跟投房产项目，年息30%？数百名员工被套，知名开发商“以房抵债”，股价只剩9分钱

　　福晟集团，总部位于福建福州，官网显示，其连续八年位居中国房地产百强企业，跻身中国房地产36强、中国建筑业19强。

　　今年清明小长假前夕，10余名曾经的福晟员工以“债主”的身份聚集在福晟位于福州的总部公司大楼，开始了漫长维权中的又一次登门追债。而维权的起因，便是员工跟投无法兑付所致。

　　事实上，这10余名员工只是福晟维权大军中的一小部分。每日经济新闻记者在一个福晟员工的维权群中看到，里面人数高达480人，并且在持续增加中。

　　据知情人士向记者透露，此次福晟员工维权涉及的跟投金额估计在15亿元左右。

　　员工跟投难兑付，如今只能抵房子？

　　这群维权的原福晟员工，其中部分已辞职离开福晟，一部分刚离开不久，还有一部分则是在2019年底被以优化的名义辞掉的员工。

　　参与本次维权的原福晟员工张华告诉记者，2017年底，福晟开始筹备上市时就做了一个资金池，当时让员工以0.2元的价格购买原始股，并允诺公司上市成功后可以还给员工。“一年后公司上市，承诺的退出期到了，却被公司以稳定股价为由要求延长(持股)一年。就这样，有些员工至今未能退出，如今公司的股价也形同崩盘。”

　　除了股权，还有跟投。

　　和其他房企一样，福晟也加入了跟投大军，而这一模式在2017年达到了高潮。彼时，福晟的员工们享受着每年30%的固定收益，福晟内部称之为“财务投资型跟投”。

　　以徐淮钱隆御景3期财务型跟投方案为例：方案约定，项目在2018年6~11月内分5批次取得预售许可证，30%固定利率。在项目预售证取得30天内分批次退还本金(可视为每批退还20%本金)，收益一年后予以支付。如果一年内未获得预售许可证，取得预售许可证30天内本金与收益分予以退还。

　　从2018年起，福晟开始频繁对员工进行跟投宣讲。“一般是中心总经理或副总经理来开会，收益允诺等均是现场宣讲，作口头允诺，跟投信息会发送到部门群里，没有签订书面协议。如果是现场开会，则被要求上缴手机，也无法拍照。”原福晟员工李辉告诉记者。

　　李辉回忆称，当时基于对公司的信任，大家没觉得有何不妥。但也正是这份信任，给日后的维权增加了不少难度。

　　实际上，起初这些项目允诺的本金和利息还能按期还。但从2019年3月份开始，福晟的一些跟投项目到了还本付息期限却没有支付。而此时，福晟的资金流紧张的声音开始在员工们中间流传。到了2019年4月，不少员工发现公司出现了无法按期支付供应商货款、员工内部报销流程无法走完等情况。

　　“当年10月，公司就被曝出‘要破产’的新闻，员工们也大部分都知道情况了。”据李辉介绍，最开始公司董事长曾亲自出面辟谣，并安抚员工，表示公司没有破产。

　　但直到2019年底，世茂的审计团队正式进驻福晟，对福晟的债务进行尽调后，员工们才如梦初醒。

　　2020年1月，原福晟的投拓部门几乎被一锅端的全部优化，紧接着，工程口、成本部开始进行大裁员，唯一没有动的是营销口。

　　随后的1月17日，几百名员工在福晟总部钱隆广场开始了大范围维权。彼时，原福晟高管吴继红怕影响公司品牌形象，将维权人员喊到3楼会议室，开了内部安抚会。

　　而此时，参与项目跟投的员工们清楚自己没有签订任何与利息承诺有关的协议，手里只有收据，于是要求公司补充跟投的相关协议，但未得到公司的正面回复。

　　张华告诉记者，此前公司曾拿出大量房源和车位进行抵扣，但这批标的有瑕疵，无法签订转让合同，所以员工们并不买账。

　　4月1日下午，公司高层组织了高层开了名为投资款方案的解决宣讲会，提前得知信息的员工们纷纷围在会议室外等待结果，而得到的方案却不如预期：一个方案是九七折抵购房款，另一个则是现金偿还八折本金。

　　原福晟员工王超给每日经济新闻记者算了一笔账，以抵房方案中的世茂云潮为例，该项目的一套房源底价约200.8万元，九七折后约194.8万元，优惠约6万元。假设跟投人本金是200万元，按照方案一，公司一年承诺30%收益，利息60万元(实际借款已近2~3年)。

　　再如抵房方案的福晟漳州黄金海岸项目(现案名为云樾鹭海)，2017年由福晟收购而来，2019年没有按期收回本金及利息，如今这个集资项目却成了抵购项目。该项目原先向员工以2万元/平米价格集资，允诺到期按3万/平米公司会回购。而现在公司给出的抵购房房源单价仅1.6万元/平方米。

　　记者以福晟员工的名义咨询了上述项目案场，对方销售人员表示，项目首开价格在1.7万元/平方米，整个项目均价预计在2.3万元/平方米。随后记者问及具体折扣，对方表示，具体折扣数需要上报才能知道。

