,浦东新区北蔡地块、奉贤区奉贤新城地块、青浦区重固镇地块均底价成交,成交金额分别为19.63亿元、25.52亿元、4.29亿元,竞得人分别为浦开、奉贤新城公司、保利。


  最终,此次土拍的5宗地总成交金额约109.5亿元,其中,绿城斩获2宗宅地。


  有助于增强房地产信心


  对于上海此次土拍,中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为,本场土拍整体较往常冷清,5宗地块仅吸引11家竞买人参拍,其中3宗地块仅一家企业托底,地块热度分化严重,热门地块徐汇区斜土街道地块吸引了7家竞买人,虹口区江湾镇街道地块吸引了3家竞买人。保利发展拿地意愿强烈,本场土拍报名参拍了3宗地块。从参拍房企性质来看,除宸嘉一家民企及绿城一家混合所有制企业以外,其余均是国央企。


  陈炬兰指出,本轮推出的5宗地块中,徐汇区斜土街道地块质量相对较好,该地块原本是小米买下的商办地块,经地块规划调整后在本次土地供应中出现,该地块位置稍逊于香港置地启元,但优于汇元玺及御江廷。其余4宗地块,地块质量相对较为一般。


  对于徐汇区斜土街道宅地成为全国单价“地王”,上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,在当前土地市场形势下,单价地王出现具有非常强的信号意义,也体现了更多购地资本关注优质城市和优质地块,对于增强房地产和重点城市的信心具有积极的作用。


  严跃进还表示,该地块依然设置最高限价,也进一步说明从稳定房价的角度,上海基于“一城一策”的考虑,对于重点地块会有不同的定价要求,既保障了地块未来的开发空间,也防范未来售价过高所产生的风险问题。目前上海市区的新房项目总体是畅销的,市场的购买力比预期的好很多。


  从全国来看,严跃进进一步指出,最近两年历次重要会议都强调对改善型居住需求的支持。当前大城市核心区域优质住宅用地供应明显增多,对于高端房地产市场的供应、更好助力改善型居住需求释放等具有积极的作用。尤其是在新一轮发展中,对于“好房子”的要求增加,在户型设计、绿色低碳、智能数字化等方面,都有一些新的建造标准和规范。这都有助于此类地块率先打造高品质住宅项目,助力各城市住房消费结构升级。


  同时,在严跃进看来,大城市高价住宅用地和优质住宅用地的供应和成功出让,将向市场释放积极的强劲信号,表明各地对于土地交易的底气是充足的,也说明房企投资意愿也是积极的。同时,此类地块的出让,尤其叠加限价等政策的放松,客观上有助于后续房价的坚挺和趋稳。这对于各房地产参与者的市场信心提振具有积极作用,对于房地产产业链的信心恢复也具有积极的作用。


  楼市重磅!刚刚,深圳动手!


  各地“收储”存量房用作保障房工作加快推进。


  8月7日,深圳安居集团发布通告,拟开展收购商品房用作保障性住房工作,房源征集范围为深圳市(不含深汕特别合作区)范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等,优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目(房源)。其中提出,原则上项目(房源)主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积(65平方米以下)要求。


  据中指研究院监测,“5.17”新政以来,多地已出台政策鼓励国企收储已建成未售新房,10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告,明确房源征集范围、条件和价格。


  另外,证券时报·券商中国记者梳理,近期,江西景德镇、四川雅安、贵州贵阳等多地在稳楼市新政中提出,支持企业收购存量商品房用作保障房。


  深圳安居集团发布征集公告


  8月7日,深圳安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。

  通告称,为积极构建“保障+市场”住房供应体系,遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则,深圳安居集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。


  根据通告,房源征集范围是深圳市(不含深汕特别合作区)范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等,优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目(房源)。


  房源条件有四个:


  一是位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位,贴近区域发展核心片区,具备产业基础、发展优势。


  二是户型面积合适。原则上项目(房源)主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积(65平方米以下)要求。


  三是生活便利。周边交通便利,临近地铁口、公交站,具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。


  四是手续齐全。拟收购项目须四证齐全,保证项目的合法合规性,满足金融机构的贷款要求。


  征集期限自通告发布之日起至2024年10月31日。


  10余城已发布征集公告


  5月17日,央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。


  “5.17”新政以来,多地已出台政策鼓励国企收储已建成未售新房,据中指研究院监测,10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告,明确房源征集范围、条件和价格。


  7月30日,北海在全市范围内征集已建成未售的商品住房项目,征集房源要求为以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院;产权清晰无争议,所属项目周边交通便利、人流和配套设施基本成熟,满足一定车位比。


  7月26日,大连市政府选定“大连市国有房屋经营集团有限公司”作为收购主体实施收购。收购价格以同地段重置价格为参考上限,即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。收购房源要求为房源性质为住宅或公寓,原则上单套建筑面积以70平方米以下为主;优先选取整栋或整单元、可实现封闭管理的楼栋项目,且单个项目满足收购条件的房源要大于等于100套。


