物业管理模式

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       包干制：居民按照一定标准向物管公司支付物业费，物管公司自负盈亏信托制：业主将物业费与公共收益设立为信托财产，物业企业作为受托人，依照约定进行管理，获得管理人酬金□本报记者 蒋君芳 文/图

　　在普遍推行包干制物业管理模式下，不少小区陷入这样一种困境：物业企业出于成本利润考虑而减少对小区品质的维护，业主因不信任而少交或拒交物业费致使物业服务资金不足，物业企业以此为由加剧服务质量下滑，业主欠费更严重，陷入恶性循环。

　　有没有一种物业模式，让小区管理走出困境？在成都市武侯区出现“信托制”物业，首批试点的7个居民小区，物业纠纷同比减少9成以上，物业缴费率普遍提高2成以上，物业服务满意率达90%以上。

　　“信托制”物业是什么？它如何使小区管理走出困境？7月14日，记者走进成都“信托制”物业的首批尝鲜者——风华苑小区，寻找答案。

　　为什么选择这一新管理模式？

　　风华苑小区建成于2001年，以前物业采用的是包干制，居民按照0.8-1.2元/平方米的标准向物管公司支付物业费，物管公司自负盈亏。

　　因为建成时间久，小区老化问题越来越集中，需要花钱的地方越来越多。物业公司认为该涨物业费，但小区业主不认同。“各执一词的结果就是，物管公司无心管理，业主看到小区管理每况愈下，更不愿交物管费。”风华苑小区现任业委会主任曾俊说，去年夏天前任物业主动退出。

　　随后小区重选业委会，并启动了物业公司招投标程序，接手的是一家叫“智乐物业”的公司。今年初，“信托制”物业成为风华苑小区和物业公司的双向选择。

　　在智乐物业总经理刘强看来，包干制虽便于管理，但后期容易出现矛盾，“财务不透明，很多业主认为物业公司只拿钱不干活，时间一长，矛盾容易激化。”

　　“包干制下，业主比较省心，但坏处是难以监督物业企业，服务质量好坏主要靠企业自律。”曾俊说。

　　什么是“信托制”物业？来自北京的“信托制”物业模式研究专家陈剑军告诉记者，“信托制”物业服务模式是运用信托理念，重建业主、业委会与物业企业之间的信任关系，业主将物业费与公共收益设立为信托财产，业主大会作为委托人，物业企业作为受托人，全体业主作为受益人，物业企业依照约定进行管理，获得管理人酬金。

　　“信托制”模式为何能解难题？

　　在“信托制”物业模式下，物业公司必须公开财务明细，便于监管。在风华苑小区公告栏上，记者看到，今年5月，小区的每一笔花费全部公开上栏，小区的物业缴纳费及公共收益总计为93287.87元，按照15%酬金提取比例计算，物业公司当月获得的利润是13993.18元。

　　“剩余部分除开支物业人员工资外，都必须用在小区管理维护上。”陈剑军认为，“信托制”物业服务模式下，物业公司利润相对固定，其余部分物业公司是拿不走的，“这就斩断了物业公司通过降低维护品质获利的想法，只有用心服务，才能提高每月业主的物管费缴纳率，从而获得更高的利润。”

　　在刘强看来，这样的模式下，无论小区当月维修花费是多是少，物业公司都能获得一个长期稳定的收益，“这是吸引物业公司愿意做‘信托制’物业的一个重要原因。”

　　“信托制”物业模式效果如何？曾俊介绍，“以前小区发现一个问题，物业公司拖两三个月才去处理，现在一两天就能处理完。”他认为，尽管小区还有不少问题，但因财务公开后，业主对小区的经费存量都有一定认知，并不会过多质疑物业“拿钱不办事”，“物业费收缴率从73%提升至99%。”

　　“信托制”物业模式如何推广？

　　目前，“信托制”物业模式的探索已不局限于武侯区。金牛区、青羊区等地，也开始在部分小区导入“信托制”物业。

　　什么样的小区能更快地导入这一新模式？记者梳理武侯区已推行的7个社区发现，其共同特点是：老旧小区多，业主与物业间矛盾较突出。

　　“这些小区对原本的物业模式已失去信心，这使他们愿意尝试一种新模式。”经过一年试点，武侯区委社治委副主任刘虹楠认为，“信托制”可帮助几类小区物业管理人走出困境。

　　比如，濒临亏损的项目，“因为‘信托制’可以给到稳定的长期收益。目前成都小区规模较大的可以有6%至10%的酬金，规模较小的有15%的酬金，虽非暴利但是细水长流。”刘虹楠说。

　　还有一种是“鸡肋型”项目。在当前服务水准与物业费标准下，物业管理人虽有收益但不多，建筑物老化需要更多维修服务，而业主对物业管理人的信任不足以支撑合理涨价。如果采用“信托制”重建信任关系，重新得到业主认可而合理上调物业费，就有维持稳定收益的可能。

　　陈剑军认为，引入“信托制”物业服务模式不但需要重新建立各方信任，还需要培养业主的主人公意识，才能更好地发挥出效果。

　　而正在成都持续开展的社区营造活动，正在帮助小区建立这种共同体意识，重建信任关系。陈剑军认为：“这将为‘信托制’物业提供天然的生存土壤。”