6月3日，祥生控股集团有限公司（以下简称：祥生）向港交所递交了招股书，这也意味着，房地产TOP30榜单中唯一一家未上市的千亿房企，终于踏出了赴港IPO的脚步。

　　经过逾20年的发展，深耕浙江的祥生已建立起了稳固的业务基础。招股书显示，过去三年，祥生主要依靠信托、银行等融资渠道，实现了企业规模的快速扩张。销售规模的逐年扩大，也支撑起了其营收的高速增长。

　　持续“1+1+X”战略

　　“非熟透原理”精耕三四线

　　当正式跨入“千亿俱乐部”后，祥生站在了新的起点，将战略升级升维。

　　据了解，祥生近些年持续落实“1+1+X”战略，战略中的首个“1”，即以浙江省为发展大本营，坚持以杭州为重心，同时将足迹贯穿浙东、浙北、浙南；第二个“1”则为祥生重点布局、持续深耕的泛长三角区域；“X”则代表祥生将目标锁定科学布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三线城市。

　　“想要完善全国化的布局，要不断加大在一二线城市的项目比重，才能增强整体经营的抗风险能力。”业内人士分析指出，类似祥生这样的房企，深耕区域的同时也要不断积累地域的资源优势。

　　事实上，祥生在深耕一二线的同时，也择优进入了拥有更多市场机会的成长性城市。克而瑞数据显示，2015年祥生的全年销售额刚过百亿，规模相对较小。而后三四线市场持续走热，祥生借势扩大三四线城市布局，并以111.3%的年高复合增长率三年突破千亿规模。上述业内人士称，不同量级城市间的均衡布局将助力其健康发展。

　　步入千亿，调整策略。2019年初，祥生提出要推进地产开发与小镇运营的“双轮驱动”闭环，并持续完善“1+1+X”战略并以规模和品质双优作为新目标策略。祥生认为，精耕三四线的“精”字背后折射出的是“投资非熟透原理”，就像煎牛排，通常牛排在非熟透的情况下，才最精致、最美味。

　　深耕一二线，精耕三四线，祥生的全国化战略布局，似乎正在逐步打开。“随着城市群的协同发展和城市价值的不断增强，不仅可以先人一步开辟新兴市场，还有助于规避区域集中性布局的风险，做到有的放矢。”

　　优化土储结构

　　降负债率打造安全边界

　　过去几年，祥生的销售额实现了从百亿到千亿的突破，其营收也实现了大幅增长。据招股书内数据显示，2017年至2019年，祥生的收入复合增长率为137.6%。

　　然而，受土储不足等因素影响，2019年祥生却并未完成1300亿元的年度销售目标。

　　今年，为扩充土地储备，祥生在杭州、温州、宁波等地大举拿地，据中指院数据显示，今年前5月，祥生拿地共花费128亿元。值得一提的是，其中新一线城市拿地金额占据了拿地总金额的58%。另据公开数据显示，祥生近期新增的土储中，准一线、强二线及二线城市的占比超过了85%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进称，祥生近几年持续拿地，战略意图十分强烈。“我们不是盲目的拿地，而是对每个城市，每块土地都有着自己的研判。”招股书显示，截至今年3月底，祥生已在上海、浙江、江苏、山东、湖南、内蒙等11个省份超过43座城市展开布局。

　　截至今年3月31日，祥生于浙江省的土储面积达1156.24万平方米，占祥生总土储50.2%，均价13592元/平方米。

　　今年，受疫情影响，房企拿地普遍趋于谨慎，祥生接连拿地补仓的背后，或许是其稳健的财务体系。对此，祥生表示，早在2018年，便着手开展财务优化，通过降低负债率、加强流动性管理等打造企业的安全边界。

　　从招股书中可以看出，近三年来，其各项财务指标均得到了不同程度的改善。数据显示，2017年-2019年，其净资产负债比率分别为1380%、740%及360%。“由于在规模扩张中过于依赖信托，较高的利息侵蚀了祥生的净利润。”业内分析人士表示，未来，融资成本高、渠道受限等因素，也是祥生需要面临的发展问题和考验。