日前，克而瑞发布了“2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜”。其中，奥克斯地产以全口径销售额39.7亿元位列第167名，其在中国房地产企业销售榜单中名次再次下降。

　　近年来奥克斯地产的规模发展延续低迷态势，自2013年提出“五年内年销售额突破500亿元”的销售计划与“五年努力跻身行业30强”的企业目标后，时至今日，奥克斯地产的年度销售额依旧没有突破百亿。

　　根据年报数据，奥克斯地产的业绩已经连续两年下滑，经营活动现金净流量两年为负，负债规模持续攀升。此外，公司深陷诉讼纠纷，且因诉讼纠纷拖累项目停工，引发业主纷纷投诉，担心项目烂尾。

　　规模掉队

　　公开资料显示，奥克斯地产是奥克斯集团核心产业板块之一，成立于2000年，2004年开始全国化布局，2009年进军商业地产，并于2015年开始出海，开展加拿大、澳大利亚房地产项目。

　　历经20年的发展和积淀，地产、产城、商管、物业、代建“五位一体”的业务模块日趋成熟。奥克斯地产已逐步成长为国内多业态、综合型地产商，涉及精品住宅、产业园区地产、城市综合体、超高层建筑等多业态的开发和运营。

　　奥克斯地产官网信息显示，奥克斯地产连续多年荣获“中国房地产百强企业”，“中国商业地产10强”、“中国房地产成长性10强”等称号。

　　然而，曾经多项殊荣加身的奥克斯地产近年来的规模发展不及预期。

　　今年7月，克而瑞发布的“2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜”数据显示，奥克斯地产2020年上半年的操盘金额35.7亿元，位列165；操盘面积21.7万平方米，位列173；2020年上半年全口径销售额39.7亿元，排名第167位；权益销售金额28.1亿元，排名第183位。无论是销售金额，还是操盘面积，奥克斯地产的排名均在榜单尾部。

　　而在房地产行业中，奥克斯地产与上半年销售额高达3000多亿元碧桂园、万科、恒大等房地产头部企业相比更是难以望其项背。

　　《投资者网》梳理克而瑞理历年来榜单数据发现，2018年奥克斯地产流量销售金额为105.1亿元，行业排名第152；2019年奥克斯地产的全口径销售金额为76亿元，行业排名第188。不难看出，奥克斯地产规模发展“掉队” 严重。

　　目前，在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，规模房企竞争加剧。从房企规模发展来看，房企继续保持了分化的格局，马太效应愈加明显，榜单尾部的奥克斯地产规模发展仍是难题。

　　早在2013年，奥克斯集团董事长郑坚江对媒体公开表示，奥克斯集团已明确将地产业作为战略发展的支柱产业，计划五年内年销售额突破500亿元。奥克斯地产集团总裁刘钰也在发言中称，未来五年奥克斯地产将努力跻身行业30强。当时奥克斯地产的年销售额大概为80亿-90亿元。

　　如今距离当初立下豪言壮志之时已七载有余，奥克斯地产与计划目标“渐行渐远”。近年来奥克斯地产销售额难以突破百亿，更遑论跻身行业30强。

　　根据大公国际资信评估有限公司今年6月23日发布的《奥克斯置业主体与相关债项2020年度跟踪评级报告》显示，根据奥克斯地产公司提供资料整理，2017年至2019年，奥克斯地产的签约销售金额分别为60.78亿元、58.69亿元、67.08亿元，签约销售面积分别为46.90万平方米、49.17万平方米、44.01万平方米。

　　业绩下滑

　　原本作为战略发展支柱产业的奥克斯地产，如今也已经逐渐沦为集团“副业”。根据奥克斯官网数据显示，2019年，集团总营收为735亿元，而奥克斯地产营收在集团总营收中占比仅有5.39%。

　　根据2019年奥克斯地产债券年报数据显示，2019年，奥克斯地产实现营业收入39.62亿元，同比下降43.04%；归母净利润为7.44亿元，同比下降40.56%。奥克斯地产在年报中表示业绩下降“主要是因为本年度交付面积较去年减少”所致。

