近日多位业内人士向《中国经营报》记者表示，由于地产业务额度紧张，信托公司很少再开展地产类通道业务，同时部分信托公司也在向真实的地产股权投资业务探索转型。

　　不过，据记者调查了解，业内不乏以“明股实债”方式规避融资类额度限制，以向非地产公司发放贷款为名，变相给其关联地产公司提供融资等非常规业务。

　　控地产、压降融资类业务等监管“组合拳”之下，如何在合规的同时，还能不失去地产业务这块“肥肉”，正在成为信托公司探索的焦点。

　　监管倒逼之下，有限的地产额度，如何发挥出更大的效益，成为信托公司思考的课题。

　　近日，某央企信托公司内部人士透露，“地产业务额度金贵，地产类通道费用已经涨到了1.5%，而且公司几乎已经不做地产通道业务量了。”

　　多位信托公司内部人员向本报记者确认了上述现象。相关统计显示，严监管之前，2018年8月至2019年初，地产业务主流通道费率主要在2‰~3‰。

　　公开报道显示，2019年下半年开始，监管部门要求信托公司严格控制房地产信托业务，规模不得超过2019年6月30日的额度。2020年，监管方面的要求是“房地产信托额度务必不能超过2019年底。”

　　多位业内人士向本报记者表示，包括房地产供应链融资业务，购房尾款融资业务、真实应收账款融资业务、房地产融资租赁、房地产投资信托(REITS)等地产类多元化创新业务，以及地产类通道业务、“明股实债”类地产业务、真实地产股权投资业务都被计入了房地产业务额度。

　　“只要融资企业营业执照上有地产类的业务，都算信托公司地产业务。”华南某信托公司高管表示。

　　在纳入统计的泛地产类业务范围更加宽泛的同时，2019年末较2019年上半年，地产业务规模已经较大规模的下降。

　　根据用益信托研究院统计数据，从季度走势来看，2019年3季度成立规模比2季度减少619.73亿元，4季度比3季度减少106.3亿元。

　　本报记者从多家信托公司内部了解到，目前信托公司在地产业务方面，需要做到清算和续作之间的平衡，到期清算一笔，释放出额度来，才能续作新项目。

　　除了减少开展地产通道业务之外，记者注意到，部分信托公司已经开始加速对地产业务转型、变通的探索。

　　华南某信托公司表示，公司正在研究地产基金业务，目前在架构设计阶段，还没有项目落地。另外多家公司内部人员表示，公司正在往真实股权方向转型。

　　据记者了解，为开展地产股权投资业务，有信托公司内部还专门制定了《展业指引》，对合作方、项目选择、交易结构设计等相关问题进行具体明确和限定。

　　地产基金业务就是其中之一，其基本架构为：信托公司设立信托计划，由信托计划认购私募基金(即认购有限合伙企业LP份额)，再由私募基金投向房地产项目公司。

　　“信托公司在这方面(真实股权投资)并不擅长，真实的股权类产品也很难销售出去，规模基本上可以忽略。”南方某信托公司高管表示。

　　颇值得一提的是，信托公司却可以通过“明股实债”类地产业务，轻松规避压降融资类业务的监管政策。

　　用益信托数据显示，截至2020年4月29日上午，已有近20家信托公司，累计参与设立了202只(含一只信托产品分设多期)地产类股权投资信托。从信托功能分类上看，上述202只产品，无一例外，均被划分为“投资类”。

　　记者注意到，上述股权投资类信托中，有部分产品植入有限合伙架构，属于地产基金模式，但无论是地产基金模式，还是地产股权模式，多数都设置了固定收益率，抵押担保措施齐全，产品期限多在两年(含)以下。对于此类产品，某信托公司研究部人员直言，“大部分是明股实债。”

　　“地产基金模式只是比单纯股权投资模式多了一层有限合伙而已，信托层面不好设计和披露的，可以拿到基金层面实现，说白了，就是明保变暗保。”上述华南信托公司高管表示。