　　王超表示，抵购房里位置较好的房源价格都是总价200万元甚至上千万元，无法满足大部分员工的跟投款金额，总价低的房源位置偏远，市场行情也不好。

　　此外，抵扣中涉及到一些无法顺利变现的车位，是无法签产权的。也因为没有认购协议，车位非常难卖。

　　记者注意到，除了员工跟投，一家给福晟做咨询管理的供应商也以合作伙伴方式的加入了福晟的项目跟投。2018年，该供应商以内部员工集资的方式参与了福晟的福州福晟钱隆府项目跟投，根据约定在拿到预售许可的3个月内还本付息。

　　彼时，项目顺利开盘，销售均价在2万元/平方米。到了2018年底，该供应商提出按照要求退还本金，但福晟以各种理由拖延。2019年2月，该供应商终于收到了600万元本金，但剩余部分本金和收益仍没有着落。如今，这家供应商也和福晟的其他跟投员工一起，加入到维权大军行列。

　　高利虽诱人，跟投风险不容小觑

　　项目跟投，原本是属于职工持股或者股权激励范围内的举措，后来成为一种发展机制。58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，跟投对公司的意义其实很简单，即“风控+激励”。

　　首先项目跟投可以提高项目决策的准确性，把高管和骨干员工变成了集团公司的股东，让大家实现利益捆绑。同理，基层员工成了项目公司的股东，利益也和项目的收益进行了捆绑，一旦出了重大亏损或者项目推进困难，所谓一荣俱荣，一损俱损。

　　对员工来说，跟投则是赚更多钱的一种方式。本来是给企业打工，跟投就变成了部分给自己打工，做不好可能补亏，做得好就赚得多。

　　以中梁地产为例，据其员工刘浩介绍，其曾经投了公司江苏的一个项目，初始资金在2万元，第一笔分红含税2.6万元；第二笔分红2.4万元，除去资金利息，最终年化受益在152%左右。如此高收益，也难怪员工们会趋之若鹜。

　　但同样的，跟投风险不容小觑。

　　那么，这个所谓的跟投在法律上究竟是如何界定的呢？上海市海华永泰律师事务所徐晓明律师告诉记者，房企开展员工跟投的形式多种多样，具体法律性质应视项目具体操作和双方协议约定，其性质可分为借贷关系与投资关系两种。如认定为借贷关系的，那么即便公司因为项目开发不利出现亏损，仍需向员工还本付息；如认定为投资关系的，则意味着员工需和公司共担市场风险，共享投资收益，在开发不利的情况下，员工跟投甚至有可能会打水漂。

　　司法实践中，对于跟投性质的认定，并不仅仅看协议字面表述，而是会根据当事人的投资目的、实际权利义务等因素综合认定其性质。一般来说，如果投资人的目的并非为了取得目标公司股权，而仅是为了获取固定收益，保本付息的，且不享有参与公司经营管理权利的，应认定为借贷关系，而非投资关系，目标公司或有回购义务的股东是投资人的债务人。

　　徐晓明律师提醒，如上述跟投项目被认定为借贷关系的，首先需查明债务人是谁？如集资款实际借款人是福晟原股东，或集资款被原股东支配使用于其他项目的，则真正的债务人应为原股东，原股东对债务应承担还款责任。如集资款实际借款人是公司，也确用于公司项目的，则在正常情况下，股东财产与公司财产相分离，股东转让股权是股东对自有权利的处分，影响的是股东自身权益，对公司财产并不产生直接影响。

　　因此，一般情况下股权转让不会对公司原有债务承担产生影响，债务人仍然是公司。但在原股东未履行出资义务，原股东与公司发生人格混同，原股东恶意侵害公司利益、损害债权人利益的情况下，原股东仍应对公司债务承担连带责任。

　　张波直言，作为内部人组成的小股东，一般都是受到企业为主体的大股东的控制的，并不会同股同权。

　　跟投“变形”，企业和员工分道扬镳

　　从2018年下半年开始，跟投似乎变得不那么“灵光”了。

　　“说白了大家在赌市场。”刘浩称，目前不少公司都是强制跟投，但很多公司对于本金是有兜底条款的，比如项目跟投本金，最多让你补缴一倍，这风险很大。于是，很多人前期分钱后，就会选择拍拍屁股走人，很难深耕。

　　“很多时候企业和员工反目成仇，都是因为亏钱了。老板想的是绑定核心，拿了这个项目要对这个项目负责，但现实却是，跟投更像是来做兜底的。”刘浩表示。

　　不过在张波看来，这也倒逼一些房企将强制跟投改为自愿，投资也有限额，比如工资40%。员工可以选项目，可以选择配资或者不配资，不配资就收益低一点，配资风险高一点。同时跟投有上限，给予一定比例，根据公司职级来。

　　就原富晟员工跟投维权的相关问题，福晟集团原董事长潘伟明4月8日接受财新记者采访时表示，“我们会尽快解决这个事情，政府已经在做方案。”

　　就在3月30日举行的业绩会上，世茂董事局副主席许世坛表示，会陆续把福晟的一些项目并到上市公司，但需要过程、需要尽调、资产、财务等一项项做。

　　截至4月9日收盘，福晟国际股价报0.09港元，总市值为10.23亿港元。(文中张华、李辉、王超、刘浩皆为化名)