去年10月22日，港龙中国地产集团有限公司(简称“港龙地产”)向港交所递交了招股说明书。如今，近半年时间过去，港龙地产的IPO未见任何动响，官网也一直处于“升级中”状态。

　　不过，港龙地产的各项业务仍在稳步推进，日前还迎来了一位新执行总裁。今年3月，

　　有媒体报道称，中梁地产北方区域集团原总裁姜炜已离职，下一站港龙地产，任执行总裁。中国网财经记者试图向港龙地产核实，但截至发稿未能取得联系。

　　资料显示，港龙地产2007年在江苏常州成立，主要业务范围在江浙沪地区，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市，2018年开始进军一线城市上海以及河南省和贵州省内等主要城市。2019年7月，港龙地产将总部迁至上海，同年10月在港交所递交招股说明书。

　　规模小，年度营收不足20亿元

　　尽管经过了十余年发展，但港龙地产无论从销售业绩还是土地储备来看，都只能算是小型房企。招股书显示，2016-2018年及2019年1-6月，港龙地产物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元及5.9亿元；溢利及全面收益总额分别为3938万元、3283.1万元、3.32亿元和6965.9万元。

　　土地储备方面，截至估值日期，港龙地产在20个城市的56个开发项目的土地储备为471.54万平方米，包括84631.51平方米已竣工项目、389.35万平方米开发中项目、73.72万平方米持作未来开发物业。

　　中国网财经记者注意到，港龙地产目前对合作开发颇为热衷。据记者不完全统计，港龙地产近年来合作的房企包括碧桂园、万科、融创、弘阳等。

　　有房地产行业评论员告诉中国网财经记者，在规模快速扩张中，大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用，但是合作开发毕竟是把双刃剑，长期销售权益比例太低，并且总土储资源不是非常充足，或将导致业绩与营收规模的增长乏力，而销售规模增幅逐渐收窄、营收规模的下降，都可能降低外界资本对企业的前景预期。

　　那么，港龙地产热衷合作开发的原因，是自身资金不足、还是通过扩大流量规模以完成销售目标的权宜之计，中国网财经记者未能获得港龙地产的回应。

　　债务压力大，资产负债比率超150%

　　与多数中小房企类似，收入暴涨的港龙地产，也面临资金短缺等一系列问题。

　　数据显示，截至2019年6月30日，港龙地产的资产负债比率为153.9%，而2016-2018年末的这一数据分别为17%、98.8%和122.1%，资产负债比率不到三年增长了8倍

　　在资产负债比率增加的背后，是港龙地产运营成本的疯涨。以2018年为例，港龙地产当年销售及营销开支为6097万元，同比增加234%；一般及行政开支为9007万元，同比增加201.5%；融资成本净额则为3463万元，同比增加702%。

　　港龙地产表示，公司融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资。截至2019年8月31日，港龙地产信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%，有6.8亿元未偿还。众所周知，信托融资成本一直被业内诟病。港龙地产2019年9月与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排，年利率高达14%；此外，港龙地产同月还向上海爱信信托投资有限公司融资1.07亿元，年利率也高达13%。

　　跟股东借款，最高年利率达20%

　　中国网财经注意到，港龙地产还向股东们进行高息借款，这体现在“应付非控股权益款项”方面。招股书解释称，该款项是非控股股东为支持项目开发而向有关附属公司支付的垫款，其中金额为9.5亿元和15.6亿元的款项是需要支付利息的，年息为8.0%-20.0%，上限利率近乎于高利贷。

　　据了解，港龙地产此次IPO所募资金，将用于支付土地收购成本并且为潜在开发项目提供资金，支付江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦等现有项目和新项目开发的建筑成本以及一般运营资金。

　　招股书显示，计划赴港上市的港龙地产，报告期内还曾发生过若干不合规事件，主要涉及6个方面，分别为：未能做出充足的社保及住房公积金供款、未能及时开立社保及住房公积金账户、常州港华和连云港港华项目交付使用时间早于竣工验收合格时间、擅自改变资本金结汇用途、办理行政审批程序/或取得有关必要许可证前开工、取得房地产开发企业资质证书前建筑工程动工。