　　这是自2018年后，奥克斯地产营收的再一次下降。2018年，奥克斯地产的营收69.57亿元，同比下降8.04%；归母净利润12.51亿元，同比增长82.01%。

　　从业务结构来看，房地产开发业务仍是奥克斯地产收入和利润的主要来源，近三年占比在95%左右；商业地产出租业务、物业管理等作为业绩补充，分别占比约3%、2%。

　　然而，主营房地产开发业务的奥克斯地产在土地市场上并不活跃。2019年，奥克斯地产通过公开招拍挂购买土地，新获取土地6幅，分布在马鞍山当涂、宁波两地各三幅，新增土地面积及规划建筑面积同比均有所减少。

　　截至2019年末，公司土地储备面积为158.83万平方米，剩余可销售面积为116.65万平方米。土地储备整体规模一般，并不利于奥克斯地产规模的快速扩张及持续性发展。

　　在业绩下滑之际，奥克斯地产的债务规模还在继续攀升。根据债券年报显示，截至2019年末，奥克斯地产的总负债为193.32亿元，与上年同期相比增加19.62%；资产负债率为79.21%，同比上升2.96个百分点。2019年末，奥克斯地产有息借款总额69.72亿元，较2018年增加41.88%。

　　奥克斯地产在年报中表示：未来一年内公司营运资金总体需求约为60.84亿元，偿债资金总体需求约为11.6亿元。而2018年与2019年，奥克斯地产连续两年经营性净现金流为净流出状态，分别为-2.09亿元、-9.58亿元。

　　身陷诉讼

　　身陷诉讼也让奥克斯地产规模发展之路愈加困难。截至2019年末，奥克斯地产因诉讼冻结金额2.02亿元。

　　《投资者网》翻阅中国裁判文书网发现，奥克斯地产子公司成都奥克斯财富广场投资有限公司与龙元建设集团有限公司因签署的《建设工程施工合同》及相关补充协议中工程造价存在异议，于2015年7月被起诉，涉及金额1.99亿元。此案几经上诉、撤销判决、发回重审、驳回诉讼请求、再上诉等，截至目前，此案尚未有最终判决。

　　此外，奥克斯地产还与中国建筑第二局工程有限公司(简称“中建二局”)有诉讼纠纷，截至目前，均尚未开庭审理。

　　2019年7月，中建二局向长沙市中级人民法院由于对与奥克斯地产子公司--长沙奥克斯洋湖置业有限公司(简称“长沙洋湖”)签订的《长沙奥克斯洋湖垸项目施工总承包合同》及其补充协议的执行提起诉讼，诉讼标的金额为2.17亿元。长沙洋湖已向法院提起反诉，反诉标的金额为0.55亿元。

　　当年同月，中建二局向山东省中级人民法院对与奥克斯地产子公司——青岛奥克斯置业有限公司签订的《青岛奥克斯广场项目施工总承包合同书》的执行提起诉讼请求，诉讼标的金额为1.92亿元；根据双方于2017年5月签订的《青岛奥克斯广场项目补充协议》，双方已确认工程结算款为6.35亿元。

　　项目诉讼纠纷也给购买奥克斯地产房产的业主带来担忧。据《潇湘晨报》报道，因奥克斯地产子公司长沙洋湖与中建二局的官司纠纷，长沙洋湖奥克斯中心项目停工近一年。业主表示“我买的公寓去年就停工了，至今还没复工，开发商一直在敷衍我们，现在我们非常担心项目烂尾。”

　　今年以来，有多位网友在长沙市人民政府网站投诉奥克斯洋湖项目，因项目停工问题请求政府介入解决。

　　7月14日，湖南湘江新区对此回复称：“经调查，现回复如下：经核实，奥克斯洋湖项目S6栋由长沙奥克斯洋湖置业有限公司开发建设，中国建筑第二工程局有限公司施工。因建设单位和施工单位合同纠纷，该项目在完成主体封顶后，就一直处于停工状态。目前，该合同纠纷已进入诉讼阶段。同时，开发商承诺诉讼结束后将尽快恢复施工，如延期交房，将严格按照购房合同支付违约金。下一步，新区住建环保局将持续关注该事项的进展，督促开发商尽快恢复施工，确保按期向业主交房。”

　　如今，身陷诉讼的奥克斯地产能否走出业主投诉的阴霾，还需后续持续关注。从目前行业现状来看，强者恒强的竞争格局将进一步提升我国房地产行业集中度，领军企业竞争力优势愈发明显，而规模掉队、增长乏力、诉讼缠身的奥克斯地产，未来或将面临着较大的经营压力。