业内预计:一线城市中广州或率先全面放开限购 其次是深圳
2024-09-27 08:41:47
文章来源
第一财经

  摘要


  【业内预计:一线城市中广州或将率先全面放开限购其次是深圳】高层再对房地产定调,首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。业内认为,这表明当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性,释放出了积极的信号。克而瑞也认为,广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市,其次是深圳,京沪全面放开限购可能性不大。

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  高层再对房地产定调,首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。资本市场对此快速响应,地产股全线爆发。

  A股方面,截至9月27日收盘,房地产(申万)大涨8.08%,涨幅居前,绿地控股、阳光股份、滨江集团、华侨城A、保利发展、招商蛇口等32只股票涨停,华夏幸福、荣盛发展、大悦城等上涨超9%,共有85只股票涨幅超5%。

  港股方面,截至收盘,地产建筑业板块涨幅约7.80%,龙湖涨幅超30%,融创、旭辉涨幅超25%,雅居乐、万科企业、华润置地等8只股票在20%以上,绿城、富力、越秀地产等涨幅超15%,共有34只成分股涨幅超10%。


  9月26日,中共中央政治局召开会议。会议指出,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。


  业内认为,这表明当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性,释放出了积极的信号。


  中指研究院政策研究总监陈文静表示,今日的政治局会议将房地产政策放在了更加重要的位置。房地产市场止跌回稳,才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。


  上海易居房地产研究院副院长严跃进认为,此处的“止跌”,既包括成交量止跌,也包括成交价格止跌。观察7月份以来各地新房和二手房交易数据,尤其是8月份数据其实面临了新的压力。同时,各地普遍反馈市场需求存在断档的压力,造成市场面临下跌的风险。


  上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示,8月份,全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27%,较7月的降幅有明显扩大;去化周期为25.2个月,目前已连续7个月超过两年的去化水平,压力较大。


  二手住宅市场方面,1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%,而去年1-8月份该增速为正;在价格方面,该机构统计的全国70个大中城市房价指数显示,8月份房价指数环比和同比跌幅均有所扩大,分别为0.7%和5.7%。


  “‘止跌回稳’信号发出,非常明确,要求各地做好稳定市场交易和价格的工作。这也意味着四季度各地或将有持续的重磅加码政策,以更好促进房地产市场止跌回稳。”严跃进认为。


  会议还表示“要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率”。业内认为,当前群众的关切就是政策发力的焦点。


  在存量房贷利率方面,9月24日,央行已明确引导存量房贷利率下调,预计短期各地银行将有实质性举措落地。克而瑞同时预计,最快10月20日的LPR报价有望下调20-25BP,进而带动房贷利率中枢进一步下移。


  在限购方面,业内预计将有优化政策落地。陈文静表示,目前有限购政策的城市仅包括北上广深、天津和海南部分地区,预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整,广州等其他地区限购政策有望全面放开,北上深更大力度优化限购政策也有助于发挥大城市带动效应,提振市场信心。


  克而瑞也认为,广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市,其次是深圳,京沪全面放开限购可能性不大。此外,一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整,比如北京在近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准,此举将进一步减轻住房交易税费负担。


  在二三线城市,克而瑞认为,需求端政策主要将从信贷政策、以旧换新政策、购房补贴政策等激励性层面发力,比如将二套房首付比例尽快调整至全国规定的15%下限,放宽限贷套数认定规则,再比如加码购房补贴,加大房票安置奖补力度等。


  除此之外,各类税费作为住房交易中的摩擦成本,时常也会对交易产生影响。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员预计,后续住房交易涉及的个人所得税、增值税,开发商土增税等等,都有望下调或暂缓。


  克而瑞也认为,本次有望调减契税等各类涉房交易税费,促进住房消费,个人购买唯一住房免征契税,家庭购买第二套或大面积改善性住房,适当减征契税,再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。


  在供给端方面,本次会议则明确,“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。


  陈文静认为,这与此前消化存量和优化增量提法有所不同,在增量上更加强调要严格控制,也就意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进,不能盲目扩大各类住房供给量,或将以住房的真实需求为基准。在存量上要优化存量,对现有的存量住房进行升级改造、改规划盘活利用等或是重要方向。


  李宇嘉也强调,“严控增量”是首次提出,意味着供给过剩,同时也意味着新房要去库存,以缓解库存压力,这是提振预期、促进短期止跌企稳的工具。“优化增量”一方面要加大开发商去库存的力度,加大国企收购的力度;另一方面要针对市场需求,调整供应结构,增加受市场欢迎的高品质住房。


  严跃进提及,“提高质量”则意味着房地产建设的质量要求会加码,在既有的保交房工作基础上,要立足质量导向,持续做好高品质的住房建设。克而瑞也预计,接下来会推进高品质住宅建设,优化计容规则提高得房率,适度调降高品质项目预售资金监管留存比例,鼓励优质优价,不再实施新房价格指导。


  值得一提的是,此次会议还提及,要加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。


  陈文静表示,近日国家金融监管总局披露,截至目前,商业银行已审批“白名单”项目超过5700个,审批通过融资金额达到1.43万亿元,支持400余万套住房如期交付,城市房地产融资协调机制已经取得了积极进展,未来仍有望加大力度、深入推进,更好地发挥项目融资“白名单”的作用,改善企业资金环境,保障项目交付,也将进一步稳定购房者预期。


  业内认为,整体来看,财政货币政策加力稳经济,有望稳定居民收入,对于房地产市场也将产生积极影响。房地产各项政策举措若能加快细化落地,或将明显修复市场预期,加速房地产市场筑底企稳。


责任编辑:林林

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