两天敲定一套房、再加100万“喝茶费”也合理，谁在抢购深圳豪宅？

　　连续两周，深圳链家的中介王锋带着客户奔波在寻房路上。他们前后看了5套房源，3套被其他买家截胡；剩下两套，一套涨价100万元，一套业主不怎么愿意出售。在此之前，一套76平方米房源春节前报价760万-780万元，客户嫌贵没有出手，现在价格已经涨到近900万元。

　　深圳楼市从南山区、宝安区等区域率先“苏醒”，逐步传导至全市。新房市场上，多个单价超过10万元的豪宅项目推盘即“日光”；百万元“喝茶费”、更名费重出江湖。监管部门再度出手严打。

　　二手房市场，房源挂牌价上调幅度从几十万元到几百万元不等。链家等中介公司的数据显示，目前统计到的二手房实际成交量已经与去年“双十一”后持平。

　　一位长期与投资客、购房者和中介人员打交道的业内人士也观察到，不仅是热点楼盘，一些前两年零成交的楼盘，最近都实现交易突破，价格涨幅也超出意料。

　　到底谁在购买深圳的房子？据多位房地产销售、中介透露，这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主，他们出手迅速，对房价承受能力较强，不单纯出于投资目的，更多是将楼市作为资金避险的港湾。

　　深圳楼市爆发背后，一方面得益于深圳宽松的落户政策对高净值人才的吸引力，过去两年，深圳连续每年新增人口数量均超过40万，为深圳楼市提供了需求，也是它保持一枝独秀的基础。

　　另一方面也与资金层面松动相关，一位中介告诉经济观察报，新冠肺炎疫情下，一系列小微企业纾困措施出台，让大部分银行放宽抵押贷、信用贷等消费贷款。“通过小微企业贷，楼市所有加杠杆套路都可以操作。”

　　两天敲定一套房

　　最近两三周，王锋才真正进入工作状态，每逢周末，他每天至少能接待三四批自发上门的购房者。一个月前，他还为无客可带而焦虑。

　　坪山、龙岗、盐田、福田、罗湖是王锋日常带看的范围，在深圳地理版图上，这些区域被统称为东部片区。

　　这一轮从深圳西部片区复苏开始，传导至全城的楼市热潮，让浸淫房地产行业多年的王锋有点措手不及。他所在的门店位于龙岗布吉，半个月时间成交了10单二手房。

　　王锋刚刚促成一单交易。他一位住在龙岗、工作在广州的朋友，清明假期回深圳看房。“我问他打算尽快入手吗？他说有合适肯定拿下。”

　　一开始王锋半信半疑，不曾想，第二天朋友看上宇宏健康花城一套89平方米二手房，晚上和家人看完房后就拍板敲定。春节前，该小区89平方米三房成交价介于430万-450万元左右，王锋朋友的最终成交价是490万元。

　　与宇宏健康花城相邻的鸿荣源尚峰，89平方米户型春节前成交价480万元左右，3月起，成交价已经刷新到540万-560万元，业主挂牌价更是高达570万-580万元。

　　“这两个小区的位置和学区都一般，我也想不通，凭什么一套一下子就涨了四五十万元。”最近两天，王锋所在门店，光这两个楼盘就成交了四套。

　　两房换三房或四房的改善型需求，购房目标明确，划定一个范围看房，只要看上就会立即下手——这是王锋近期观察到东部这波购房者的群像。

　　深圳东部历来承载的是刚性需求，一直处于价格洼地。“很多首置刚需客户对房价的预期往下调，但楼市一下子就火起来，他们多数还在犹豫之中，决策时间比较长。”王锋说，改善型客户，已经在楼市里面尝过甜头，下手比刚需更快。

　　3月以来，深圳东部的新房市场也热闹起来，入市的6个新盘中就有3个位于东部坪山区。中原开盘简报显示，方直谷仓府4月1日开盘推出416套房源，面积从80平方米到130平方米，销售单价3.3-3.8万元/平方米之间。由于前期冻资蓄客112批(转介客户不需要冻结)，该项目开盘当天去化130套左右，去化率约31.25%。

