深圳楼市近期热度飙升，与投资需求入市、市场做多炒作有关。

　　“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”，难以想象，这些曾经在2016、2017年充斥深圳楼市的现象，又在2020年的春季重现。

　　疫情后深圳楼市的这波爆发，成为3月份以来房地产市场最热门的话题。与之对比，全国楼市依然冷清，深圳的情况成为特例。

　　然而与几年前的火爆不同的是，深圳楼市这轮热潮，背后有诸多人为的因素在推动，炒作的氛围更为浓烈，开发商、中介、各类掮客、投资者、贷款公司等等，都涉身其中。

　　4月以来，深圳住建局已连发两文，严打市场乱象，尤其是喝茶费这类。此外，政府还准备了更多的调控手段，将视市场情况继续推出。

　　被刺激的“炒房客”

　　深圳的炒房客、中介们都记得，疫情后第一个线下开盘的项目，是位于蛇口太子湾的湾玺项目。

　　这个项目由央企地产商招商蛇口开发的，备案名称为云玺大厦，预售房源为225套。

　　来自多家中介和代理机构的信息显示，在3月7日，湾玺第一次开盘，仅放出70套房源，2000万左右一套的豪宅公寓，号称开盘即售罄。

　　由于是疫情后的第一个开盘项目，当时这个消息被广为宣传，刺激了很多人的神经。

　　紧接着，湾玺又在3月13日推出14套房源，总价4200万起步，同样号称8秒售罄。配合自媒体、中介的宣传，再次引爆。

　　4月5日，湾玺第三次放出54套公寓，市场消息显示当天就卖完了。

　　与此同时，关于湾玺开发商“捂盘惜售”、“宣传秒光、售罄”、“收取喝茶费”等质疑也蔓延开来。

　　同一个项目为何要分三次开盘，而且每次就放出部分房源？深圳业内人士人为，湾玺的做法就是典型的“饥饿营销”，为此，招商蛇口已被政府部门约谈了。

　　4月9日，湾玺的开发商、深圳市大子湾乐湾置业有限公司发表声明，称自己没有“捂盘惜售”等行为，“秒光、售罄”等消息也不属实。

　　乐湾置业即为招商蛇口的子公司。其表示，综合考虑蓄客情况、营销成本等各方面因素，本项目根据产品户型面积段调整中介公司佣金点数，并于2020年3月7日、3月13日、4月5日三次集中进行中介转介推介活动，属正常销售行为，被外界讹传为“三次开盘”。

　　对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，湾玺138套公寓三次推盘，每次就放十几套、几十套，而且为了准备3月7日疫情后的第一次推盘，各方渠道从2019年底就开始蓄客，自媒体大力配合宣传，把中介渠道用全，渠道费给到了3个点(一套房最低的佣金就是60万)，用足了办法促销。

　　“因为这是头炮，打不响，后续推盘和整个楼市预期，就完了。”李宇嘉说。

　　中介、渠道公司、自媒体是开发商的重要帮手。他们在朋友圈及网站同步销售数据，大量发布、积极散播售罄的信息，将市场氛围炒作起来。

　　这样一波操作后，在“豪宅湾玺三次开盘三次售罄”的消息刺激下，深圳楼市投资炒作的热情、投资性需求被彻底激活了。

　　“买湾玺的基本都是投资的，毕竟几千万的资产肯定不是第一次买房了，疫情后，许多人担心货币贬值，就想入手房地产资产，而湾玺是公寓，购房资格等方面操作起来更容易，”深圳一位资深投资者说。

　　在他发起的微信群中，许多人都在讨论近期的几个热点项目，包括价格、成交、贷款等等方面。而在深圳，类似这种投资客微信群还有好多个。

　　深圳中原地产研究中心调研显示，3月份入市的需求中，投资性购房比例已占到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40-45%。而在市场热度飙升后，这个比例，在4月份可能更高。

　　暗自流通的“喝茶费”

　　经过开发商、中介、渠道们的层层铺垫，深圳楼市的投资需求被激发出来，投资客纷纷入市的同时，“喝茶费”也重出江湖。

　　所谓喝茶费，即购房人通过中间人，付一笔钱给开发商，以此来获得想要房源的一笔费用。一般是在楼市火爆或房源抢手时才会出现。

　　购房者陶宇(化名)最近就有了这样的遭遇。据他称，年前曾看中宝安区一个项目的房源，户型什么的都满意，当时找销售预留了，后来赶上疫情没有来得及付定金，结果这几天开发商突然表示，如果再买要多交100多万的费用，让他心里很不舒服。

　　要收“喝茶费”的项目还有不少。近日，“家在深圳”的业主论坛上，深圳宝安区海纳公馆的“喝茶费”价目表曝光。一套116平方米4房户型的房源，总价1120万，喝茶费100万；89平方米3房户型的房源，总价816万，喝茶费85万。

　　记者以购房者身份，走访了深圳宝安区多家中介。其中一名中介表示，海纳公馆、润恒都市名荟等项目都可通过交一笔钱选房，但是目前查得很严，等月底有消息后，会介绍一个“关系人”见面谈。

