摘要

　　【业内预计：一线城市中广州或将率先全面放开限购其次是深圳】高层再对房地产定调，首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。业内认为，这表明当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，释放出了积极的信号。克而瑞也认为，广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市，其次是深圳，京沪全面放开限购可能性不大。

　　高层再对房地产定调，首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。资本市场对此快速响应，地产股全线爆发。

　　A股方面，截至9月27日收盘，房地产（申万）大涨8.08%，涨幅居前，绿地控股、阳光股份、滨江集团、华侨城A、保利发展、招商蛇口等32只股票涨停，华夏幸福、荣盛发展、大悦城等上涨超9%，共有85只股票涨幅超5%。

　　港股方面，截至收盘，地产建筑业板块涨幅约7.80%，龙湖涨幅超30%，融创、旭辉涨幅超25%，雅居乐、万科企业、华润置地等8只股票在20%以上，绿城、富力、越秀地产等涨幅超15%，共有34只成分股涨幅超10%。

　　9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　业内认为，这表明当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，释放出了积极的信号。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，今日的政治局会议将房地产政策放在了更加重要的位置。房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此处的“止跌”，既包括成交量止跌，也包括成交价格止跌。观察7月份以来各地新房和二手房交易数据，尤其是8月份数据其实面临了新的压力。同时，各地普遍反馈市场需求存在断档的压力，造成市场面临下跌的风险。

　　上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示，8月份，全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27%，较7月的降幅有明显扩大；去化周期为25.2个月，目前已连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。

　　二手住宅市场方面，1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，而去年1-8月份该增速为正；在价格方面，该机构统计的全国70个大中城市房价指数显示，8月份房价指数环比和同比跌幅均有所扩大，分别为0.7%和5.7%。

　　“‘止跌回稳’信号发出，非常明确，要求各地做好稳定市场交易和价格的工作。这也意味着四季度各地或将有持续的重磅加码政策，以更好促进房地产市场止跌回稳。”严跃进认为。

　　会议还表示“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。业内认为，当前群众的关切就是政策发力的焦点。

　　在存量房贷利率方面，9月24日，央行已明确引导存量房贷利率下调，预计短期各地银行将有实质性举措落地。克而瑞同时预计，最快10月20日的LPR报价有望下调20-25BP，进而带动房贷利率中枢进一步下移。

　　在限购方面，业内预计将有优化政策落地。陈文静表示，目前有限购政策的城市仅包括北上广深、天津和海南部分地区，预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区限购政策有望全面放开，北上深更大力度优化限购政策也有助于发挥大城市带动效应，提振市场信心。

　　克而瑞也认为，广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市，其次是深圳，京沪全面放开限购可能性不大。此外，一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，比如北京在近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准，此举将进一步减轻住房交易税费负担。

　　在二三线城市，克而瑞认为，需求端政策主要将从信贷政策、以旧换新政策、购房补贴政策等激励性层面发力，比如将二套房首付比例尽快调整至全国规定的15%下限，放宽限贷套数认定规则，再比如加码购房补贴，加大房票安置奖补力度等。

　　除此之外，各类税费作为住房交易中的摩擦成本，时常也会对交易产生影响。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员预计，后续住房交易涉及的个人所得税、增值税，开发商土增税等等，都有望下调或暂缓。

　　克而瑞也认为，本次有望调减契税等各类涉房交易税费，促进住房消费，个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，适当减征契税，再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。

　　在供给端方面，本次会议则明确，“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。

　　陈文静认为，这与此前消化存量和优化增量提法有所不同，在增量上更加强调要严格控制，也就意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进，不能盲目扩大各类住房供给量，或将以住房的真实需求为基准。在存量上要优化存量，对现有的存量住房进行升级改造、改规划盘活利用等或是重要方向。

　　李宇嘉也强调，“严控增量”是首次提出，意味着供给过剩，同时也意味着新房要去库存，以缓解库存压力，这是提振预期、促进短期止跌企稳的工具。“优化增量”一方面要加大开发商去库存的力度，加大国企收购的力度；另一方面要针对市场需求，调整供应结构，增加受市场欢迎的高品质住房。

　　严跃进提及，“提高质量”则意味着房地产建设的质量要求会加码，在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质的住房建设。克而瑞也预计，接下来会推进高品质住宅建设，优化计容规则提高得房率，适度调降高品质项目预售资金监管留存比例，鼓励优质优价，不再实施新房价格指导。

　　值得一提的是，此次会议还提及，要加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

　　陈文静表示，近日国家金融监管总局披露，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付，城市房地产融资协调机制已经取得了积极进展，未来仍有望加大力度、深入推进，更好地发挥项目融资“白名单”的作用，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者预期。

　　业内认为，整体来看，财政货币政策加力稳经济，有望稳定居民收入，对于房地产市场也将产生积极影响。房地产各项政策举措若能加快细化落地，或将明显修复市场预期，加速房地产市场筑底企稳。