　　恒大城(二期)前期蓄客认筹了690批，开盘当天推出288套95-135平方米住宅，全部售罄，成交均价3.65万元/平方米。

　　中海万锦熙岸开盘推出286套76-84平方米三房住宅，前期登记198批客户，开盘当天成交了102套，去化率54.83%。“相比去化率，我们更看重解筹率，受疫情影响，这些楼盘推广力度下降，在坪山卖出100套以上，这个成绩已经不错了。”一名深圳中原地产二级市场策划人员称。

　　一家TOP30房企在深圳东部的几个新盘，3月起基本能如期完成销售任务。该房企营销人员张斌告诉经济观察报，他们在深圳坂田的一个80多平方米商办项目，近期周均成交量超过去年12月。“主要是投资客，他们对区域发展预期较高，手上资金需要投资来应对通货膨胀。”

　　另外一个位于盐田的住宅项目，最近周去化量也恢复到去年12月水平，但同期转介比例下降了20%，这意味着自发上门的客户增加了。

　　耀眼的西部

　　如果预算300万元总价，你会选择以下哪个房源？宝安区某楼盘的单间；梅林关口楼龄较新某小区的小两房；笋岗片区一普通小区的正规两房；还是盐田片区一年底交楼的四房新盘？

　　4月8日，上述长期与投资客、购房者和中介人员打交道的人士在微信朋友圈写下这样一个问题。一周后，他公布结果，选择宝安片区的人超过一半。“一路向西”已经成为最近几年深圳置业的主要路径。在这波楼市交易热潮中，南山、宝安等西部片区更是耀眼。无论一手房还是二手房，动辄10万+的价格豪宅化趋显，从3月上旬就吸引了一批又一批戴着口罩的购房者。

　　4月9日晚间，深圳南山区住建局紧急出击，剑指涉嫌恶意炒作、哄抬房价的中介从业人员，维护房地产市场平稳是这份通知祭出的最大目的。

　　更早的一周之前，深圳宝安区住建局发文，严厉打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用等违法行为，重点指向区域内的新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟三个楼盘。

　　这三个楼盘，集中位于宝安大道附近，均是去年获批预售开盘的新盘。彼时，新锦安海纳公馆的备案单价为7.4万-10.8万元/平方米；云玺锦庭的备案单价在8.7万-14万元/平方米左右；润恒都市茗荟花园的备案单价介于6.5万-13.6万元/平方米之间。

　　“哪怕每套再加上100万元‘喝茶费’，估算下来总房价也颇为合理。现在宝安中心区已经没有7、8万元/平方米单价的房源了。”一名代理过新锦安海纳公馆的中介人士坦言。

　　“喝茶费”的更大驱动在于一二手房价格倒挂。距离三个新盘最近的二手楼盘鸿荣源西岸观邸，2019年11月二手房成交价格在10.7万元/平方米左右，如今价格已经达到13万-15万元/平方米，远高于新盘价格。

　　“新盘售价直接受限价影响，价格与周边市场价差距比较大，性价比高，购房者肯定更为青睐。”中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄表示。

　　深圳蛇口片区豪宅招商蛇口太子湾的火热佐证了这一点。4月5日，这个豪宅楼盘加推54套320平方米以上公寓，单价9万-13万/平方米，总价2943-5478万/套，当天去化率超过80%。3月份，太子湾先后两次开盘均实现日光。

　　根据玉家雄提供的数据，近期深圳新盘平均去化率为60%左右，超过2019年下半年40%的去化水平。

　　不过，相比东部，供应量稀少的深圳西部更擅长采用“挤牙膏式的推货策略”，“这段时间西部新盘推货量较少，将整体去化率拉高了。”玉家雄表示。

　　他这段时间通过多次对购房客群特征和意愿的了解发现，很难界定深圳购房者是不是纯投资客，但买得起10万+房源的客户，肯定不是首次置业。“现在相当部分客户担心疫情影响下，大量资金涌入市场出现通货膨胀，购房成为资产配置的一种手段。”