  7月12日,烟台住建局发布《关于将收购存量商品住房用作保障性住房的征集公告》,拟面向芝罘区、莱山区所有已建成并竣工的房地产项目,收购存量商品住房用作保障性住房并纳入房源库。房源要求整幢作为基本收购单位,单套建筑面积需满足特定条件:转为保障性租赁住房的建筑面积不超过70平方米;转为配售型保障性住房的建筑面积以90平方米为主,最大不超过120平方米;存量商品住房应为已建成项目,有齐备的开发建设、竣工手续,并搭配适量比例的待售车位。房源应具备交通便利、配套设施较齐全等条件。


  另外,证券时报·券商中国记者梳理,近期,景德镇、雅安、贵阳等多地在稳楼市新政中提出,支持企业收购存量商品房用作保障房。


  中指研究院市场研究总监陈文静认为,7月30日召开的中央政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”,“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。“去库存”相关政策有利于缓解企业资金压力,同时也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给。


  广州,突传大消息!


  广州楼市又传大消息。


  8月6日,广州市花都区住建局发布稳楼市新政,其中提出,买房享花都“准户口”待遇,大力推行“房票”安置,推进落实以旧换新无忧购,鼓励现房销售、价保无忧,全力保障居民购房安全等六方面措施。


  业内人士认为,此次广州花都发布购房享“准户口”待遇的政策,率先在一线城市打响了“购房落户”第一枪,对于区域的新房市场成交将形成一定程度的利好。


  据中指研究院统计,今年以来,武汉、杭州、苏州、沈阳等超10城出台购房落户或即可申请落户政策。近期,国务院在《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的户籍制度改革任务中也再度强调,取消、放宽不同能级城市落户政策,预计后续购房落户政策或在更多城市中推广。


  买房享花都“准户口”待遇


  8月6日,广州市花都区住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。


  其中提出,买房享花都“准户口”待遇。非广州户籍人员在花都区行政区域内购买新建商品住房,可以领取花都人才绿卡,凭花都人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。持卡人子女在学前教育阶段,符合年龄要求的,按照教育部门学前教育相关规定,具有报名参加居住地教育部门办幼儿园电脑派位的资格;义务教育阶段,由教育部门统筹安排,具有公办学校(含政府在民办学校购买的学位)入读义务教育起始年级资格。


  同时,大力推行“房票”安置。在花都区行政区域内实施拆迁补偿时,增加房票补偿方式供拆迁人选择。房票票面金额除基础补偿金额和房屋征收奖励外,额外增加政策性奖励金额。房票持有人或其直系亲属可在特定时间、地域和范围内购置商品房,鼓励支持信誉好、实力强的国企等公司提供优质商品房源。


  另外,继续推进落实商品房以旧换新“焕新购”活动,鼓励商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”,并通过“焕新购”活动推进“订金无忧退”,对一定期限内符合条件的退房人全额退还购房订金。若以“房票”形式参与以旧换新活动的,鼓励房地产企业额外提供优惠补贴。


  此外,鼓励满足条件的房企进行现房销售,打消购房者后顾之忧。支持房企对新建商品房采取“价保无忧”措施,购房者购买新房后,若该楼盘在一定期限内出现降价,房企可提供差价补偿、家装补贴等优惠。同时,落实新建商品房带押网签,对因房企欠缴税费、房屋被抵押等问题无法办证的房地产项目,分类施策、集中攻坚,及时为购房者开辟“绿色通道”办理不动产权证书。


  新政还提出,落实城市房地产融资协调机制,推动符合条件的房地产项目进入融资“白名单”,支持房企融资需求。防范房地产项目风险,严格落实预售资金监管制度,确保监管资金用于保障本项目如期竣工交付。


  多地出台“购房落户”政策


  中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为,此次广州花都区发布购房享“准户口”待遇的政策,率先在一线城市打响了“购房落户”第一枪,同时也体现了因区施策的理念。中指数据监测显示,截至2024年7月底,花都区新建商品住宅库存量达149.2万m²,位居全市第三,去化周期达24.2个月。花都区无论库存量还是去化周期均位居全市前列,整体去化压力较大。


  陈雪强认为,广州花都区“购房享准户口”新政将有利于带动外地户籍人员购房积极性,尤其对于需要解决孩子就学问题的家庭,将进一步释放其购房需求。对于区域的新房市场成交将形成一定程度的利好,未来其它外围库存量大的区域或将相继出台类似政策。


  根据中指研究院统计,今年以来超10城出台购房落户或即可申请落户政策,如武汉、杭州、苏州、沈阳等地陆续落地。其中,杭州目前落户采取积分制方式,落户积分满100即可落户,今年政策调整后,购房获得积分由30分提升至80分,大幅提高购房积分权重。


  中指研究院市场研究总监陈文静认为,整体来看,当前多数城市落户条件已较为宽松,近期国务院在《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的户籍制度改革任务中也再度强调,取消、放宽不同能级城市落户政策,预计后续购房落户政策或在更多城市中推广。


责任编辑:林林

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