“美元债发行下滑主要是因为年初放得比较开，房企发的比较多。目前房企受制于负债率，应该不会再增加更多发债。”4月20日，一家千亿房企高级副总裁告诉时代周报记者，年初发债主要是大房企，中小房企资金状态越来越差，后者退出地产江湖的速度将加速。

　　受海外疫情蔓延影响，房企发美元债的形势在30天内发生了巨大的转变，美元债规模降幅超九成，房企几乎全都转移到境内发债。

　　“美元债发行下滑主要是因为年初放得比较开，房企发的比较多。目前房企受制于负债率，应该不会再增加更多发债。”4月20日，一家千亿房企高级副总裁告诉时代周报记者，年初发债主要是大房企，中小房企资金状态越来越差，后者退出地产江湖的速度将加速。

　　4月13日，权威评级机构“联合信用”发布数据显示，随着海外疫情蔓延，全球经济面临衰退危机，经济停摆造成流动性短缺、违约风险上升，包括美国在内的世界各国在大幅降息的同时开启量化宽松，美元流动性持续紧张。

　　受此冲击，3月中下旬，中资美元债尤其是中资地产美元债出现明显下跌。数据显示，2020年3月，中资地产美元债发行金额为44.08亿美元。

　　而截至发稿，中原地产研究中心数据显示，4月房企境外发债仅一单，为旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资。

　　4月18日，一位地产行业分析师告诉时代周报记者，2019年到今年初，中资地产美元债发行审核会相对宽松，所以发行量也比较多。

　　他表示，目前，受益于国内降准降息的货币政策持续宽松，房企融资会逐渐从境外转到境内。

　　境内发债渐多

　　美元债作为中资房企重要融资渠道之一，早在2012―2013年就已经崭露头角。但由于2014―2016年前三季度境内公司债“开闸”，所以中资美元债的发行量一直处于稳中有降的阶段。

　　但随着房地产调控收紧，境内房地产融资渠道受到严格监管，房企纷纷“出海”融资。

　　联合信用数据显示，2017年，中资地产美元债发行规模迎来爆发式增长，同比增长255.92%至492.45亿美元；2018―2019年，发行规模稳中有增，分别为654.88、745.76亿美元。

    进入2020年，房企发债在3个月内跌宕起伏。

　　1月，为应对2020年的债券兑付高峰及疫情带来的不确定因素，多家房企积极通过美元债融资，联合信用的数据显示，单月融资规模创历史新高，达170.25亿美元，同比增长59.8%。

　　2月，国内疫情蔓延，整体经济活动处于停摆阶段，导致地产美元债发行量骤降，联合信用的数据显示，期内房企共发行美元债约34.98亿美元，金额环比减少近八成。

　　3月，全球疫情蔓延，导致低流动性的高收益债券被恐慌抛售，高收益地产美元债调整幅度更为剧烈。来自联合信用的数据显示，期内中资地产美元债发行金额仅为44.08亿美元。

　　4月20日，汇生国际融资总裁黄立冲告诉时代周报记者，受制于全球国债和企业债的质押回购市场出现危机，目前所有的外债以任何利率发行，都没有足够的吸引力，甚至很多债都出现打折的现象。

　　与美元债发行规模持续下滑不同，受益于国内降准降息的货币政策持续宽松，房企境内发债开始增多。

　　据媒体综合Wind数据报道，3月份国内信用债发行规模创下2019年以来单月新高，期内共有118家债务主体发行境内信用债(包括一般中期票据、一般公司债、私募债等)，合计募资规模1132.51亿元，同比增长约80%，环比增长183.08%。

　　“目前房企融资主要是结构上的变化，境内发债增多，是因为国内降准降息的货币宽松政策，以及海外疫情蔓延，影响到投资者的信心。”上述分析师告诉时代周报记者。

　　上述千亿房企高级副总裁告诉时代周报记者，目前房企融资外部环境变化不大，银行贷款依然宽松，主要是疫情导致客户到访率下降、影响销售和按揭贷款发放，疫情同时也导致工期延迟、开发开发贷放款滞后。

　　偿债“小考”

　　融资结构变化下，房企将迎来新一轮偿债考验。

　　根据国泰君安研报显示，在剔除ABS、ABN等资产证券化产品后，2020年房地产行业信用债的偿还规模共计4148亿元，其中到期偿还3915亿元，回售233亿元。

　　从地产债偿还量的月度分布来看，单月的偿还规模大多在300亿元以上。

　　2019年9月偿还金额达到年内最高值，其中到期1722.15亿元，回售期金额为691.5亿元。

　　此外，2020年房企ABS到期122只，提前兑付53只，共偿还446亿元；房企ABN到期3只，提前兑付3只，总偿还量为19亿元。

　　国泰君安指出，考虑到回售及发行当年到期的短融的可能，2020年总偿还量将高于前值，相比2019年的到期高峰，到期压力不减。

　　今年3月，新华联控股因超10亿的中期票据未能到期按约兑付，成为疫情冲击下的债务违约首家房企。

　　相比境内信用债，中资地产美元债2020年整体到期偿付压力尚可。

　　根据联合信用数据显示，2020年4―12月，中资地产美元债到期金额合计205.19亿美元，其中11月到期规模较大，其余月份到期规模一般。

　　不过，一些此前流动性较为紧张的房企2020年将面临美元债到期兑付，包括阳光100(4亿美元)、佳源国际控股(2.25亿美元)等。

　　联合信用认为，在行业经营风险上升、投资者避险情绪加重环境下，中资地产美元债将面临较大困难。

　　并购标的涌现

　　随着部分房企偿债压力越来越大，现金流紧张的房企成为了并购的目标。

　　4月20日，深圳某千亿级房企一位中层告诉时代周报记者，并购来讲，主要关注的是项目价值高不高，产权是否清晰干净，并购标的和公司的战略和业务契合度高不高，以及并购是否有利于提升公司利润和市值。

　　近日，普华永道发布报告称，突如其来的新冠肺炎疫情对房地产行业产生了较大影响，流动性承压的部分房企将会面临出售核心资产，出让控股权以求生存的局面，而融资成本较低、运营实力强的大型企业将凸显其优势，有望通过收并购方式获取优质项目资源。

　　根据亿翰智库数据显示，2020年一季度，完成收并购较多的有恒大、万科、融创，分别完成16宗、11宗、11宗。碧桂园、华润置地、新城控股完成收并购分别为6宗、6宗、4宗。

　　4月以来，房企之间不乏规模型并购。

　　4月7日，中国奥园发布公告，披露收购京汉股份约29.99%股本的事项，代价为人民币11.6亿元。

　　4月19日，新湖中宝公告宣布，受让其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国。为此，绿城需分别支付19亿元和3.79亿元，总交易对价合计22.79亿元。

　　黄立冲告诉认为，企业并购最重要的是战略逻辑，并购的企业想做的一些动作在现实中是可行的，第二步才是谨慎调查，第三步就是后续整合。

　　但上述房企中层也提醒，并购涉及的相关税费比较高，且交易风险不可控，标的含有各种“雷”，很难全部发现。