　　深圳传统豪宅片区后海，这类成交客户也正逐渐增加。一名Q房网门店中介人士说，他目前所接触到的买家，在附近深圳湾片区上班的公司高管居多，还有一部分是小企业主。

　　玉家雄将这部分客户定义为有资产配置需求的群体。他们的共性在于，很多人在购房那一刻可能还没想过，将来会不会搬到这个楼盘来住。更多他们抱着资产配置的心态来做出购房决策。“这段时间，这类客户的活跃度和数量一直在上升，在整个购房群体占比已经到了20%-30%。”玉家雄透露。

　　消费贷开闸

　　无论投资，还是自住，所有一切最终演变成深圳楼市催化剂。背后的底气，则来自于资金面松动。

　　“深圳买房就是一场金融游戏。”前述那位长期与投资客、购房者和中介人员打交道的业内人士说，明面上，跟房地产相关的贷款政策、“银根”仍未松动，但疫情提供了一个新的机会——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营。

　　深圳是中小微企业最为活跃的城市之一。据多位地产中介人士透露，曾被视为“曲线”购房捷径的消费贷，也以小微企业贷款名义再度“浮出水面”。

　　消费贷分为住房抵押贷款和无抵押贷款，无抵押贷款又包括信用贷、经营贷等。

　　2016年，中国人民银行深圳市中心支行办公室曾下发规定，除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款(包括房商通、抵质押额度贷款等)，贷款期限最长不超过5年；不得以未解除抵押的房产抵押(二次抵押)发放个人消费贷款；同时加强对银行消费贷款资金流向的监管。

　　一名国有银行深圳区域人士透露，最近银行关于消费贷的审核确实放松了。“这两周我们网点做了几十笔抵押贷款，每天都在加班。”深圳某股份制银行一名从事抵押贷业务的人员表示。经济观察报获悉，目前，该行接受直系3代旁系2代亲属的房产抵押，贷款额度最高可以达1000万元。

　　按要求，申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司。但上述银行人员称，刚注册的公司也能申请，不过贷款额度相对降低。

　　一位中介给出了更便捷的“门路”，直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可，这一类公司的市面价格仅需3000-5000元。

　　同时还要求，借款人及配偶有效身份证件、结婚证、户口本；申请者名下公司营业执照；借款人及配偶收入证明及相关资产证明；借款人、配偶或者背景企业近6个月银行流水记录；购销合同；房产证复印件。

　　所谓购销合同，即公司每月经营状况，通常用来指向资金用途。“购销合同也可以花钱购买，这些资料都是为了满足监管层相关要求，保证资金出去表面不违规，实操中都可以人为操作。”曾经操作过消费贷的中介人士透露。

　　如果通过线上申请，银行会上门核实，将抵押物和公司门牌拍照存档，2-3个工作日完成审批。“从审批到赎楼，再到办理抵押、放款，不超过10个工作日。”上述银行人员表示，至于究竟能贷到多少，银行会通过评估来衡量，一般按照评估价7成或者净值的8.5成执行。

　　贷款期限也打破“不超过5年”限制，最长达到10年，随借随还。不过每年需要过桥一次。也就是说，如果一个公司贷到500万元，满一年偿还一次500万元本金，但三天之后又可以重新将这笔本金提取出来。

　　“不得二次抵押”的禁令也在解除。上述银行人员透露，在该银行申请房贷且供楼满一年的客户，不用赎楼，可以直接做二押。比如，一套房子总价600万元，此前申请了200万元房贷，那意味着通过二押，还可以再释放400万元。

　　除了申请容易，抵押率高外，更大“彩蛋”在于成本优势。经济观察报获悉，深圳建设银行的抵押经营贷产品云快贷，普通客户年化利率由5.27%下调至4.95%，远低于大多数城市的房贷利率。

　　消费贷对房地产究竟能发挥多大作用，取决于资金流向的监管力度。上述银行人员告诉经济观察报，抵押贷款最终打到购销合同第三方法人的个人账户上。

　　放款后，申请者可以私下与该第三方法人沟通后续用途，“自己把控一下，资金不要出现特别明显的回流，如果资金经了几手再使用，基本就没什么问题。”

　　前述国有银行深圳区域人士透露，以往实操过程中，除非上层政策收紧，银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途，一旦贷款用途与申请时描述不一致，银行会限期收回贷款。“如果监管层未明令严控，银行也就睁只眼闭只眼，不会认真监控资金流向。”