在地产界曾被称为华南五虎之一的雅居乐本月接连被两大国际评级公司调整为评级展望负面，评级报告都直指一个问题：杠杆率。

　　穆迪称，展望调整为负面反映了雅居乐为业务扩张而增加债务，导致其信用指标趋弱。标普则认为，由于收入增长缓慢以及房地产开发领域内外积极投资，雅居乐在未来6至12个月的去杠杆化努力可能不会有实质性改善。

资料图。中新经纬 薛宇飞 摄

　　评级展望接连被调整为负面

　　4月3日，穆迪公告称，已将雅居乐集团控股有限公司的评级展望从稳定调整为负面。与此同时，穆迪维持雅居乐公司家族评级为“Ba2”，债券高级无抵押债务评级为“Ba3”。

　　4月9日，标普全球也将其对雅居乐的评级展望从稳定下调为负面。同时，维持对雅居乐公司的“BB”长期发行人信用评级和对公司高级无担保票据的“BB”长期发行信用评级。

　　穆迪高级副总裁曾启贤称：“展望调整为负面反映了雅居乐为业务扩张而增加债务，导致其信用指标趋弱。虽然我们预计未来12-18个月该公司的信用指标将逐渐改善，但仍会处于Ba2公司家族评级的较弱水平。”

　　从雅居乐披露的财报来看，该公司的总负债连年攀升，从2015年的753.18亿元上升至2019年的2078.95亿元，其中，同期流动负债则从505.31亿元上升至1476.68亿元。其资产负债率则出现波动上升趋势，从2015年的64.2%上升至2019年的76.09%，而同期净负债率则从78%上升至97%。

　　从“货币资金/短期债务”这一指标来看，雅居乐的短期偿债能力令人担忧，近三年雅居乐这一指标分别为0.23、0.30、0.23。这也就意味着每1亿元的短期债务，公司账上对应只有2000多万元现金。

　　两大评级公司均预计，雅居乐的债务杠杆率仍将上升。穆迪预计未来12-18个月雅居乐以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将从2019年的51.2%升至60%左右，同期EBIT/利息比率将从2.3倍升至3.0倍。标普则认为，该公司的去杠杆努力可能比预期的要弱，因此其杠杆率在未来6至12个月内不会大幅改善。

　　雅居乐后续将如何优化自身杠杆率？中新经纬客户端就此向雅居乐投资者关系邮箱致函，截至发稿，未收到回复。

　　永续债规模连年上升

　　作为早年在港上市的地产企业，雅居乐与境外资本市场打交道经验丰富，因而相比同行企业，雅居乐拥有更为顺畅的境外债务和银行市场融资渠道。

　　但值得注意的是，近年来雅居乐发行永续债规模大幅上升。2017-2019年，雅居乐的永续债规模分别为55.29亿元、83.35亿元、135.67亿元。

　　根据2019年年报，雅居乐在2019年共计发行了14亿美元的优先永续资本证券。据统计，这一数字相当于当年国内所有房企发行美元债永续规模的1/3。

　　永续债又称无期债券，顾名思义就是没有明确到期日或到期日非常长的债券。它并不规定到期期限，持有人也不能要求清偿本金，但可以按期取得利息。

　　雅居乐为何如此青睐永续债？知名地产分析师严跃进向中新经纬记者指出，由于永续债在会计上计入股权类，不会增加企业的负债，在2017-2019年的去杠杆潮下颇受企业青睐，在监管层面也更容易通过，并且能给企业导入更多的资源。

　　据了解，随着一系列降杠杆政策的出台，越来越多的企业将永续债作为优化资产负债结构的重要途径。正是“得益”于这一工具，雅居乐的资产负债率看起来要明显低于同行。

　　但值得注意的是，在降杠杆的同时，永续债也有可能蚕食公司利润，因此用永续债是否真能“永续”还需打一个问号。

　　严跃进也指出，尽管短期内企业只需要承担利息不需支付本金，看上去资金压力较小，但如果后续房屋销售市场出现压力的话，永续债的偿债压力仍然会凸显出来。永续债背后形成了大量利息支付的成本，因而加重了企业负担，肯定也会对企业的经营利润造成侵蚀。

　　此外，据中新经纬记者了解，永续债通常附有票息调升的条款，如果无限期展期将会加大发行人的利息支付成本。

　　毛利降至3年低点 一季度仅完成全年目标13%

　　曾重仓海南并在海南尝到了大甜头的雅居乐2019年业绩略显疲软。

　　2019年年报显示，公司2019年的营业收入为602.39亿元，同比增加7.3%；毛利183.6亿元，创近三年新低。整体毛利率为30.5%，较2019年下跌13.4个百分点。收入/调整后债务比率和EBIT/利息覆盖率分别从2018年的54%和4.1倍降至2019年的51.2%和2.3倍。

　　穆迪指出，业绩疲弱的主要原因是收入增长速度不及预期，这是因为该公司扩大环保业务产能出现延缓、毛利润率下降，并为资助业务发展而增加债务以及相关利息支出提高。标普认为，由于土地成本上涨和海南房地产市场的政策限制，雅居乐的利润率可能仍会受到压制，而海南房地产市场过去曾大幅提高了利润率。

　　据悉，雅居乐今年的全年销售目标为1200亿元，而今年一季度，雅居乐仅完成了全年销售目标的13%，全年销售承压。

　　不过，标普认为，预计雅居乐的利润率将在2020年反弹，因为该机构认为其海南清水湾项目的贡献将在今年恢复。

　　“随着更多购房者满足购房需求，我们预计海南省的贡献将增加至10%，而2019年约为6%。截至2019年底，雅居乐在清水湾项目中仍拥有800亿元至1000亿元人民币的可售资源，这将在未来三至五年内为高毛利率超过60%的销售提供支持。”标普报告称。