　　据中介介绍，具体操作流程是，双方见面后，购房者与“关系人”会签署一份协议，然后去银行联名开户，做一个资金账户监管，将“喝茶费”冻结在里面。

　　如果后期购房成功，网签备案合同以后，双方共同去银行，同时在场的情况下钱就可以转到“关系人”账户，“关系人”不能单方取钱；而后续要是出现纠纷，或者没买到房，则根据协议退钱，银行的资金会自动解冻，退回原账户。

　　对于“购房人买到房后悔了不想给钱怎么办”，中介说，买房人想赖这个钱的情况，没有遇到过，“说实在的，别人既然敢做这种生意，那肯定有把握能让你给钱，肯定有这种门路”。

　　他表示，之前有成交过、操作过的，是前海的颐湾府。但是像华润、招商这种央企操作不了，华润城1234期，这种只能靠运气自己去买了；华润深圳湾悦府，以前也有操作的，但是那个代价太大了，一套363的户型，差不多得给一千万的好处费，那个代价太大了就没必要了。

　　此外，万科的项目也操作不了。不过万科近几年在深圳也很少有新房供应。

　　什么样的人充当着中间人、“关系人”？该中介透露，“深圳专门有一批跟开发商老板有关系的人，靠这种关系赚钱，主要是他们在操作”，在目前的严查下，开发商和中介一般不会直接插手。

　　另据深圳资深业内人士透露，其中，“喝茶费”主要的资金流动涉及买房人(或投资客)、外场中介、驻场中介、开发商内部人员、掮客等多方人员。

　　其表示，主要中间人一般有两到三个，即投资客与中介联系后，“喝茶费”通过外场中介转给驻场中介，再转至开发商内部负责人手里；但一些小型开发商也有可能只有一个，钱直接由中介转给开发商。

　　除此之外还有一种情况，关系户、掮客，那些与开发商或政府部门有关系的人，可以利用这个资源，充当中间人。

　　当记者进一步追问具体协议内容时，上述中介则表示暂时不清楚，要到月底有消息后才知道，只是再三强调有保障。

　　中介坦言，对于深圳抢手的楼盘，年前就已经存在喝茶费这种情况了，“毕竟新房限价，即使加了‘喝茶费’，还是比周边二手房便宜不少，不这样的话说白了买不到房子。”

　　他透露，“喝茶费”突然被爆料，是因为之前购房者与“关系人”没谈妥。

　　“中间人刚开始是要80-100万，购房人就给了50-60万，那别人就给他拿的低楼层，3楼4楼，然后他就不满意，就这种事情起了纠纷，捅出去了。”

　　中介表示，深圳“喝茶费”的现象很普遍，尤其像宝安区等地段比较好的楼盘，或多或少都有这种问题。“你只看到被爆料那几个，是因为新盘就那几个，宝安区的新盘大多都是一样的，现在都是这种操作。”

　　另一边，中介还推荐了同为宝安区的盛意家园，据悉该项目将在月底开盘。“盛意家园买不买得到也很难说，但估计流程都差不多。”

　　严打与调控

　　针对市场近期的乱象，深圳宝安区住建局发文显示，涉及“喝茶费”的楼盘包括新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等。

　　4月10日，海纳公馆公告，表示不存在收取“喝茶费”、“更名费”等情况，且项目所有住宅产品已全部售罄。

　　不过，记者从宝安区中介处了解到，目前云玺锦庭已经没有房源了，但明确表示海纳公馆和润恒都市茗荟还是有的，只是目前还不能买，“最近这一片正在严查，差不多到月底的时候可以有消息。”

　　深圳的“喝茶费”由来已久。

　　对买房人而言，遇到被收“喝茶费”的时候很不爽。对于投资客而言，有时候他们宁愿支付这笔费用，以换取套利空间。

　　一名在深圳买房十多年的资深投资者表示，她见过几万、几十万的喝茶费，也见过600万的。甚至有时候是买房人主动要交的。“截至目前，以前那些交过喝茶费的人，都是赚了的”。她说。

　　有业内人士指出，“喝茶费”多少，取决于房子本身价值和市场价值的价差，其本质就是低于市场价导致供小于求。

　　当前市场上，“喝茶费”出现的根本原因，在于限价导致新房二手房价格倒挂，即便多交了一笔钱，也能马上赚到差价，有套利空间。

　　据诸葛找房研究中心数据，宝安中心区的二手房每平米基本都在10万以上。

　　相比之下，涉嫌收取“喝茶费”的深圳宝安区海纳公馆，户型在76-118㎡的房源，单价区间在7.4-10.8万/平方米，总价区间在562-1274万/套，平均备案价89976元/平方米。

　　李宇嘉认为，喝茶费主要是由于开发商或者中介机构，认为项目价格遭遇政府限价低估，便内部拿下房源再按市场价进行出售。“很多这种行为实际上都是开发商自己主导的。”

　　更多是开发商为绕过政府限价做出的举动，基本最终都会流到开发商手中。

　　李宇嘉认为，喝茶费使限价政策存在一定程度的失灵，人为抬高了购房成本，助长市场炒作情绪，不利于房价稳定，也与“房住不炒”主基调相背。

　　4月18日，深圳住建局发文表示，对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等问题，已会同各区和相关部门深入调查，将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。

　　未来三个月，住建局将联合相关部门对于以下行为进行整顿：二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价，机构及个人恶意炒作房价，部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论，评估机构高评高贷，以及“黑中介”违规经营。