半个月来，“三道红线”带来的压力开始传导。

　　所谓“三道红线”，是今年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行为研究落实房地产长效机制，形成的重点房企资金监测和融资管理规则，对重点房企来说，该规则无异于“限融令”。

　　《中国经营报》记者注意到，“限融令”消息传出之后，8月最后一周，房地产信托募集规模暴增3.52倍。用益信托网数据统计显示，共有200款集合信托产品成立，数量环比增加18.34%；募集资金222.53亿元，环比增加117.12%。其中，房地产类信托的募集资金规模99.03亿元，相较前一周的21.93亿元，增长3.52倍。

　　贝壳研究院分析认为，未来9月~12月房企将面临土地成本上涨以及偿债压力上升的困局，在房企发债需求居高不下的背景下，预计全年融资规模将突破万亿。

　　值得注意的是，随着房企偿债高峰临近、融资难度不断增加，有业内人士提醒，房地产信托风险预计进一步增加。

　　地产信托一周规模近百亿元

　　8月最后一周，房地产信托产品的成立数量仅为29款，但募集规模却近百亿元，出现爆发式增长。

　　用益信托研究院统计数据显示，当周共有200款集合信托产品成立，数量环比增加18.34%；募集资金222.53亿元，环比增加117.12%。共40家信托公司发行集合信托产品236款，环比增加10.28%；发行规模400.03亿元，环比增加43.40%。

　　其中，房地产类信托的募集规模99.03亿元，较前一周的21.93亿元，环比增长3.52倍；地产信托占总募集规模的44.5%，再次超近期热门的金融类集合信托产品的募集规模，占比排名第一。

　　事实上，尽管在融资类受限、地产信托受限的多重压力下，8月份房地产信托仍出现了“逆势反转”。根据统计数据，整个8月，地产类集合信托募集资金744.81亿元，占比42.52%；金融类集合信托募集资金705.67亿元，占比40.28%。

　　值得注意的是，8月房地产信托募集规模反超金融类信托，募集规模占比重回“榜首”。记者对比相关统计数据发现，在今年6月份前，房地产信托和基础产业类信托募集发行量居首，6月份以来，市场上“大热”的金融类信托则站上了首位。

　　中国信托业协会的最新数据也显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿元，较2019年一季度末下降2271.67亿元。但从总的占比来看，2020年一季度末，房地产信托占比仍有14.57%，与基础产业(占比16.27%)的数值接近。

　　用益信托金融研究院研究员喻智分析指出，集合信托募集规模暴增，偶然性的成分比较大。房地产类信托产品出现爆发式增长，或与主要房地产企业被约谈以及房企资金监测和融资管理规则预期出台的消息有关。

　　8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议明确了收紧房企融资的“三道红线”：1。剔除预收款后的资产负债率大于70%；2。净负债率大于100%；3。现金短债比小于1倍。

　　根据“三道红线”的触线情况不同，所有房企又被分为“红、橙、黄、绿”四档，有息负债规模年增速分别为不得增加及不得超过5%、10%、15%。据媒体报道，2021年1月1日起，监管层将在房地产行业全面推行这一规则。

　　房企全年融资或破万亿

　　种种迹象显示，8月全国房企境内外融资出现全面井喷。在房企融资收紧的市场消息之下，特别是8月下半月，房企密集发布大额融资。

　　本报记者注意到，就在8月20日下午，荣盛控股预发行上限10亿元超短期融资券；新城控股10.14亿元ABS项目状态更新为“已反馈”，杭州滨江房地产集团发行6亿元债券……

　　仅8月最后一周，多家房企通过公司债、中期票据、超短期融资券等方式获取资金。其中，碧桂园30亿元ABS获上交所受理，华远地产拟发行64亿元公司债，华侨城拟发行20亿元中期票据，中南建设完成发行18亿元中期票据、票面利率7.2%。

　　中原地产研究中心数据显示，8月全国房企境内债券单月发行超过659亿元，同比上涨5.1%。房企美元债发行数量也处于高位，单月累计发行美元债65.6亿美元，相比2019年8月的23.8亿美元上涨了176%。

