日前，万科参与更新的望京小街项目落地。中国证券报记者注意到，近期房企参与城市更新动作频繁，部分公司通过成立城市更新类公司、和地方政府签订合作等方式进军城市更新“赛道”。城市更新市场规模有望达到10万亿级别，城市更新业务将成为房企业务新的增长点。

　　积极介入

　　“比起以前，真的是焕然一新。”望京小街商业步行街某店员告诉中国证券报记者。日前，由北京市朝阳区人民政府引导，万科参与的城市更新项目望京小街开街。望京小街的更新解决了原本“停车难、垃圾多、能耗大”等问题，将老旧街区改造为设有商亭集市、餐饮、艺术展、影院、酒吧等消费场景的商业步行街。

　　望京小街是对“政府投入+社会资本”模式的探索，也是万科首次将城市更新范围扩展至街区小巷。万科方面称，公司将以望京小街模式为新起点，加快形成可复制、可推广的城市更新经验，为构筑新型城市空间提供借鉴。之前，万科更新成功的案例包括广州永庆坊、沈阳红梅文创园等。

　　早前，中海地产和上海市黄浦区人民政府达成合作，由中海地产投资590亿元，对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设。中海地产方面表示，这将是公司发展史上投资规模最大的项目。7月22日，万科和沈阳市人民政府订立协议，在沈阳市总投资560亿元，项目业态包括城市旧改。

　　除和政府合作参与城市更新业务外，部分房企选择企业与企业合作，发挥各自优势进军城市更新市场。

　　7月26日，花样年集团和中国奥园签署城市更新战略合作协议。花样年集团方面称，未来双方将发挥各自项目资源、运营管理等优势，在大湾区城市更新板块开展更为深入、紧密的长期合作。截至2019年12月，花样年集团超过一半的土储位于粤港澳大湾区，在大湾区拥有46个城市更新项目。中国奥园布局城市更新领域已久，目前正在推进的项目有40多个，“三旧”改造全覆盖。

　　7月22日，旭辉控股集团和悦明置业就城市更新项目签订合作协议。悦明置业一直专注东莞市城市更新，与旭辉控股集团的此次合作，是东莞市城市更新等存量土地开发的相关项目。

　　克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有47%的企业涉足城市更新领域，TOP50房企中有61%的企业涉足城市更新。

　　中指研究院企业研究总监李建桥表示，城市更新已经成为众多地方政府关注的重点领域，各地方政府通过城市更新优化城市空间结构，改善城市人居环境，提升城市功能及核心竞争力。未来，城市更新将是城市高质量发展的必由之路。越来越多的房企参与到城市更新领域，企业将城市更新作为业务发展的新赛道，打造新的增长极。

　　开辟土储新途径

　　介入城市更新项目成为不少房企增加土储的新途径。

　　富力地产2019年年报披露，截至报告期，公司通过3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土储，预计2年内通过城市更新方式转化的土储面积将达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

　　雅居乐近期宣布成立城市更新集团，聚焦粤港澳大湾区，深入华北及中原地区，全力打造城市更新前、中、后端全链条运营服务。目前，其城市更新业务已进驻全国10余个城市，涉及“三旧”改造和棚户区改造等。

　　中国奥园2020年半年报披露，截至报告期，公司土储货值为5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元；拥有超50个不同阶段的城市更新项目，可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

　　中泰国际房地产行业分析师刘洁琦表示，一二线城市中心区域的招拍挂机会在变少，城市更新需求上升。通过参与城市更新项目，开发商可以获得城市中心区域的开发机会，并助力推动城市进一步发展。不过，城市更新市场的门槛较高，对开发商运营经验要求很高，但参与的企业获取土储的难度和成本比招拍挂市场低。

　　有望成业务新增长点

　　川财证券研报认为，随着热门城市土地供应放缓，城市更新或成房企新业务增长点。

　　亿翰智库报告显示，2019年全国商品房销售金额超过16万亿元，TOP30企业集中度达50%。随着房地产行业由增量时代逐步向存量时代过渡，增量空间将不断缩小，城市更新市场规模将不断扩大。

　　佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

　　西南证券研报认为，土地资源日渐稀缺，盘活存量土地资源成必然出路。城市更新或开启房地产增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。

　　值得一提的是，就全国城市更新格局来看，大湾区成为房企城市更新的“必争之地”。克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有27家城市更新业务涉足广东省，热点城市包括广州、佛山、深圳等。同时，城市更新参与房企本土化特征明显。如广州市场，富力地产、佳兆业集团等较活跃；上海地方性国企占据优势；北京国资房企活跃，如首开、中海等房企成为北京城市更新的主要参与者。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，由于城市更新项目本身存在回报周期长、不稳定因素多、开发难度大等问题，因此对房企要求门槛相对较高。同时，城市更新涉及政府、居民等多主体，拆迁协商环节较复杂。

□本报记者 张军