　　此外，根据相关数据统计，今年1~8月房企境内外债券融资累计约8861亿元，融资规模与去年同期基本保持一致，占比去年全年74.7%。

　　市场融资成本，公开市场的票面利率集中约为4%~5%，远低于去年同期的6%~8%。非标融资成本方面，集合信托的收益率已连续8个月下行。

　　根据用益信托研究院统计数据，8月集合信托产品的平均收益率为7.02%，环比下滑0.43个百分点。相比年初7.88%的平均收益率，下滑10.91个百分点。2020年1~7月，房地产投向集合信托产品平均收益率7.95%，同比下降了0.35个百分点。

　　一位从事地产信托业务的人士分析认为，今年以来，房企通过加速销售推盘去化、回笼资金的同时，依然增加一切融资手段，尽可能大额度的融资。“主要可能是两方面原因，一是融资成本降低，二是最近融资政策进一步收紧的风声，可能会使得房企抓紧最后窗口储备资金。”

　　事实上，近几个月来，房地产融资环节的监管正不断升级。5月8日，银保监会出台资金信托新规，限制融资类规模和集中度等，对房地产信托融资形成一轮重大冲击。6月24日，银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日，房地产工作座谈会召开，首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。7月28日，央行要求摸底消费贷流入楼市的情况，7月29日，财政部要求新增专项债不得用于土储项目、不安排房地产相关项目。

　　从房地产调控来看，7月15日，深圳“新八条”是2020年房地产调控最具标志性的事件。2020年8月单月，全国房地产调控累计次数32次。中原地产研究中心统计数据显示，2020年1~8月，全国房地产调控政策次数达368次，与2019年同期的367次持平。

　　在政策再收紧的预期下，房企融资压力有所增加。从房企近期偿债方面来看，据贝壳找房数据，2020年9月~12月到期债务规模约3603亿元，较2019年同期的2149亿元规模大幅增加68%，房企偿债压力骤升，其中11月到期债务规模最大，超千亿达1071亿元。

　　贝壳研究院分析认为，未来9~12月房企将面临土地成本上涨以及偿债压力上升的困局，在房企发债需求居高不下的背景下，预计全年融资规模将突破万亿。

　　近半数违约信托产品“涉房”

　　随着房企偿债高峰临近、融资难度不断增加，有业内人士提醒，房地产信托风险进一步增加。

　　根据用益信托数据统计，今年1月~6月房地产信托违约金额数约为394.46亿元，占其统计上半年信托项目违约金额的41.98%。

　　比如，房企泰禾集团在其《年报问询函》的回复公告中表示，截至7月7日，泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元，年内到期债务将达555.11亿元，涉及近20家信托公司。

　　值得注意的是，自2019年以来，中小房企破产的消息屡屡传出。截至今年6月，房地产企业破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家，与2019年同期相比持平。进入2020年，平均每天都有1家房企被清算。

　　中诚信托战略研究部研究员韩鸣飞表示，经济增速下行、行业融资收紧、疫情形势不定、偿债高峰来临等众多不利因素都在考验着房企的资金流管控能力。严峻的行业形势下，信托公司应从多个方面入手，控制房地产业务风险。

　　韩鸣飞指出，一是更加严格地选择交易对手。二是更加关注项目第一还款来源，不能完全寄希望于房企集团提供的抵质押担保和保证担保。三是加强项目的过程管理，比如严格把控开发进度和开发成本，确保项目资金的合理使用，确保项目顺利实现销售回款。四是可采用基金化方式降低风险。信托公司可积极探索通过房地产投资基金(有限合伙)的架构开展业务。

　　值得注意的是，为迎合监管导向，越来越多的信托公司在积极通过股权投资、资产证券化等形式开展房地产业务。比如，中航信托、光大信托、民生信托等通过有限合伙形式进行房地产股权投资，光大信托对房地产项目的应收账款进行保理融资或资产证券化融资，陆家嘴信托为房企提供融资用于项目股权并购等。

　　本报此前曾关注到，在监管强制信托公司压缩融资信托规模之后，信托公司投资有限合伙企业数量增长明显，并且半数有限合伙企业涉及房地产业务。

　　多位业内人士表示，“信托+有限合伙模式”存在不同资管产品之间监管套利、明股实债、抽屉协议等多方面风险。早在2019年底，监管层人士曾提到，“部分信托公司还借助私募投资基金、有限合伙企业等逃避监管，为穿透监管、风险防控带来了较大难度。”